為您算算長(zhǎng)沙二手房交易要交哪些稅

二手房營(yíng)業(yè)稅“5改2”，二手房交易個(gè)稅下調(diào)……近期，房市一系列稅收政策調(diào)整讓不少市民很是關(guān)注。買(mǎi)房要繳稅是不少人都熟知的事情，可是具體要交哪些稅，稅率是多少，由買(mǎi)方交還是賣(mài)方交，許多人就不是那么清楚了。6月3日，記者帶著這些問(wèn)題采訪了長(zhǎng)沙市地稅局直屬局相關(guān)負(fù)責(zé)人，為廣大市民解開(kāi)這些疑惑。

二手房個(gè)稅核定稅率降至1%

5月19日，長(zhǎng)沙市人民政府辦公廳印發(fā)了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（長(zhǎng)政辦函[2015]67號(hào)）。根據(jù)通知精神，即日起，二手住房交易個(gè)人所得稅核定征收率由1.88%暫調(diào)整至1%。

根據(jù)中國(guó)個(gè)人所得稅現(xiàn)行政策規(guī)定：個(gè)人銷(xiāo)售房屋按其轉(zhuǎn)讓房屋取得的所得的20%繳納個(gè)人所得稅。征收住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅可以采取查驗(yàn)征收和核定征收兩種方式。對(duì)納稅人能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)查驗(yàn)征收，按照轉(zhuǎn)讓收入額減除房產(chǎn)原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金和合理費(fèi)用后余額的20%據(jù)實(shí)征收個(gè)稅。

對(duì)納稅人未能提供完整、準(zhǔn)確的有關(guān)憑證，不能正確計(jì)算應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)采取核定征收，目前長(zhǎng)沙市對(duì)于二手住房轉(zhuǎn)讓核定征收率已經(jīng)降至1%。值得注意的是，如果個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一住宅，將免征個(gè)人所得稅。

普通住房滿2年免征營(yíng)業(yè)稅

今年來(lái)，為保障房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，國(guó)家和地方地府出臺(tái)了若干針對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量房（俗稱(chēng)二手房）的稅收優(yōu)惠政策。其中財(cái)稅〔2015〕39號(hào)規(guī)定：自2015年3月31日起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，將免征營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，則全額征收營(yíng)業(yè)稅。

新政將個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅免稅期限由五年調(diào)整為二年，降低了購(gòu)房后再出手的優(yōu)惠年限要求。按規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房適用營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，賣(mài)方應(yīng)依法申報(bào)繳納銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅外，加上城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加，合計(jì)征收率為5.6%。

首套房契稅繳納分面積大小

購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)要繳納契稅，這一點(diǎn)毋庸置疑，無(wú)論你購(gòu)買(mǎi)的是商品房還是存量房?？墒悄阒绬幔阗?gòu)買(mǎi)的房屋面積以及是否屬于家庭唯一住房等要素，將會(huì)直接影響所繳納契稅的稅率?？紤]到稅收優(yōu)惠，購(gòu)買(mǎi)住房契稅一般按購(gòu)房總價(jià)的1%-4%繳納。

具體說(shuō)來(lái)，如果你（家庭，成員通常為本人、配偶、未成年子女）首次購(gòu)房，購(gòu)房面積在90平米以下，將按1%的稅率進(jìn)行征收；購(gòu)房面積在90—144平米適用稅率為2%；購(gòu)房面積在144平米以上按4%稅率征收契稅。如果你再次購(gòu)住房或購(gòu)非住房則統(tǒng)一按4%的稅率進(jìn)行征收，不分面積大小。

個(gè)人銷(xiāo)售住房免征印花稅、土地增值稅

購(gòu)買(mǎi)或銷(xiāo)售住房除了涉及契、營(yíng)業(yè)稅附加和個(gè)稅外，不少市民也關(guān)心有關(guān)印花稅和土地增值稅的問(wèn)題。針對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的合同，印花稅的稅率是0.05%。然而，個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房，將享受免征印花稅的稅收優(yōu)惠。

同樣，個(gè)人銷(xiāo)售住房的將暫免征收土地增值稅。單位轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)和個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類(lèi)房產(chǎn)應(yīng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓增值額申報(bào)繳納土地增值稅。稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采取重置成本評(píng)估法或發(fā)票加計(jì)扣除法計(jì)算征收土地增值稅，如納稅人不能提供購(gòu)房發(fā)票或重置成本的，將以6%征收率核定征收。

通常買(mǎi)方負(fù)擔(dān)二手房交易稅費(fèi)

二手房交易，買(mǎi)房、賣(mài)方分別負(fù)擔(dān)哪些稅費(fèi)，由誰(shuí)來(lái)交的問(wèn)題大家普遍不清楚。其實(shí)，買(mǎi)賣(mài)房屋的稅收國(guó)家做了明文規(guī)定：購(gòu)房者負(fù)有契稅、印花稅納稅義務(wù)，賣(mài)房者承擔(dān)其通過(guò)出售房屋所得收益應(yīng)繳納的稅費(fèi)，包括個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅。

按照政策，市場(chǎng)上二手房交易稅費(fèi)全由買(mǎi)家交的慣例是不合理的。然而在實(shí)際操作中，稅費(fèi)與房?jī)r(jià)相互關(guān)聯(lián)，賣(mài)方往往不愿意承擔(dān)其中任何一個(gè)稅種的繳納。如果賣(mài)家交稅費(fèi)，那么房?jī)r(jià)可能就高一些，買(mǎi)家交稅費(fèi)，房?jī)r(jià)就相對(duì)低一些。買(mǎi)賣(mài)雙方會(huì)在房屋交易過(guò)程中以此為由來(lái)進(jìn)行議價(jià)。因此在合同中約定由誰(shuí)交稅費(fèi)，是符合民法上自治原則的，而稅務(wù)機(jī)關(guān)的征收是不區(qū)分實(shí)際由誰(shuí)支付的。