基本情況

　　大連市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2000年12月，注冊(cè)資金3000萬(wàn)元，主要從事房屋開(kāi)發(fā)、銷售、租賃、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)，企業(yè)所得稅為查賬征收。大連市中山區(qū)地稅局通過(guò)系統(tǒng)納稅評(píng)估，發(fā)現(xiàn)其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的某項(xiàng)目納稅情況異常，隨即對(duì)其進(jìn)行評(píng)估分析。

　　數(shù)據(jù)采集

　　2001年，該公司在大連市中山區(qū)繁華地帶開(kāi)發(fā)建設(shè)了一座商業(yè)城，并于2004年竣工，其建筑面積為4.1萬(wàn)平方米，2000多個(gè)店鋪，當(dāng)年銷售1.5萬(wàn)平方米。2005年，余下2.6萬(wàn)平方米，1300余個(gè)店鋪，成本每平方米7000元，共有18200萬(wàn)元記入“存貨——產(chǎn)成品店鋪”科目。同時(shí)，以每平方米每日1.8元的價(jià)格進(jìn)行租賃。2005年～2007年，地方各稅正常繳納。

　　案頭分析

　　經(jīng)過(guò)對(duì)該公司納稅資料和財(cái)務(wù)基本數(shù)據(jù)進(jìn)行深入分析，評(píng)估人員發(fā)現(xiàn)了以下疑點(diǎn)。

　　1.該公司2008年3月—7月納稅信息異常，在申報(bào)營(yíng)業(yè)稅欄中銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅增加，而平時(shí)穩(wěn)定的租賃業(yè)營(yíng)業(yè)稅減少，同時(shí)從租計(jì)價(jià)的房產(chǎn)稅減少。是否存在銷售店鋪的情況？

　　2.對(duì)該公司7月《資產(chǎn)負(fù)債表》中“預(yù)收賬款”科目的期初、期末數(shù)進(jìn)行比對(duì)分析，發(fā)現(xiàn)該科目期末數(shù)大幅度增長(zhǎng)，7月預(yù)收賬款本期發(fā)生額為5000萬(wàn)元。是否有銷售店鋪未結(jié)轉(zhuǎn)收入現(xiàn)象？

　　3.對(duì)該公司《利潤(rùn)表》進(jìn)行分析時(shí)，發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)費(fèi)用大幅增加。該公司自2004年后尚未開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，為何財(cái)務(wù)費(fèi)用增加？

　　舉證約談

　　針對(duì)以上疑點(diǎn)問(wèn)題，評(píng)估人員向該公司下達(dá)了《評(píng)估約談通知書(shū)》，就有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行核實(shí)。該公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人進(jìn)行了如下解釋。

　　1.由于企業(yè)資金緊張，把租賃到期和快要到期的店鋪以每平方米13000元進(jìn)行銷售，共銷售400余個(gè)店鋪，8000平方米。把未到期但已銷售的店鋪?zhàn)饨鸷褪盏降赇伈糠挚铐?xiàng)記到“預(yù)收賬款”科目中，因而從租計(jì)價(jià)的房產(chǎn)稅也相應(yīng)減少。

　　2.關(guān)于該公司財(cái)務(wù)費(fèi)用大幅增加問(wèn)題，該財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人說(shuō)，因要開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目，從某銀行貸款1億元人民幣，用于新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

　　實(shí)地核查

　　為了進(jìn)一步核實(shí)約談中的各項(xiàng)問(wèn)題，2008年8月，大連市中山區(qū)地稅局對(duì)該公司展開(kāi)實(shí)地調(diào)查。通過(guò)查賬和外圍實(shí)地核查，查實(shí)了以下幾方面的問(wèn)題。

　　1.通過(guò)對(duì)2008年1月—7月預(yù)收賬款每筆與銷售合同核對(duì)，查實(shí)了該公司預(yù)收賬款中有3400萬(wàn)元為售店鋪的全款，應(yīng)轉(zhuǎn)為收入。2008年7月應(yīng)調(diào)增營(yíng)業(yè)收入3400萬(wàn)元。

　　2.通過(guò)查看合同條款約定，部分未到期的店鋪，該公司將其租金轉(zhuǎn)為房款首付，但少申報(bào)2個(gè)月的從租計(jì)價(jià)房產(chǎn)稅192萬(wàn)元。

　　3.經(jīng)過(guò)到土地、規(guī)劃部門了解，該公司未有新的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。查看往來(lái)賬發(fā)現(xiàn)，該公司所貸1億元款項(xiàng)，全部匯往異地某企業(yè)。進(jìn)一步詢問(wèn)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，異地某企業(yè)為該公司法定代表人在異地成立的企業(yè)，與該公司未有任何關(guān)聯(lián)。而該公司所承擔(dān)的財(cái)務(wù)費(fèi)用600萬(wàn)元，依據(jù)《企業(yè)所得稅法》的相關(guān)規(guī)定不予扣除，應(yīng)調(diào)增企業(yè)利潤(rùn)。

　　評(píng)估處理

　　根據(jù)約談舉證、實(shí)地核查的結(jié)果，評(píng)估人員按照稅法相關(guān)規(guī)定，作出了補(bǔ)繳稅款建議。

　　1.該公司2008年1月—7月預(yù)收賬款掛賬少繳營(yíng)業(yè)稅及附加，應(yīng)補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅及附加277.5萬(wàn)元。

　　2.該公司應(yīng)預(yù)繳土地增值稅68萬(wàn)元。

　　3.該公司應(yīng)補(bǔ)繳2008年4月—7月房產(chǎn)稅192萬(wàn)元。

　　4.確定該公司重新調(diào)增應(yīng)納稅所得額為2240萬(wàn)元，應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅560萬(wàn)元。