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小股東起訴要求萬科公開土增稅 未及時清算說法不屬實(shí)

來源: 時代周報 編輯: 2014/01/09 08:55:49 字體:

  2014年1月3日,北京長歌律師事務(wù)所律師劉亞軍將起訴書整理好,寄給了深圳鹽田區(qū)法院。這次,他要起訴的,是國內(nèi)最大的房地產(chǎn)企業(yè)—萬科,而他的身份,也從律師,轉(zhuǎn)變成為萬科的小股東。

  劉亞軍說,他的訴求很簡單—作為萬科的小股東,希望萬科公開全國162個項目土地增值稅的征繳情況。在他看來,這里面涉及到的數(shù)十億資金,對他以及其他萬科小股東來說,意味著股票收益的多寡。

  這是房地產(chǎn)企業(yè)被央視點(diǎn)名欠繳土地增值稅之后,第一次有個人將矛頭指向了單個企業(yè)。

  而萬科方面則回應(yīng)稱劉亞軍不懂土地增值稅的具體征收程序,并在公告末注明“有興趣深入了解的人士可向?qū)I(yè)會計師咨詢”,對外表明萬科作為稅務(wù)繳納大戶的底氣。時代周報記者就此事聯(lián)系萬科,萬科方面表示,目前公司未接到來自法院的任何相關(guān)訴訟文書。“公司一直遵照相關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行信息披露。”

  而一位知情人士開始懷疑劉亞軍的動機(jī),稱其是為了起訴而購買了萬科的股票。

  小股東要求公開土增稅清算情況

  根據(jù)時代周報記者獲得的起訴書顯示,北京市長歌律師事務(wù)所律師劉亞軍在起訴書中請求法院判令:萬科公開2012年12月31日之前已完工的162個項目的應(yīng)清算補(bǔ)繳的土地增值稅金額;162個項目已經(jīng)預(yù)提的土地增值稅準(zhǔn)備金金額;162個項目的分期銷售比例和162個項目的各期毛利率。

  劉亞軍在接受時代周報記者采訪時表示,作為律師,自己曾經(jīng)多次代理類似業(yè)主和房地產(chǎn)商之間的糾紛,每次都有一種雙方信息不對稱的強(qiáng)烈感受。早前的經(jīng)歷,加上先前央視公開表述國內(nèi)房企欠繳土地增值稅的消息,讓他對房地產(chǎn)企業(yè)的資金透明度產(chǎn)生了極大的懷疑。而作為萬科小股東的他,則更希望自己的投資,能夠在公平、公正、透明的情況下,獲得應(yīng)有的回報。所以,才一紙訴狀,將萬科告至法庭。“我不是一時興起,而且我從2009年就持有萬科的股票。”劉亞軍說。

  而在起訴之前,萬科方面曾對劉亞軍的質(zhì)疑有過回應(yīng)。作為萬科信息發(fā)布平臺之一的萬科周刊,也通過微博進(jìn)行了直接回應(yīng)。萬科方面表示,對于劉亞軍所說的,房地產(chǎn)公司計提土地增值稅準(zhǔn)備金,可能導(dǎo)致少報稅前利潤、少交企業(yè)所得稅,達(dá)到所謂“兩頭占便宜”的目的。“此類質(zhì)疑,源于相關(guān)人士對會計處理和稅收實(shí)務(wù)缺乏了解。”并在公告末尾直接表示,會計記賬與稅收核算不可完全混為一談,二者之間各有側(cè)重但不矛盾。有興趣深入了解的人士可向?qū)I(yè)會計師咨詢。

  1月6日,劉亞軍就萬科回應(yīng)接受時代周報記者采訪時表示,萬科的回應(yīng)更多的是引開話題,“萬科的回應(yīng)歪曲了我的原意。”同時,劉亞軍亦表示,他真正的訴求,其實(shí)是為了讓萬科公布土地增值稅的征繳及具體使用情況,至于欠不欠稅,“那是稅務(wù)部門的事情,我也干涉不了。”

  萬科回應(yīng):不存在任何問題

  時代周報記者就此事件聯(lián)系萬科,對方回應(yīng)稱,目前公司未接到來自法院的任何相關(guān)訴訟文書。“公司一直遵照相關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行信息披露。”

  萬科方面進(jìn)一步表示,近日有媒體報道稱,萬科在2012年年報中,計提的土地增值稅清算準(zhǔn)備金人民幣44.34億元,為應(yīng)付未付的土地增值稅,并稱萬科下屬企業(yè)開發(fā)的吉林萬科城、廣州金域藍(lán)灣、廣州柏悅灣、廣州金域華庭等四個項目,存在未及時清算土地增值稅的問題,并不屬實(shí)。萬科方面表示,金域華庭項目目前銷售比例僅為49%,遠(yuǎn)未達(dá)到土地增值稅清算條件;吉林萬科城項目,根據(jù)經(jīng)審計的實(shí)際成本及收入測算,目前項目毛利率僅為16%,預(yù)計清算后實(shí)際應(yīng)繳納的土地增值稅少于預(yù)繳金額,屬于應(yīng)退稅項目。而廣州金域藍(lán)灣項目、柏悅灣項目,均未全部完成銷售,最近交付時間均為2013年12月。

  萬科廣州項目方面人士表示,金域華庭項目很小,只有兩期,在具體操作上,是按照整個項目來進(jìn)行土地增值稅的繳納,而從目前銷售來看,銷售面積比例的確并未達(dá)到土地增值稅清算的比例。對于時代周報記者關(guān)于預(yù)售許可證是否已經(jīng)滿三年的疑問,對方表示,這個并不清楚。其同時亦透露,可能在實(shí)際操作中,會存在各種變通的情況。“萬科這么大的公司,每年光繳稅都幾百億元,土地增值稅這點(diǎn)錢,不可能有問題的。”

  而萬科在廣州的另外一個大盤—金域藍(lán)灣,有熟悉其的人士表示,該盤從2007年正式動工以來,直至2013年12月底銷售完畢,至今并未對土地增值稅進(jìn)行清算。萬科方面對此的解釋依然是,“雖然均未達(dá)到應(yīng)清算條件,但項目公司已經(jīng)在整理相關(guān)材料,為清算工作做準(zhǔn)備。”

  業(yè)內(nèi):清算時間或人為掌控

  劉亞軍表示,自己承認(rèn)對稅務(wù)方面的知識不太了解,但是他同時亦表示“我把它說出來,總會有懂的人看得明白”。

  那么,土地增值稅到底該如何繳納?按照國家稅務(wù)總局的相關(guān)規(guī)定,土地增值稅目前分兩種繳納方式,先是預(yù)繳,最后清算。預(yù)繳是指在房地產(chǎn)項目銷售或預(yù)售的過程中按照核定稅率征收,各地稅率略有不同。

  而對于清算的條件,國稅總局187號文中土地增值稅清算條件的兩種規(guī)定,即“房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的”納稅人“應(yīng)清算”及“已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”,稅務(wù)機(jī)關(guān)“可要求納稅人清算”。除此之外,如果取得預(yù)售許可證三年及以上的,也在清算范圍之列。

  盡管此前在央視曝光后,關(guān)于土地增值稅的輿論呈現(xiàn)一邊倒的局面,但也有業(yè)內(nèi)人士表示,引起央視和開發(fā)商爭議的分期項目和轉(zhuǎn)讓85%,其討論并不在一個概念層面上。有財稅專家表示,如果要指責(zé)開發(fā)商欠繳土地增值稅,惟有證明開發(fā)商在達(dá)到應(yīng)清算條件后未向稅務(wù)部門申報納稅,當(dāng)然不排除在應(yīng)清算的情形下有納稅人未主動申請清算或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)未要求清算,“但千萬不能以開發(fā)商年報上應(yīng)繳稅金為依據(jù)判斷開發(fā)商欠繳稅金。”惠州某稅務(wù)所負(fù)責(zé)人同樣表示,關(guān)于分期清算的具體期數(shù),不是以開發(fā)商認(rèn)定的銷售期數(shù),而應(yīng)該是發(fā)改委在項目批復(fù)時的分期為準(zhǔn)。

  不過,對于清算中存在的實(shí)際掌握,業(yè)內(nèi)大多認(rèn)為存在一定的隨意性。深圳南方宏立稅務(wù)師事務(wù)所負(fù)責(zé)人表示,在所規(guī)定的集中清算條件當(dāng)中,其中全部竣工銷售完成及完全轉(zhuǎn)讓屬于必須清算的范疇,其他條件都在稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求清算范圍。“也就是說,可以清算,也可以不清算。”而這里面的時間把握,稅務(wù)機(jī)關(guān)與房地產(chǎn)企業(yè)之間的關(guān)系,就可以起到很大的作用。

  萬科方面在回復(fù)時代周報記者采訪時亦表示,在很多時候,稅務(wù)結(jié)算方面在可清算與可以不清算之間時,往往會選擇項目整體清算,而不會根據(jù)項目中的分期進(jìn)行清算。“因為錢都已經(jīng)上交了,而且很多時候可能存在要退的情況,因此按照規(guī)定,非強(qiáng)制性清算的情況下,都可能存在滯后的情況。”

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