警惕:非住宅類投資 轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)比例超40%

企業(yè)投資非住宅房產(chǎn)，對(duì)外轉(zhuǎn)讓時(shí)，按規(guī)定需要繳納營業(yè)稅金及附加（按增值額的5.6%）、印花稅（成交價(jià)0.05%）、企業(yè)所得稅、土地增值稅，而最為復(fù)雜的計(jì)算是土地增值稅。

本文將介紹各地對(duì)轉(zhuǎn)讓非住宅房產(chǎn)的土地增值稅的征管。

財(cái)法字〔1995〕6號(hào)、國稅函發(fā)〔1995〕110號(hào)、財(cái)稅[2006]21號(hào)等文件規(guī)定，企業(yè)轉(zhuǎn)讓二手商鋪，依次按以下三種方法計(jì)算土地增值稅：

公式一(按評(píng)估價(jià)確定成本)：

（計(jì)稅價(jià)格-重置成本價(jià)×成新度折扣率-地價(jià)款（含契稅）-與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金-允許扣除費(fèi)用）×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

公式二（按發(fā)票金額確定成本）：

[計(jì)稅價(jià)格-原購入價(jià)×(1+N×5%) -與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金]×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

公式三（測(cè)算增值率核定征收）：

成交價(jià)格*核定征收率

各地稅局有不同的做法 ，深圳、江蘇按國家規(guī)定操作，重慶允許企業(yè)選擇適用公式一、二；廣州優(yōu)先考慮公式二，然后是稅局自己核定成本（企業(yè)此時(shí)可以選擇第一種方法，自己找中介評(píng)估），但不同意企業(yè)采用公式三。

具體操作時(shí)，購買商鋪后的裝修費(fèi)能否計(jì)入扣除成本、購買房屋時(shí)間與購房發(fā)票時(shí)間不符時(shí)，按哪個(gè)時(shí)間計(jì)算加計(jì)5%的年限，各地也有不同的規(guī)定，企業(yè)有相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)，需要了解當(dāng)?shù)氐恼咭?guī)定，再采取相應(yīng)的措施。

總體看來，在房產(chǎn)增值較快的背景下，企業(yè)轉(zhuǎn)讓非住宅房產(chǎn)，土地增值稅的通常占到售價(jià)的百分之十幾甚至百分之三十幾，總體稅務(wù)成本占到售價(jià)的百分之四十接近百分之五十，此種情況下，企業(yè)可依次選用以下方式降低稅負(fù)：

1、通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓等籌劃方式，避開土地增值稅、營業(yè)稅金及附加；

2、允許按公式三操作的地區(qū)，盡量選用該方式，按成交額*核定征收率（一般為5%-10%之間）繳納土地增值稅；

3、不能選用公式三的，需要對(duì)比公式一、公式二，公式一評(píng)估時(shí)，后續(xù)裝修費(fèi)用等會(huì)一并考慮在重置成本中；

4、一定要用公式二的，需要注意不同單元費(fèi)用分?jǐn)偸欠窈侠恚ㄒ话阋苑慨a(chǎn)證分開），避免多個(gè)單元同時(shí)適用高稅率級(jí)別。

以上方式，除股權(quán)轉(zhuǎn)讓外，企業(yè)再次轉(zhuǎn)讓商鋪時(shí)，稅負(fù)成本都比較高，相比個(gè)人可以采用核定方式，極其不劃算。所以，投資非住宅類房產(chǎn)，其他條件一致的情況下，建議以個(gè)人身份投資，降低稅負(fù)。

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