房地產(chǎn)企業(yè)如何正確繳納城鎮(zhèn)土地使用稅

　　近幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)的一直是我國經(jīng)濟的支柱行業(yè)。然而，房地產(chǎn)行業(yè)財務人員的財務管理水平和涉稅風險意識卻亟待提高：一方面，少數(shù)企業(yè)家為追求高額回報，有意少繳或拖延繳納國家稅款，以求取得暫時性的效益最大化； 另一方面，部分財務人員業(yè)務能力有限，甚至不了解房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權之后，在銷售之前是需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的。小小城鎮(zhèn)土地使用稅，能折射出企業(yè)自身存在的大問題，值得我們關注和深思。下面就針對房地產(chǎn)企業(yè)如何正確繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的問題作一個政策解析。

　　一、  房地產(chǎn)企業(yè)是否是城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務人

　　2006年12月31日國務院新修訂的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（以下簡稱"《土地使用稅暫行條例》"）自2007年1月1日起施行。

　　《土地使用稅暫行條例》第二條規(guī)定：第二條　在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人，應當依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。

　　前款所稱單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國家機關、軍隊以及其他單位；所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。

　　而房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目土地基本都是坐落在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)的建設用地，因此依據(jù)《條例》第二條規(guī)定，可以判定房地產(chǎn)企業(yè)是城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務人。

　　二、關于納稅義務發(fā)生時間

　　國稅發(fā)〔2003〕89號原規(guī)定"是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。"這一規(guī)定對房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地至自用、出租、出借、出售本企業(yè)建造的商品房期間是否繳納城鎮(zhèn)土地使用稅未作明確。

　　在2006年下發(fā)的《財政部　國家稅務總局關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）中給予了明確規(guī)定（同時將國稅發(fā)〔2003〕89號原規(guī)定給予廢止）："二、關于有償取得土地使用權城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間問題以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　國家稅務總局《關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔2003〕89號）第二條第四款中有關房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間的規(guī)定同時廢止。"對以招標、拍賣、掛牌方式取得土地的城鎮(zhèn)土地使用稅問題，國家稅務總局也明確公告（國家稅務總局公告2014年第74號）如下："通過招標、拍賣、掛牌方式取得的建設用地，不屬于新征用的耕地，納稅人應按照《財政部 國家稅務總局關于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅〔2006〕186號）第二條規(guī)定，從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。"依據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應該從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，合同未約定交付土地時間的，從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　三、關于納稅地點

　　《土地使用稅暫行條例》第十條規(guī)定："土地使用稅由土地所在地的稅務機關征收。土地管理機關應當向土地所在地的稅務機關提供土地使用權屬資料。"因此，房地產(chǎn)企業(yè)應該向土地所在地主管地稅機關申報納稅，即不能向房地產(chǎn)企業(yè)機構(gòu)所在地主管地稅局申報繳納，這一點一定要注意。

　　四、關于計稅依據(jù)的規(guī)定

　　《條例》第三條規(guī)定："土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。

　　前款土地占用面積的組織測量工作，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)實際情況確定。"之前《國家稅務局關于檢發(fā)<關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定>的通知》（[1988]國稅地字第15號） 對實際占用的土地面積也進行了明確，即文件的第六條規(guī)定：" 六、關于納稅人實際占用的土地面積的確定納稅人實際占用的土地面積，是指由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認的土地面積為準；尚未核發(fā)土地使用證書的，應由納稅人據(jù)實申報土地面積。"此外，《土地使用稅暫行條例》的第六條還規(guī)定 下列土地免繳土地使用稅：（四）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該以土地使用證上確認的土地面積，減去配套公共用地的面積作為計稅依據(jù)，乘以當?shù)卣?guī)定的每平方米年稅額，計算繳納。

　　如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房，還可以享受相關優(yōu)惠，具體請參考《財政部 國家稅務總局 關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）規(guī)定："一、支持廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設的稅收政策（二）對廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房、經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。"

　　五、納稅義務終止時間

　　《財政部、國家稅務總局關于房產(chǎn)稅 城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）第三條規(guī)定："納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務的，其應納稅款的計算應截止到房產(chǎn)、土地的實物或權利狀態(tài)發(fā)生變化的當月末。"之前國家稅務總局《關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔2003〕89號）規(guī)定："二、關于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間問題（一）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。"依據(jù)上述規(guī)定，可以判定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房銷售交付給購房人的當月月末，其城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務終止。

　　而在實際業(yè)務中，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目在建成進行預售或銷售后，隨著房產(chǎn)的不斷銷售，應納城鎮(zhèn)土地使用稅應是逐漸減少的，到商品房銷售完畢，納稅義務也就終止。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算城鎮(zhèn)土地使用稅時就要注意計算方法，尤其要跟土地所在地主管地稅機關溝通，確認合理的計算方法。