房企的政府土地返還款如何處理

問題：我公司是房企，取得的政府土地返還款會計(jì)和稅務(wù)如何處理？

回復(fù)：1 ）會計(jì)：應(yīng)當(dāng)根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第16號——政府補(bǔ)助（2006）》的規(guī)定來處理。

企業(yè)按照“ 招拍掛” 確定金額全額繳納的土地出讓金已經(jīng)取得了全額票據(jù)計(jì)入土地受讓成本，另外政府給予的返還從票據(jù)上來說并不是原票據(jù)的折讓沖回，開具的多是其它名目的財政返還。所以房地產(chǎn)企業(yè)取得的各種名義的土地返還款不應(yīng)當(dāng)直接沖減土地成本處理。

根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第16號——政府補(bǔ)助（2006）》第八條的規(guī)定，與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)分下列情況處理：

（一）用于補(bǔ)償企業(yè)以后期間的相關(guān)費(fèi)用或損失的，確認(rèn)為遞延收益，并在確認(rèn)相關(guān)費(fèi)用的期間，計(jì)入當(dāng)期損益。

（二）用于補(bǔ)償企業(yè)已發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用或損失的，直接計(jì)入當(dāng)期損益。

 你公司的情況符合（二），所以收到的政府土地返還款應(yīng)計(jì)入營業(yè)外收入。

2 ）企業(yè)所得稅方面：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于財政性資金、行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財稅[2008]151 號）規(guī)定，企業(yè)取得的各類財政性資金，除屬于國家投資和資金使用后要求歸還本金的以外，均應(yīng)計(jì)入企業(yè)當(dāng)年收入總額。

本條所稱財政性資金，是指企業(yè)取得的來源于政府及其有關(guān)部門的財政補(bǔ)助、補(bǔ)貼、貸款貼息，以及其他各類財政專項(xiàng)資金，包括直接減免的增值稅和即征即
退、先征后退、先征后返的各種稅收，但不包括企業(yè)按規(guī)定取得的出口退稅款；所稱國家投資，是指國家以投資者身份投入企業(yè)、并按有關(guān)規(guī)定相應(yīng)增加企業(yè)實(shí)收資本（股本）的直接投資。

對于上述政策，各地有不同的規(guī)定，如《青島市國家稅務(wù)局關(guān)于2010年度企業(yè)所得稅匯算清繳若干問題的公告》〈青島市國家稅務(wù)局公告2011年第1 號〉規(guī)定，企業(yè)招拍土地后，政府給予的土地返還款不得沖減土地成本，而應(yīng)當(dāng)并入當(dāng)期收入總額繳納企業(yè)所得稅。

《寧波市地方稅務(wù)局關(guān)于明確所得稅有關(guān)問題解答口徑的函》（甬地稅一函[2010]20號）需要注意的是，在土地受讓、改變用途過程中，如果政府約定了返還金額，返還金額應(yīng)沖減對應(yīng)的計(jì)稅基礎(chǔ)；如果事后取得了政府的補(bǔ)助或獎勵，應(yīng)作為補(bǔ)貼收入處理。 因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到政府返還的土地出讓金，在土地受讓、改變用途過程中，如果政府約定了返還金額，返還金額應(yīng)沖減對應(yīng)的" 取得土地使用權(quán)所支付的金額" 計(jì)稅基礎(chǔ)；如果事后取得了政府的補(bǔ)助或獎勵，不得沖減土地成本，而應(yīng)當(dāng)并入當(dāng)期收入總額繳納企業(yè)所得稅。

 3 ）土地增值稅方面：《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：取得土地使用權(quán)所支付的金
額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

 對于上述政策，各地有不同的規(guī)定，如《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函[2008]188 號）規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)憑政
府或政府有關(guān)部門下發(fā)的《土地批件》、《土地出讓金繳費(fèi)證明》以及財政、土地管理等部門出具的土地出讓金繳納收據(jù)、土地使用權(quán)購置發(fā)票、政府或政府部
門出具的相關(guān)證明等合法有效憑據(jù)計(jì)算" 取得土地使用權(quán)所支付的金額".凡取得票據(jù)或者其他資料，但未實(shí)際支付土地出讓金或購置土地使用權(quán)價款或支付土地出讓金、購置土地使用權(quán)價款后又返還的，不允許計(jì)入扣除項(xiàng)目。