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投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換與處置

2009-11-12 10:26 白晨曦 【 】【打印】【我要糾錯(cuò)

  隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和完善,地產(chǎn)市場日益活躍,企業(yè)持有的房地產(chǎn)除了用作自身管理、生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)和對外銷售之外,出現(xiàn)了將房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益的活動(dòng)。對于大部分企業(yè)而言,這些活動(dòng)是與經(jīng)營性活動(dòng)相關(guān)的其他經(jīng)營活動(dòng)。形成的租金收入或轉(zhuǎn)讓增值收益構(gòu)成企業(yè)的其他業(yè)務(wù)收入。這些為賺取租金或資本增值,或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)稱為投資性房地產(chǎn),包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已出租的建筑物。

  一、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

  這里所說的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換是針對房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而言。而不是后續(xù)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)變。企業(yè)必須有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變,才能將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)或者將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

  (一)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式和轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式有:(1)投資性房地產(chǎn)開始自用,相應(yīng)地由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)開始自用是指企業(yè)將原來用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改為用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理。如企業(yè)將出租的廠房收回,用于生產(chǎn)產(chǎn)品。(2)作為存貨的房地產(chǎn)改為出租,通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租,相應(yīng)地由存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。(3)自用土地使用權(quán)停止自用,用于賺取租金或資本增值,相應(yīng)地由無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。(4)自用建筑物停止自用,改為出租,相應(yīng)地由固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

  投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的確定關(guān)系到資產(chǎn)的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)和入賬價(jià)值,因此非常重要。轉(zhuǎn)換日是指房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變、狀態(tài)相應(yīng)發(fā)生改變的日期。轉(zhuǎn)換日的確定標(biāo)準(zhǔn)主要包括:(1)投資性房地產(chǎn)開始自用,轉(zhuǎn)換日是指房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài),企業(yè)開始將房地產(chǎn)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。(2)作為存貨的房地產(chǎn)改為出租,或者自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租,轉(zhuǎn)換日應(yīng)當(dāng)為租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。(3)自用土地使用權(quán)停止自用,改為用于資本增值,轉(zhuǎn)換日是指企業(yè)停止將該項(xiàng)土地使用權(quán)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理且管理當(dāng)局做出房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換決議的日期。

  (二)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計(jì)折舊或攤銷、減值等,分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”、“累計(jì)折舊”、“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目。企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。轉(zhuǎn)換日,按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值,借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目,按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本,貸記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目,按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng),貸記或借記“投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)”科目,按其差額,貸記或借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目。

  【例1】2007年8月1日,甲企業(yè)將出租在外的廠房收回,開始用于本企業(yè)生產(chǎn)商品。該項(xiàng)房地產(chǎn)賬面價(jià)值為3765萬元,其中,原價(jià)5000萬元,累計(jì)已提折舊1235萬元。假設(shè)甲企業(yè)采用成本計(jì)量模式。

  賬務(wù)處理如下:

  借:固定資產(chǎn)         50000000

    投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊   12350000

   貸:投資性房地產(chǎn)       50000000

     累計(jì)折舊         12350000

  (三)非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)此種情況又分為兩種:

  第一,采用成本模式對非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量。(1)企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值,借記“投資性房地產(chǎn)”科目,原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的,借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目,按其賬面余額,貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。(2)企業(yè)將愿本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改用于出租,應(yīng)于租賃期開始日。按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的賬面價(jià)值,將固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)建筑物或土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換日的原價(jià)、累計(jì)折舊、減值準(zhǔn)備等,分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊”、“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目。

  第二,采用公允價(jià)值模式對非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量。(1)企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值入賬,借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目。原已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的,借記“存貨跌價(jià)準(zhǔn)備”科目;按其賬面余額,貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。同時(shí),轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的,按其差額,借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目;轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的,按其差額,貸記“資本公積——其他資本公積”。(2)企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)土地使用權(quán)或建筑物在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值。借記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目,按已計(jì)提的累計(jì)攤銷或累計(jì)折舊,借記“累計(jì)攤銷(折舊)”科目;原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的,借記“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”或“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目;按其賬面余額,貸記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”科目。同時(shí),轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的,按其差額,借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目;轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的。按其差額。貸記“資本公積——其他資本公積”。

  二、投資性房地產(chǎn)的處置

  當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置,或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí),應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。企業(yè)可以通過對外出售或轉(zhuǎn)讓的方式處置投資性房地產(chǎn),對于那些由于使用而不斷磨損直到最終報(bào)廢,或者由于遭受自然災(zāi)害等非正常損失發(fā)生毀損的投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行清理。

  (一)采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置出售、轉(zhuǎn)讓按成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)按實(shí)際收到的金額,借記“銀行存款”等科目,貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目;按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目,按其賬面余額,貸記“投資性房地產(chǎn)”科目;按照已計(jì)提的折舊或攤銷,借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷)”科目;原已計(jì)提減值準(zhǔn)備的,借記“投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目。

  (二)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的處置出售、轉(zhuǎn)讓采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)按實(shí)際收到的金額,借記“銀行存款”等科目,貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目;按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面余額,借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目,按其成本。貸記“投資性房地產(chǎn)——成本”科目,按其累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng),貸記或借記“投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)”科目。同時(shí),將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入,借記或貸記“公允價(jià)值變動(dòng)”科目,貸記或借記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。若存在原轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額,則也需一并轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入,借記“資本公積——其他資本公積”科目,貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。

  【例2】甲為一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2007年3月10日,甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議,將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用,租賃期開始日為2007年4月15日。2007年4月15日,該寫字樓的賬面余額45000萬元,公允價(jià)值為47000萬元。2007年12月31日,該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為48000萬元。2008年6月租賃期屆滿,企業(yè)收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn),并12255000萬元出售,款項(xiàng)收訖。甲企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量。賬務(wù)處理為:

  (1)2007年4月15日,存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn):

  借:投資性房地產(chǎn)——成本    470000000

   貸:開發(fā)產(chǎn)品          450000000

     資本公積——其他資本公積  20000000

  (2)2007年12月31日,公允價(jià)值變動(dòng):

  借:投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng) 10000000

   貸:公允價(jià)值變動(dòng)損益       10000000

  (3)2008年6月,出售投資性房地產(chǎn):

  借:銀行存款          550000000

   貸:其他業(yè)務(wù)收入        550000000

  借:其他業(yè)務(wù)成本        480000000

   貸:投資性房地產(chǎn)——成本    470000000

           ——公允價(jià)值變動(dòng) 10000000

  同時(shí),將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入:

  借:公允價(jià)值變動(dòng)損益       10000000

   貸:其他業(yè)務(wù)收入         10000000

  將轉(zhuǎn)換時(shí)原計(jì)入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入:

  借:資本公積——其他資本公積   20000000

   貸:其他業(yè)務(wù)收入         20000000

責(zé)任編輯:zoe
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