在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。
單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積
【案例1】某公司投資開發(fā)一個房地產(chǎn)項目，轉(zhuǎn)讓收入為1150萬元(轉(zhuǎn)讓收入中含政府部門收取的各種費用50萬元)，支付的土地使用權(quán)價款110萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本320萬元，實際發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)費用100萬元，財務(wù)費用中的利息支出無法分項目分?jǐn)�，且無金融機構(gòu)的證明。
國家規(guī)定城建稅稅率為7%，印花稅稅率為0.5‰，教育費附加征收率為3%，政府規(guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為10%。
請根據(jù)以上資料，計算應(yīng)繳納的土地增值稅。
計算過程如下：
1、取得土地使用權(quán)所支付的金額為110萬元
2、房地產(chǎn)開發(fā)成本為320萬元
3、允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(110+320)×10%=43(萬元)
注：不能按實際發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)費用100萬元計入。
4、扣除的稅金=1150×5%×(1+7%+3%)=63.25(萬元)
注：按財務(wù)相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅應(yīng)列入企業(yè)管理費用，故印花稅不計入扣除項目。
5、加計扣除=(110+320)×20%=86(萬元)
6、允許扣除項目金額合計=110+320+50+43+63.25+86=672.25(萬元)
注：如果房價中含有為政府代收的各項費用，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計征土地增值稅(和營業(yè)稅)。相應(yīng)地，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除(如以上的50萬元)，但不得作為加計20%扣除的基數(shù)。
7、增值額=1150-672.25=477.75(萬元)
8、增值率=477.75÷672.25×100%=71.07%
9、應(yīng)納稅額=477.75×40%-672.25×5%=157.34(萬元)
注：按增值額乘以適用的稅率減去扣稅項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，該案例增值額(71.07%)超過扣除項目金額50%，但未超過100%的其土地增值稅稅額 = 增值額×40% -扣除項目金額×5%。
【案例2】某公司開發(fā)銷售一房地產(chǎn)項目，取得銷售收入1800萬元(假定城建稅稅率為7%，教育費附加征收率為3%)。開發(fā)此項目該房地產(chǎn)公司共支付地價款200萬元(含相關(guān)手續(xù)費2萬元)，開發(fā)成本400萬元，貸款利息支出無法準(zhǔn)確分?jǐn)偂Ｒ阎摰貐^(qū)人民政府確定的費用計提比例為10%。則該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)交納土地增值稅為：
1.收入總額：1800萬元
2.扣除項目金額：
(1)支付地價款：200萬元
(2)支付開發(fā)成本：400萬元
(3)扣除開發(fā)費用：(200+400)×10%=60(萬元)
(4)扣除稅金：
1800×5%×(1+7%+3%)=99(萬元)
(5)加計扣除費用：
(200+400)×20%=120(萬元)
(6)扣除項目總額：
200+400+60+99+120=879(萬元)
3.增值額：
1800-879=921(萬元)
4.增值比率：
921÷879=105%
因此適用三檔稅率。
5.應(yīng)納稅額：
879×50%×30%+879×(100%-50%)×40%+(921-879)×50%=328.65(萬元)