海南國稅局建筑業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)若干稅收政策指引

一、關(guān)于納稅人提供建筑服務(wù)的增值稅征管問題

（一）計稅方法適用

一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)、為甲供工程提供的建筑服務(wù)、為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按3%征收率計算繳納增值稅。

除上款規(guī)定以外的一般納稅人提供建筑服務(wù)，適用一般計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按適用稅率11%計算繳納增值稅。

小規(guī)模納稅人提供建筑服務(wù)適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按3%征收率計算繳納增值稅。

（二）跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)的稅款預(yù)繳

1.納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，按照以下規(guī)定預(yù)繳稅款：

（1）一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2％的預(yù)征率計算應(yīng)預(yù)繳稅款。

（2）一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，選擇適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計算應(yīng)預(yù)繳稅款。

（3）小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計算應(yīng)預(yù)繳稅款。

2.納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，按照以下公式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：

（1）適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款) ÷(1+11%)×2%

（2）適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3%

納稅人取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為負數(shù)的，可結(jié)轉(zhuǎn)下次預(yù)繳稅款時繼續(xù)扣除。

納稅人應(yīng)按照工程項目分別計算應(yīng)預(yù)繳稅款，分別預(yù)繳。

二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目稅收征管問題

（一）增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間

財稅36號文附件一第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。

收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。

取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當天。

根據(jù)上述規(guī)定，納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)，收訖銷售款項或者簽訂書面合同約定付款日期或開具發(fā)票，滿足此三個條件中任何一個條件即為發(fā)生納稅義務(wù)，應(yīng)該按適用稅率計算繳納增值稅。除上述情況外，其他時間收到的款項可視為預(yù)收款，按3%計算預(yù)繳增值稅。

省局2016年7月印發(fā)的《房地產(chǎn)業(yè)營改增稅收政策指引》第五、六條相應(yīng)廢止。

（二）計稅方法適用

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，適用稅率為11%。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。

房地產(chǎn)老項目，是指：

1.《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；

2.《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。

（三）跨市縣經(jīng)營的稅務(wù)管理

1.增值稅管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）經(jīng)營的可采取在應(yīng)稅服務(wù)發(fā)生地辦理臨時稅務(wù)登記的方式，在應(yīng)稅服務(wù)發(fā)生地自行領(lǐng)取、開具發(fā)票并預(yù)繳稅款和納稅申報。

2.企業(yè)所得稅管理

根據(jù)《跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理辦法》（國家稅務(wù)總局公告2012年第57號）第二十四條規(guī)定，以總機構(gòu)名義進行房地產(chǎn)開發(fā)的非法人分支機構(gòu)，無法提供匯總納稅企業(yè)分支機構(gòu)所得稅分配表，也無法提供相關(guān)證據(jù)證明其二級及以下分支機構(gòu)身份的，應(yīng)視同獨立納稅人計算并就地繳納企業(yè)所得稅。