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投資性房地產(chǎn)會計處理的改進(jìn)

2009-11-12 10:32 伊 虹 【 】【打印】【我要糾錯

  《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定,投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的,不計提折舊或攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值計量。而《企業(yè)所得稅法》第十一條規(guī)定。在計算應(yīng)納稅所得額時,企業(yè)按照規(guī)定計算的固定資產(chǎn)折舊,準(zhǔn)予扣除。投資性房地產(chǎn)符合《企業(yè)所得稅法》對固定資產(chǎn)的界定,屬于在計算應(yīng)納稅所得額時可以計提折舊、準(zhǔn)予扣除的固定資產(chǎn)項目。由于《企業(yè)會計準(zhǔn)則》和《企業(yè)所得稅法》的不同規(guī)定,導(dǎo)致企業(yè)在計算應(yīng)納稅所得額時納稅調(diào)整工作量較大。

  另外,隨著時間的推移,房地產(chǎn)將逐漸變舊,其成本與公允價值的差距將變大。雖然房地產(chǎn)的增值能抵減一部分差距,但是。時間越長。差距將越明顯,通過公允價值變動調(diào)整的金額將越大。此時,“公允價值變動”科目反映的不僅是公允價值的變動內(nèi)容,更主要反映的是投資性房地產(chǎn)的折舊,不符合該科目設(shè)定的本意。而且由于在會計核算中對投資性房地產(chǎn)不計提折舊,賬面也沒有任何顯示,納稅調(diào)整時很容易疏忽,影響企業(yè)正確計算應(yīng)納稅所得額。因此,筆者認(rèn)為,應(yīng)對投資性房地產(chǎn)計提折舊,從而有效減少納稅調(diào)整的工作量,提高應(yīng)納稅所得額計算的正確性。

  【例】2007年12月,甲公司在商業(yè)繁華地段購入一門市房,價款4000萬元,準(zhǔn)備將其出租。同月甲公司與乙企業(yè)簽訂租賃協(xié)議,將門市房租賃給乙企業(yè)使用,租賃開始日為2008年1月1日,租賃期2年。

  (1)假設(shè)2008年末,該門市房的公允價值為4100萬元,按照會計準(zhǔn)則的規(guī)定,會計處理為:

  借:投資性房地產(chǎn)——公允價值變動   1000000

   貸:公允價值變動損益         1000000

  在計算2008年甲公司的應(yīng)納稅所得額時,企業(yè)除了需要調(diào)整公允價值變動損益對應(yīng)納稅所得額的影響,還要調(diào)整該門市房應(yīng)計提的折舊對應(yīng)納稅所得額的影響。

  假設(shè)該門市房折舊年限為20年。凈殘值率為5%,則每年的折舊額為190萬元,2008年計算應(yīng)納稅所得額時,需要調(diào)整的金額為291)萬元(100+190)。

  筆者認(rèn)為。應(yīng)對投資性房地產(chǎn)計提折舊,則會計處理為:

  借:其他業(yè)務(wù)成本          1900000

   貸:投資性房地產(chǎn)——成本      1900000

  公允價值變動的會計處理為:

  借:投資性房地產(chǎn)——公允價值變動 2900000

   貸:公允價值變動損益       2900000

  如此以來,在計算2008年甲公司的應(yīng)納稅所得額時,企業(yè)只需要調(diào)整公允價值變動290萬元對應(yīng)納稅所得額的影響,簡化了調(diào)整工作;同時。計提的折舊沖減投資性房地產(chǎn)成本,也可以反映出投資性房地產(chǎn)新舊變化程度,符合會計核算的要求。

  (2)假設(shè)2009年末,該門市房的公允價值為3900萬元,按照會計準(zhǔn)則的規(guī)定,會計處理為:

  借:公允價值變動損益       2000000

   貸:投資性房地產(chǎn)——公允價值變動 2000000

  2009年計算應(yīng)納稅所得額時,需要調(diào)整的金額為280萬元[(100-200)+190×2]。

  筆者認(rèn)為,應(yīng)對投資性房地產(chǎn)計提折舊,則會計處理為:

  借:其他業(yè)務(wù)成本        1900000

   貸:投資性房地產(chǎn)——成本    1900000

  公允價值變動的會計處理為:

  借:投資性房地產(chǎn)——公允價值變動 100000

   貸:公允價值變動損益       100000

  在計算2009年甲公司的應(yīng)納稅所得額時,企業(yè)只需按照公允價值變動的余額,即280萬元(290-10),對應(yīng)納稅所得額進(jìn)行調(diào)整,操作簡單,不易出錯。

  (3)假設(shè)2010年1月,甲公司將該門市房出售,取得收入3800萬元,不考慮相關(guān)稅費(fèi),按照會計準(zhǔn)則的規(guī)定,會計處理為:

  借:銀行存款          38000000

   貸:其他業(yè)務(wù)收入        38000000

  借:其他業(yè)務(wù)成本        39000000

    投資性房地產(chǎn)——公允價值變動 1000000

   貸:投資性房地產(chǎn)——成本    40000000

  借:其他業(yè)務(wù)收入        1000000

   貸:公允價值變動損益      1000000

  2010年計算應(yīng)納稅所得額時,需要調(diào)整的金額為280萬元(190×2-100)。

  筆者認(rèn)為,假設(shè)不考慮2010年1月應(yīng)計提的折舊,會計處理為:

  借:銀行存款          38000000

   貸:其他業(yè)務(wù)收入        38000000

  借:其他業(yè)務(wù)成本        39000000

   貸:投資性房地產(chǎn)——成本    36200000

           ——公允價值變動 2800000

  借:公允價值變動損益       2800000

   貸:其他業(yè)務(wù)收入         2800000

  2010年計算應(yīng)納稅所得額時,企業(yè)不需要進(jìn)行任何納稅調(diào)整。減輕所得稅申報工作。

責(zé)任編輯:zoe
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