第三方信息暴露房企稅務(wù)風險

4月20日，由中國人民大學博銳財稅沙龍秘書處與北京市豐臺區(qū)國稅局共同舉辦的第23期博銳財稅沙龍透露出一條重要信息：在房地產(chǎn)企業(yè)連續(xù)12年被國家稅務(wù)總局列入重點檢查對象的今天，稅務(wù)機關(guān)已經(jīng)充分掌握了利用第三方信息開展納稅評估的方法。在當天的沙龍上，稅企雙方都表示，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，規(guī)范自身財務(wù)管理，加強與稅務(wù)機關(guān)的合作，成為防范稅務(wù)風險的唯一路徑。

房企入圍高稅務(wù)風險行業(yè)

近些年來，有關(guān)房企逃避繳納稅款的新聞報道頻頻見諸媒體；各地公布的年度十大稅案榜單中，總能見到房企的身影；在國家稅務(wù)總局公布的年度重點檢查對象中，房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)12年榜上有名……這一系列的事實都說明：房企已經(jīng)入圍高稅務(wù)風險行業(yè)。

中國人民大學博銳財稅沙龍副秘書長辛洪波博士通過分析房地產(chǎn)企業(yè)的銷售量及價格，工業(yè)企業(yè)景氣擴散指數(shù)，中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行等銀行對房地產(chǎn)行業(yè)貸款額度及不良貸款額度，地方政府債務(wù)適度規(guī)模偏離度等指標，認為房地產(chǎn)行業(yè)下行趨勢已經(jīng)比較明顯。在這種情況下，迫于財力壓力，地方政府必然會加大對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收監(jiān)管，這會使房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風險更快、更多地暴露出來。

在北京市豐臺區(qū)國稅局的管戶中，房地產(chǎn)企業(yè)有29戶，所得稅收入占比排在各行業(yè)之首，但其所得稅稅負普遍不到3%，最多一戶才達到了9%。2012年匯算清繳期間，該局對4戶房地產(chǎn)企業(yè)開展了納稅評估，發(fā)現(xiàn)這4戶企業(yè)均存在少繳企業(yè)所得稅的情況。在開展納稅評估前，這4戶企業(yè)繳納的稅款分別為16.4萬元、1117.9萬元、4011.4萬元、0元，稅負分別為0.09%、1.16%、2.09%和0。但是經(jīng)過納稅評估，這4戶企業(yè)應(yīng)該補繳的稅款分別高達5117.6萬元、5831.6萬元、2.1億元和2683.7萬元，稅負分別變?yōu)?.67%、7.24%、12.40%和12.21%。房企稅務(wù)風險之大由此可見一斑。

那么，房地產(chǎn)企業(yè)哪些事項比較容易引發(fā)稅務(wù)風險呢？世茂房地產(chǎn)控股有限公司環(huán)渤海區(qū)域財務(wù)總監(jiān)賈麗萍在沙龍上總結(jié)了三類事項：一是收入類，比如隱匿收入、延期納稅和利用關(guān)聯(lián)交易減少收入等；二是成本類，比如虛開各類發(fā)票、收受虛假發(fā)票、收售假建筑業(yè)發(fā)票，虛增成本，預計毛利納稅調(diào)整有誤，未按規(guī)定預提建筑成本，銷售面積嚴重計算錯誤，未按規(guī)定支付銷售傭金，混淆成本核算對象，公共配套設(shè)施成本核算錯誤，成本分配方法不當?shù)龋蝗瞧渌?，比如異常甲供料方式導致少繳增值稅，售樓部未按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅，未按規(guī)定申報開發(fā)宗地土地使用稅，售房合同和建筑合同未按規(guī)定申報繳納印花稅等。

第三方信息成納稅評估重要抓手

北京市豐臺區(qū)國稅局之所以對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅評估成效顯著，一個非常重要的原因就是充分利用了第三方信息。“目前，第三方信息已經(jīng)成為我們開展納稅評估的重要抓手。”北京市豐臺區(qū)國稅局企業(yè)所得稅科副科長屈震說。

最近，屈震將最近兩年開展房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅評估的案例和成果進行了系統(tǒng)整理，出版了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅風險管理指南》一書。

屈震介紹，在對房地產(chǎn)企業(yè)開展納稅評估時，他首先會登陸北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站，通過該網(wǎng)站可獲取開發(fā)產(chǎn)品的有關(guān)面積、價格等基礎(chǔ)信息。以北京市區(qū)域內(nèi)開發(fā)項目為例，直接點擊該網(wǎng)站首頁右上方的“查詢中心”，可以查到很多樓盤的詳細信息。同時，還可以通過北京市國土資源局網(wǎng)站、百度、搜狐焦點網(wǎng)北京站、騰訊網(wǎng)房產(chǎn)頻道、《北京青年報》等當?shù)孛襟w查到很多有價值的信息。

2012年，屈震和同事通過《北京青年報》特刊《廣廈時代》，發(fā)現(xiàn)豐臺區(qū)在2月份有一個新開盤的房地產(chǎn)項目，屬于豐臺區(qū)國稅局的管戶。同年3月，豐臺區(qū)國稅局通過北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站，在對轄區(qū)內(nèi)20余戶房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行定期數(shù)據(jù)搜集時，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)在3月份已累計售出19套房屋，累計簽約金額近4000萬元。當聯(lián)系主管稅務(wù)所調(diào)取該企業(yè)相關(guān)資料時，該企業(yè)很不配合稅務(wù)所工作。于是，屈震和同事約見了該企業(yè)負責人，當著他的面登陸了北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站，打開該企業(yè)信息界面，將企業(yè)預售證信息和售房信息擺在其面前。該企業(yè)負責人承認了工作失誤，并重新進行第一季度企業(yè)所得稅申報。

除了利用第三方信息，豐臺區(qū)國稅局還利用預警模型開展房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅評估，成效十分顯著。基于此，該局稽查局檢查科副科長劉德琴直言：“在檢查房地產(chǎn)企業(yè)方面，我們已經(jīng)掌握了一套行之有效的科學方法，希望房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅，千萬不要抱有僥幸心理，更不要鋌而走險。”