國家稅務總局

關于契稅納稅服務與征收管理若干事項的公告

國家稅務總局公告2021年第25號

為貫徹落實中辦、國辦印發(fā)的《關于進一步深化稅收征管改革的意見》，切實優(yōu)化契稅納稅服務，規(guī)范契稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國契稅法》（以下簡稱《契稅法》）、《財政部 稅務總局關于貫徹實施契稅法若干事項執(zhí)行口徑的公告》(2021年第23號，以下簡稱23號公告)等相關規(guī)定，現(xiàn)就有關事項公告如下：

一、契稅申報以不動產(chǎn)單元為基本單位。

二、以作價投資（入股）、償還債務等應交付經(jīng)濟利益的方式轉移土地、房屋權屬的，參照土地使用權出讓、出售或房屋買賣確定契稅適用稅率、計稅依據(jù)等。

以劃轉、獎勵等沒有價格的方式轉移土地、房屋權屬的，參照土地使用權或房屋贈與確定契稅適用稅率、計稅依據(jù)等。

三、契稅計稅依據(jù)不包括增值稅，具體情形為：

（一）土地使用權出售、房屋買賣，承受方計征契稅的成交價格不含增值稅；實際取得增值稅發(fā)票的，成交價格以發(fā)票上注明的不含稅價格確定。

（二）土地使用權互換、房屋互換，契稅計稅依據(jù)為不含增值稅價格的差額。

（三）稅務機關核定的契稅計稅價格為不含增值稅價格。

四、稅務機關依法核定計稅價格，應參照市場價格，采用房地產(chǎn)價格評估等方法合理確定。

五、契稅納稅人依法納稅申報時，應填報《財產(chǎn)和行為稅稅源明細表》（《契稅稅源明細表》部分，附件1），并根據(jù)具體情形提交下列資料：

（一）納稅人身份證件；

（二）土地、房屋權屬轉移合同或其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質的憑證；

（三）交付經(jīng)濟利益方式轉移土地、房屋權屬的，提交土地、房屋權屬轉移相關價款支付憑證，其中，土地使用權出讓為財政票據(jù)，土地使用權出售、互換和房屋買賣、互換為增值稅發(fā)票；

（四）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者監(jiān)察機關出具的監(jiān)察文書等因素發(fā)生土地、房屋權屬轉移的，提交生效法律文書或監(jiān)察文書等。

符合減免稅條件的，應按規(guī)定附送有關資料或將資料留存?zhèn)洳椤?/p>

六、稅務機關在契稅足額征收或辦理免稅（不征稅）手續(xù)后，應通過契稅的完稅憑證或契稅信息聯(lián)系單（以下簡稱聯(lián)系單，附件2）等，將完稅或免稅（不征稅）信息傳遞給不動產(chǎn)登記機構。能夠通過信息共享即時傳遞信息的，稅務機關可不再向不動產(chǎn)登記機構提供完稅憑證或開具聯(lián)系單。

七、納稅人依照《契稅法》以及23號公告規(guī)定向稅務機關申請退還已繳納契稅的，應提供納稅人身份證件，完稅憑證復印件，并根據(jù)不同情形提交相關資料：

（一）在依法辦理土地、房屋權屬登記前，權屬轉移合同或合同性質憑證不生效、無效、被撤銷或者被解除的，提交合同或合同性質憑證不生效、無效、被撤銷或者被解除的證明材料；

（二）因人民法院判決或者仲裁委員會裁決導致土地、房屋權屬轉移行為無效、被撤銷或者被解除，且土地、房屋權屬變更至原權利人的，提交人民法院、仲裁委員會的生效法律文書；

（三）在出讓土地使用權交付時，因容積率調整或實際交付面積小于合同約定面積需退還土地出讓價款的，提交補充合同（協(xié)議）和退款憑證；

（四）在新建商品房交付時，因實際交付面積小于合同約定面積需返還房價款的，提交補充合同（協(xié)議）和退款憑證。

稅務機關收取納稅人退稅資料后，應向不動產(chǎn)登記機構核實有關土地、房屋權屬登記情況。核實后符合條件的即時受理，不符合條件的一次性告知應補正資料或不予受理原因。

八、稅務機關及其工作人員對稅收征管過程中知悉的個人的身份信息、婚姻登記信息、不動產(chǎn)權屬登記信息、納稅申報信息及其他商業(yè)秘密和個人隱私，應當依法予以保密，不得泄露或者非法向他人提供。納稅人的稅收違法行為信息不屬于保密信息范圍，稅務機關可依法處理。

九、各地稅務機關應與當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門加強協(xié)作，采用不動產(chǎn)登記、交易和繳稅一窗受理等模式，持續(xù)優(yōu)化契稅申報繳納流程，共同做好契稅征收與房地產(chǎn)管理銜接工作。

十、本公告要求納稅人提交的資料，各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市稅務局能夠通過信息共享即時查驗的，可公告明確不再要求納稅人提交。

十一、本公告所稱納稅人身份證件是指：單位納稅人為營業(yè)執(zhí)照，或者統(tǒng)一社會信用代碼證書或者其他有效登記證書；個人納稅人中，自然人為居民身份證，或者居民戶口簿或者入境的身份證件，個體工商戶為營業(yè)執(zhí)照。

十二、本公告自2021年9月1日起施行?！度膹U止和部分條款廢止的契稅文件目錄》（附件3）所列文件或條款同時廢止。

特此公告。

國家稅務總局

2021年8月26日

解讀

關于《國家稅務總局關于契稅納稅服務和征收管理若干事項的公告》的解讀

為貫徹落實中辦、國辦印發(fā)的《關于進一步深化稅收征管改革的意見》，切實優(yōu)化契稅納稅服務，規(guī)范契稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國契稅法》（以下簡稱《契稅法》）、《財政部?稅務總局關于貫徹實施契稅法若干事項執(zhí)行口徑的公告》（2021年第23號，以下簡稱23號公告）等相關規(guī)定，稅務總局制發(fā)了《關于契稅納稅服務和征收管理若干事項的公告》（以下簡稱《公告》）?，F(xiàn)就有關問題解讀如下：

一、《公告》制發(fā)的背景是什么？

《契稅法》于2020年8月11日經(jīng)第十三屆全國人大常委會第二十一次會議表決通過，自2021年9月1日起施行。為保證《契稅法》順利實施，財政部和稅務總局聯(lián)合制發(fā)了23號公告。在此基礎上，為進一步優(yōu)化納稅服務，規(guī)范契稅征收管理，稅務總局制發(fā)《公告》，明確契稅納稅申報、稅款核定征收、退稅、先稅后證、信息保密等納稅服務與征收管理規(guī)定，為納稅人和基層稅務人員提供了政策依據(jù)與辦事指引。

二、為什么契稅申報的基本單位是不動產(chǎn)單元？

根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》及其實施細則規(guī)定，不動產(chǎn)單元是權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間，且不動產(chǎn)單元具有唯一編碼。為進一步提升契稅納稅申報的規(guī)范性，便于納稅人理解和辦理，并與不動產(chǎn)登記有關規(guī)定統(tǒng)一銜接，《公告》明確了納稅人申報契稅的基本單位為不動產(chǎn)單元。

因共有不動產(chǎn)份額變化或者增減共有人導致土地、房屋權屬轉移的，納稅人也應以不動產(chǎn)單元為單位申報契稅。

【例1】自然人A整體購買某幢住宅樓。在辦理不動產(chǎn)權屬登記時，不動產(chǎn)登記機構將該幢住宅樓登記為2個不動產(chǎn)單元，則A應就2個不動產(chǎn)單元分別向稅務機關申報契稅。

三、以作價投資（入股）、償還債務、劃轉、獎勵等方式轉移土地、房屋權屬應申報契稅的，如何確定適用稅率、計稅依據(jù)等？

《契稅法》第二條第三款規(guī)定，以作價投資（入股）、償還債務、劃轉、獎勵等方式轉移土地、房屋權屬的，應當征收契稅。

為方便納稅人確定上述應稅行為契稅申報的適用稅率、計稅依據(jù)等，《公告》明確，以作價投資（入股）、償還債務等應交付經(jīng)濟利益的方式轉移土地、房屋權屬的，參照土地使用權出讓、出售或房屋買賣確定契稅適用稅率、計稅依據(jù)等。以劃轉、獎勵等沒有價格的方式轉移土地、房屋權屬的，參照土地使用權或房屋贈與確定契稅適用稅率、計稅依據(jù)等。

【例2】為支持合理住房需求，某省依法規(guī)定本地區(qū)住房買賣契稅適用稅率為3%。若納稅人A作為債權人承受某債務人抵償債務的一套住房，A應參照住房買賣的適用稅率3%，以及抵債合同（協(xié)議）確定的成交價格申報契稅。

四、契稅計稅依據(jù)不包括增值稅具體指什么？

23號公告第二條第（九）項規(guī)定，契稅的計稅依據(jù)不包括增值稅。為方便納稅人確定契稅申報的計稅依據(jù)，《公告》按照土地使用權出售、房屋買賣，土地使用權互換、房屋互換，稅務機關核定契稅計稅價格等三類情形，作出契稅計稅依據(jù)不包括增值稅的具體規(guī)定。

一是土地使用權出售、房屋買賣的，承受方計征契稅的成交價格不含增值稅；實際取得增值稅發(fā)票的，成交價格以發(fā)票上注明的不含稅價格確定。

二是土地使用權互換、房屋互換的，應分別確定互換土地使用權、房屋的不含稅價格，再確定互換價格的差額。

三是土地使用權贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉移土地、房屋權屬行為的，稅務機關核定的契稅計稅價格為不含增值稅價格。

需要說明的是，土地、房屋權屬轉讓方免征增值稅的，承受方計征契稅的成交價格不扣減增值稅額。

【例3】某一般納稅人A公司銷售其自建的房屋，含稅價為328萬元，并適用一般計稅方法，2019年1月，A公司向納稅人B開具第1張增值稅發(fā)票，注明的增值稅額為10萬元、不含稅價格為100萬元；2021年9月，A公司向納稅人開具第2張發(fā)票，注明的增值稅額為18萬元、不含稅價格為200萬元。則B申報契稅的計稅依據(jù)=100+200=300（萬元）。

【例4】自然人A與自然人B互換房屋，A的房屋不含稅銷售價格為145萬元，B的房屋不含稅銷售價格為100萬元。則A申報契稅的計稅依據(jù)為0；B申報契稅的計稅依據(jù)=145-100=45（萬元）。

【例5】自然人A將一套購買滿2年的住房銷售給自然人B，合同確定的交易含稅價為210萬元，A符合免征增值稅條件，向稅務機關申請代開增值稅發(fā)票上注明增值稅額為0,不含稅價格為210萬元。則B申報繳納契稅的計稅依據(jù)為210萬元。

五、《公告》實施后，納稅人申報契稅所需提交資料有變化嗎？

沒有變化?！豆妗费永m(xù)稅法實施前做法，明確契稅納稅人依法納稅時，應填報《財產(chǎn)和行為稅稅源明細表》（《契稅稅源明細表》部分），并根據(jù)具體情形提交下列資料：

（一）納稅人身份證件；

（二）土地、房屋權屬轉移合同或其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質的憑證；

（三）交付經(jīng)濟利益方式轉移土地、房屋權屬的，提交土地、房屋權屬轉移相關價款支付憑證，其中，土地使用權出讓為財政票據(jù)，土地使用權出售、互換和房屋買賣、互換為增值稅發(fā)票；

（四）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者監(jiān)察機關出具的監(jiān)察文書等因素發(fā)生土地、房屋權屬轉移的，提交生效法律文書或監(jiān)察文書等。

需要說明的是，稅務總局發(fā)布的《關于契稅納稅申報有關問題的公告》（2015年第67號，以下簡稱67號公告）將繼續(xù)有效。67號公告規(guī)定，根據(jù)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書發(fā)生土地、房屋權屬轉移，納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，可持人民法院執(zhí)行裁定書原件及相關材料辦理契稅納稅申報，稅務機關應予受理。購買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報時，由于銷售新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理注銷稅務登記或者被稅務機關列為非正常戶等原因，致使納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，稅務機關在核實有關情況后應予受理。

六、納稅人如何申報享受契稅減免稅政策？

根據(jù)《公告》規(guī)定，契稅納稅人符合減免稅條件的，應按規(guī)定附送有關資料。

對享受公共租賃住房、農(nóng)村飲水安全工程等契稅減免稅政策的納稅人，根據(jù)《財政部稅務總局關于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（2019年61號）、《財政部稅務總局關于繼續(xù)實行農(nóng)村飲水安全工程稅收優(yōu)惠政策的公告》（2019年67號）等規(guī)定，實行資料留存?zhèn)洳榈膬?yōu)惠辦理方式。

七、修訂后的《契稅稅源明細表》填報項目有什么變化？

根據(jù)《國家稅務總局關于簡并稅費申報有關事項的公告》（2021年第9號）第一條規(guī)定，納稅人申報繳納契稅時，應填報《財產(chǎn)和行為稅稅源明細表》（《契稅稅源明細表》部分）。

《公告》附件1公布了修訂后的《契稅稅源明細表》（以下簡稱《稅源明細表》）的樣式。與原表相比，《稅源明細表》主要變化有三個方面：

一是為進一步減輕納稅人負擔，在滿足契稅申報要求基礎上，將《稅源明細表》“用途”欄次選項由原來的“居住”“商業(yè)”“工業(yè)”等7項壓縮為“居住”和“非居住”2項，“權屬轉移方式”的選項也進行了簡化。

二是將原表中“減免性質代碼和項目名稱”細分為“居民購房減免性質代碼和項目名稱”和“其他減免性質代碼和項目名稱”兩個欄次。其中，“居民購房減免性質代碼和項目名稱”僅供自然人購買住房申請享受居民購買家庭唯一、家庭第二套等優(yōu)惠政策時填報，“其他減免性質代碼和項目名稱”供企業(yè)和自然人申請享受其他優(yōu)惠政策時填報。

符合條件的納稅人，可以使用《稅源明細表》同時填報兩類優(yōu)惠，“一次填報、同時享受”。

【例6】自然人A的房屋被該縣人民政府征收，獲得貨幣補償80萬元，之后A重新購買一套80平方米的住房，不含稅成交價格為100萬元，并符合家庭唯一住房優(yōu)惠條件。如該省規(guī)定對成交價格不超過貨幣補償?shù)牟糠置庹髌醵悾瑒tA申報契稅時，應在“居民購房減免性質代碼和項目名稱”中選擇個人購買家庭唯一住房90平米及以下契稅減按1%征收的減免性質代碼和項目名稱，在“其他減免性質代碼和項目名稱”中選擇授權地方出臺的房屋被征收取得貨幣補償重新購買住房契稅優(yōu)惠政策的減免性質代碼和項目名稱，并在“抵減金額”中填入“800000”元。則A申報契稅的應納稅額=（1000000-800000）×1%=2000（元）。

三是增加“權屬登記日期”欄次?！镀醵惙ā返谑畻l規(guī)定，納稅人應當在依法辦理土地、房屋權屬登記手續(xù)前申報繳納契稅?！抖愒疵骷毐怼废鄳黾恿恕皺鄬俚怯浫掌凇睓诖危┰谕恋?、房屋權屬登記后申報繳納契稅的納稅人填報使用。如納稅人在辦理土地、房屋權屬登記前申報繳納契稅的，無需填報該欄次。

八、《公告》實施會影響目前房地產(chǎn)交易稅費申報模塊和相關表單的使用嗎？

不會。目前，我們已經(jīng)結合《契稅法》實施需要，對征管信息系統(tǒng)中的增量房交易、存量房交易、土地出讓轉讓等房地產(chǎn)交易稅費申報模塊進行了修改完善，同時，對使用模塊需填報的有關申報表單進行了同步優(yōu)化，《公告》實施后，房地產(chǎn)交易稅費申報模塊和表單仍可繼續(xù)使用。

九、契稅信息聯(lián)系單的應用場景是什么？

為更好落實契稅“先稅后證”的管理要求，方便完稅后的納稅人辦理不動產(chǎn)登記事項，《公告》明確，稅務機關在契稅足額入庫或辦理免稅（不征稅）手續(xù)后，應通過契稅的稅收繳款書、稅收完稅證明或契稅信息聯(lián)系單等，將完稅或免稅（不征稅）信息傳遞給不動產(chǎn)登記機構。

《契稅法》實施后，稅務機關啟用統(tǒng)一樣式的契稅信息聯(lián)系單，作為向不動產(chǎn)登記機構傳遞納稅人辦稅信息的載體之一，可以更好滿足部門協(xié)作的管理要求。對于契稅足額入庫或辦理免稅（不征稅）手續(xù)的，稅務機關如無法通過契稅的稅收繳款書、稅收完稅證明傳遞信息的，可提供契稅信息聯(lián)系單。同時，如果能夠通過信息共享即時傳遞辦稅信息的，稅務機關可不再向不動產(chǎn)登記機構提供完稅憑證或開具聯(lián)系單。

十、《公告》實施后，納稅人申請辦理退稅應提供資料有變化嗎？

辦稅資料有所簡化。納稅人依照《契稅法》及23號公告規(guī)定向稅務機關申請退還已繳納契稅的，應提供納稅人身份證件，稅收繳款書或稅收完稅證明復印件，并根據(jù)不同情形提交相關資料：

（一）在依法辦理土地、房屋權屬登記前，權屬轉移合同或合同性質憑證不生效、無效、被撤銷或者被解除的，提交合同或合同性質憑證不生效、無效、被撤銷或者被解除的證明材料；

（二）因人民法院判決或者仲裁委員會裁決導致土地、房屋權屬轉移行為無效、被撤銷或者被解除，且土地、房屋權屬變更至原權利人的，提交人民法院、仲裁委員會的生效法律文書；

（三）在出讓土地使用權交付時，因容積率調整或實際交付面積小于合同約定面積需退還土地出讓價款的，提交補充合同（協(xié)議）和退款憑證；

（四）在新建商品房交付時，因實際交付面積小于合同約定面積需返還房價款的，提交補充合同（協(xié)議）和退款憑證。

為進一步簡化辦稅流程和資料，納稅人辦理退稅時無需提交不動產(chǎn)權屬證明材料。《公告》明確，收取納稅人退稅資料后，稅務機關應向不動產(chǎn)登記機構核實有關土地、房屋權屬登記情況。

十一、應當依法予以保密的納稅人的個人信息具體包括哪些內容？

依法予以保密的納稅人的個人信息具體包括：稅收征管過程中知悉的個人身份信息、婚姻登記信息、不動產(chǎn)權屬登記信息、納稅申報信息及其他商業(yè)秘密和個人隱私。

需要說明的是，納稅人的稅收違法行為信息不屬于保密信息范圍，稅務機關可依法處理。

十二、《公告》實施后，契稅申報繳納的主要方式有變化嗎？

沒有變化。根據(jù)《契稅法》有關規(guī)定，契稅由土地、房屋所在地的稅務機關征收管理。《公告》明確，對實行“一窗受理”的地區(qū)，納稅人可以到當?shù)卣沾髲d或不動產(chǎn)登記大廳設立的綜合受理窗口統(tǒng)一辦理契稅納稅申報及其他不動產(chǎn)登記、交易和繳稅事項。

具備條件的地區(qū)，納稅人可以通過電子稅務局或納稅人端APP應用等方式，實現(xiàn)契稅申報繳納網(wǎng)上辦理、掌上辦理。

十三、稅務機關能夠通過信息共享即時查驗的納稅資料，納稅人還需要提交嗎？

《公告》規(guī)定，納稅人提交的資料，各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市稅務局能夠通過信息共享即時查驗的，可公告明確不再需要納稅人提交。

十四、《公告》中納稅人身份證件具體內容指什么？

《公告》所稱納稅人身份證件是指：單位納稅人為營業(yè)執(zhí)照，或者統(tǒng)一社會信用代碼證書或者其他有效登記證書；個人納稅人中，自然人為居民身份證，或者居民戶口簿或者入境的身份證件，個體工商戶為營業(yè)執(zhí)照。

十五、《公告》什么時候起施行？

《公告》自2021年9月1日起施行。修訂后的《契稅稅源明細表》和契稅信息聯(lián)系單同日啟用，《全文廢止和部分條款廢止的契稅文件目錄》所列文件或條款同日廢止。

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