「熱點(diǎn)疑問」個(gè)人出租房屋稅收知多少

近日，個(gè)人所得稅法修訂引發(fā)了各界熱議，除了起征點(diǎn)的上調(diào)，房租亦將可以項(xiàng)附加扣除。雖然修訂細(xì)則尚未出臺(tái)，但我們可以想見，房租如果稅前扣除，必然要取得租房發(fā)票。若未通過房產(chǎn)中介，而直接與房東簽訂租房協(xié)議，發(fā)票就需要房東去稅務(wù)局申請(qǐng)代開。代開發(fā)票之前則需要繳納房屋出租的相應(yīng)稅款。鑒于目前的房屋租賃市場(chǎng)，這部分稅款往往是由承租人實(shí)際承擔(dān)，您是否清楚要交哪些稅，稅款又是多少呢？

一、綜合征收

在各地個(gè)人出租房屋稅收征管實(shí)務(wù)中，稅務(wù)機(jī)關(guān)通過采用綜合征收率方式或者分稅種方式繳納個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)的稅款。各地綜合征收率可能存在差異，大致相當(dāng)。

以北京市為例，個(gè)人出租房屋在稅務(wù)機(jī)關(guān)征收稅款時(shí)劃分為兩類，一類是個(gè)人出租住房，一類是個(gè)人出租非住房。

個(gè)人出租住房可按5%綜合征收率計(jì)征稅款，應(yīng)納的稅款等于含稅銷售額乘以5%。

對(duì)于個(gè)人出租非住房，在選擇綜合征收率計(jì)征方式的情況下，兩檔綜合征收率保持不變,而在適用綜合征收率的月租金收入臨界點(diǎn)上較前有所變化。營(yíng)改增后，計(jì)算稅金的月租金臨界點(diǎn)為31500元。即月租金在31500元（含）以下的適用7%的綜合征收率，月租金在31500元以上的適用12%的綜合征收率。

二、分稅種征收

某些地方則采用分稅種征收方式，個(gè)人房屋出租涉及增值稅稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、個(gè)人所得稅、印花稅等。

01、增值稅

個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)（不含住房），按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%

個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

同時(shí)，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增試點(diǎn)若干征管問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第53號(hào)）第二條規(guī)定：“其他個(gè)人采取一次性收取租金的形式出租不動(dòng)產(chǎn)，取得的租金收入可在租金對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^3萬(wàn)元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。”

02、城建稅及教育費(fèi)附加

以實(shí)際繳納的增值稅稅額乘以城建稅率（按納稅人所在地不同適用7%、5%、1%三檔稅率）和教育費(fèi)附加率3%、地方教育費(fèi)附加2%計(jì)算繳納。

03、房產(chǎn)稅

個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，對(duì)于個(gè)人出租住房取得的租金收入一律減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

04、個(gè)人所得稅

個(gè)人出租房屋取得的租金收入應(yīng)當(dāng)按照“財(cái)產(chǎn)租賃所得”繳納個(gè)人所得稅，納稅人為出租房屋的個(gè)人，計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)納稅所得額，適用稅率為20%，減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。

財(cái)產(chǎn)租賃所得一般以個(gè)人每次取得的收入，定額或定率減除規(guī)定費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額。每次收入不超過4000元，定額減除費(fèi)用800元；每次收入4000元以上，定率減除20%的費(fèi)用。財(cái)產(chǎn)租賃所得以1個(gè)月內(nèi)取得的收入為一次。

05、印花稅

對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

06、城鎮(zhèn)土地使用稅

對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

| 作者：張翀