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房地產(chǎn)公司土地分次投入的成本核算

來源: 讀者上傳 編輯: 2009/11/04 11:02:45  字體:

  【問題】

  我公司取得一整塊土地進(jìn)行開發(fā),考慮到進(jìn)度等因素,對(duì)整個(gè)地塊分兩批申請(qǐng)了規(guī)劃許可證、兩次招投標(biāo),選擇了兩家施工單位分批開工,同時(shí)竣工交房。其他,如土地轉(zhuǎn)讓金、基礎(chǔ)配套費(fèi)用等都不分批,一個(gè)合同。請(qǐng)問:我們公司這種情況,成本核算是應(yīng)該整體核算一個(gè)單位成本,還是分成兩期核算兩個(gè)單位成本?如果分兩個(gè)單位成本,只有一個(gè)合同的費(fèi)用如何劃分,借款利息、開發(fā)費(fèi)用呢?

  【解答】

  第一個(gè)問題是首先明確開發(fā)成本核算對(duì)象的問題。

  我們認(rèn)為,開發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計(jì)算中,為了歸集和分配開發(fā)費(fèi)用而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。會(huì)計(jì)核算的一般要求為:

  ①一般的開發(fā)項(xiàng)目,以每一獨(dú)立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為成本核算對(duì)象。即貴公司兩批《規(guī)劃許可證》可以確定為兩個(gè)成本核算對(duì)象,但這是基本的成本核算單位,在每一個(gè)成本核算對(duì)象下還需要按照具體的項(xiàng)目性質(zhì)例如住宅、地商、獨(dú)立商鋪等設(shè)置具體的成本核算對(duì)象進(jìn)行項(xiàng)目分類核算。

 ?、谕婚_發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體項(xiàng)目,開、竣工時(shí)間相近且由同一施工單位施工的,可并為一個(gè)成本核算對(duì)象。

 ?、蹖?duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目,可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要,按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位,劃分成本核算對(duì)象。

  成本核算對(duì)象應(yīng)在開發(fā)項(xiàng)目開工前確定,一經(jīng)確定就不能隨意改變,更不能相互混淆。

  另外,成本對(duì)象不一定有獨(dú)立的成本預(yù)算,《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[2009]31號(hào))將計(jì)稅成本對(duì)象的確定原則歸納為可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價(jià)差異原則、成本差異原則、權(quán)益區(qū)分原則六原則,應(yīng)當(dāng)說更具有可操作性,當(dāng)然企業(yè)有選擇以什么原則或方式合理地確定計(jì)稅成本對(duì)象的權(quán)利,但是應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目開工之前報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。

  第二個(gè)問題是共同成本分?jǐn)倖栴}。

  《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)[2009]31號(hào))第二十九條規(guī)定,企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中,應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本,直接計(jì)入成本對(duì)象,共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本,應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象(例如貴公司的土地出讓金、配套費(fèi)等),具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一:

 ?。ㄒ唬┱嫉孛娣e法。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。

  1.一次性開發(fā)的,按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。

  2.分期開發(fā)的,首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配,然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。

  期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。

  (二)建筑面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

  1.一次性開發(fā)的,按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。

  2.分期開發(fā)的,首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配,然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

 ?。ㄈ┲苯映杀痉āV赴雌趦?nèi)某一成本對(duì)象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。

  (四)預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。

  第三十條規(guī)定,企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配:

 ?。ㄒ唬┩恋爻杀?,一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的,應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

  土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配,待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。

 ?。ǘ﹩为?dú)作為過渡性成本對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。

 ?。ㄈ┙杩钯M(fèi)用屬于不同成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的,按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。

 ?。ㄋ模┢渌杀卷?xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。

  據(jù)此可以確定,貴公司的土地成本投入應(yīng)當(dāng)按照兩個(gè)成本核算對(duì)象的占地面積進(jìn)行分配,借款費(fèi)用利息按直接成本法或預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配;基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本,直接計(jì)入成本對(duì)象,共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本,應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配在兩個(gè)成本對(duì)象之間進(jìn)行分配。

  兩個(gè)成本對(duì)象之間一次分配后,每個(gè)成本項(xiàng)目匯總金額還需要在各自的具體成本核算單位例如各樓號(hào)、住宅、商鋪等之間進(jìn)行明細(xì)分類核算。

責(zé)任編輯:zoe
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