如何計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

來(lái)源: 國(guó)稅總局編輯： 2010/06/10 14:08:40　　字體：大小

　　【問(wèn)題】

　　剛出臺(tái)的關(guān)于土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）文件，三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的5%、10%以內(nèi)計(jì)算扣除，是不是指如下情況：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。如果財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出低于“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%，按實(shí)際金額扣除；如果高于“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%扣除。那么，如何計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用？

　　【解答】

　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：

　　“（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

　　財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。

　　凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。

　　上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。”

　　您的理解不正確。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）第三條第一款進(jìn)一步明確房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題，即凡是能夠“按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的”，允許單獨(dú)據(jù)實(shí)扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，但最高不能超過(guò)“按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額”；如果超過(guò)“按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額”，只允許扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為“按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額”。同時(shí)還允許扣除其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，即管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

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