（一）房地產(chǎn)行業(yè)會計制度前期階段的特點(diǎn)

　　在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度形成的前期，就是指改革開放以后至1988年底，即在國營城市建設(shè)綜合開發(fā)企業(yè)會計制度施行之前的階段。這一階段曾執(zhí)行過三項會計制度，即1983年底以前執(zhí)行的《基本建設(shè)簡易會計制度》，1984年1月1日至1986年底執(zhí)行的《國營建設(shè)單位會計制度——會計科目和會計報表》，1987年1月1日至1988年底執(zhí)行修訂后的《國營建設(shè)單位會計制度——會計科目和會計報表》。這一階段還處于房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇和初步發(fā)展時期，會計核算要求并不高，成本核算到后期才有行業(yè)的專門規(guī)范，會計科目也比較簡單，將“國家資金”科目改為“固定資金”和“流動資金”科目。會計報表主要是資金平衡表、基建投資表和專用基金表，其中資金平衡表后期不再保持三段平衡式。盡管1987年新修訂的會計制度增設(shè)了基建借款情況表和投資包干情況表，但是并未根本改變會計核算方法。這一階段仍然處于會計核算工作的初級階段，后來，特別是1988年8月《國營城市建設(shè)綜合開發(fā)企業(yè)成本管理暫行辦法》頒布實(shí)施后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算才上了新的臺階，為后期行業(yè)會計制度的出臺奠定了基礎(chǔ)。

　　（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度實(shí)施階段的特點(diǎn)

　　1989年1月1日開始施行《國營城市建設(shè)綜合開發(fā)企業(yè)會計制度——會計科目和會計報表》，這可以說是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)第一項行業(yè)性會計制度，盡管略顯簡單，尚不全面，但對房地產(chǎn)行業(yè)會計核算的影響很大。

　　1993年7月1日《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》的實(shí)施，更進(jìn)一步規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)會計核算制度，直至2005年企業(yè)全面實(shí)行統(tǒng)一會計制度，這一階段也是整個房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展并不斷走向成熟的時期，特別是1993年中國進(jìn)行的會計改革，改變了以計劃經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)的會計模式，將原來資金平衡表的體系改變?yōu)橘Y產(chǎn)負(fù)債表體系。

　　這一階段進(jìn)一步規(guī)范了開發(fā)產(chǎn)品成本核算，建立開發(fā)成本一級科目來強(qiáng)化成本核算和管理，明確開發(fā)貸款利息分?jǐn)偡椒?，允許采取加速折舊和謹(jǐn)慎性會計原則，房地產(chǎn)行業(yè)中的股份制企業(yè)開始計提4項資產(chǎn)損失或減值準(zhǔn)備。建立了企業(yè)資本金制度，確立所有者權(quán)益和資本保全制度。

　　這一階段財政部發(fā)布并修訂了16項具體會計準(zhǔn)則和1項基本準(zhǔn)則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的股份有限公司是會計制度與會計準(zhǔn)則同時在企業(yè)施行，其中有7項具體會計準(zhǔn)則和1項基本準(zhǔn)則在所有的企業(yè)施行，相對穩(wěn)定的行業(yè)會計制度開始實(shí)施，是形成行業(yè)會計制度和會計準(zhǔn)則并存的階段，也是股份有限公司和上市公司中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度變革較大的階段。

　　（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一會計制度階段的特點(diǎn)

　　在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2005年1月1日起執(zhí)行統(tǒng)一的《企業(yè)會計制度》后，有以下特點(diǎn)：

　　1.進(jìn)入21世紀(jì)，中國會計改革步伐加快，改革的深度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過1993年的改革，可以說通過這次改革實(shí)現(xiàn)了與國際會計慣例的充分協(xié)調(diào)。

　　2.統(tǒng)一了企業(yè)會計標(biāo)準(zhǔn)和會計政策，促進(jìn)了企業(yè)公平競爭和建立現(xiàn)代企業(yè)制度，為企業(yè)自主經(jīng)營創(chuàng)造條件，適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。

　　3.積極推行國際通行的穩(wěn)健會計原則，對會計要素進(jìn)行了重新定義，開始執(zhí)行8項減值準(zhǔn)備的計提，以確保會計信息的真實(shí)可靠。

　　4.《企業(yè)會計制度》采用國際通行的會計與稅收相分離的方法，區(qū)別兩者的差異性，根據(jù)會計制度計算的企業(yè)財務(wù)成果是會計利潤，而在納稅時應(yīng)該按稅收制度進(jìn)行調(diào)整，并按調(diào)整后的計稅利潤或應(yīng)納稅所得額計算繳納稅收。

　　5.改變了長期以來會計要素的確認(rèn)和計量依據(jù)國家財務(wù)制度規(guī)定的傳統(tǒng)財務(wù)會計管理模式，明確企業(yè)具有財務(wù)決策自主權(quán)，對會計要素的確認(rèn)、計量、記錄和報告作出了規(guī)定。

　　6.“實(shí)質(zhì)重于形式”是一項重要的國際會計慣例，《企業(yè)會計制度》對收入確認(rèn)原則作出了規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房的銷售收入確認(rèn)也執(zhí)行這項規(guī)定。

　　7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房開發(fā)過程中發(fā)生的借款費(fèi)用有了具體準(zhǔn)則的規(guī)定，對于借款費(fèi)用的構(gòu)成范圍、資本化的金額和時點(diǎn)作出具體明確規(guī)定。

　　8.在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算方面，增加執(zhí)行原上市公司施行的其余9項具體會計準(zhǔn)則，改為執(zhí)行16項具體會計準(zhǔn)則和1項基本準(zhǔn)則，還修改或增加了關(guān)于債務(wù)重組、非貨幣交易和以“放棄非現(xiàn)金資產(chǎn)”的方式取得的長期股權(quán)投資的會計處理等方面的內(nèi)容。

　　（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即將執(zhí)行的新會計準(zhǔn)則體系的特點(diǎn)

　　1.大膽引進(jìn)了國際財務(wù)報告準(zhǔn)則的許多新概念和新方法，將中國原有的會計準(zhǔn)則中與國際財務(wù)報告準(zhǔn)則不同的計量方法進(jìn)行了較大幅度的調(diào)整，使之盡可能地符合國際慣例，體現(xiàn)了與國際財務(wù)報告準(zhǔn)則的趨同。

　　2.改變了會計人員長期一貫地依賴國家規(guī)定的會計制度的規(guī)范進(jìn)行會計處理的方式，擴(kuò)展了會計人員的視野，提高了會計人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和會計判斷能力，進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)財務(wù)決策自主權(quán)，企業(yè)需要根據(jù)規(guī)定選擇合適的會計政策和會計處理方法。

　　3.大量應(yīng)用公允價值計量方法，經(jīng)綜合分析，在38項具體會計準(zhǔn)則中涉及到公允價值計量的會計準(zhǔn)則有23項，對企業(yè)核算價值影響很大。

　　4.所得稅會計不再允許過去普遍采用的應(yīng)付稅款法，而是必須采用納稅影響法的資產(chǎn)負(fù)債表法，引入了計稅基礎(chǔ)的概念，強(qiáng)調(diào)暫時性差異。在稅率變動時，應(yīng)當(dāng)對遞延所得稅資產(chǎn)和遞延所得稅負(fù)債進(jìn)行調(diào)整。

　　5.引入投資性房地產(chǎn)的新概念，將為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)單獨(dú)歸類為投資陡房地產(chǎn)核算，并規(guī)范其確認(rèn)計量和披露，有條件地引入公允價值計量的模式，但一經(jīng)確定不能隨意變更。

　　6.國際會計準(zhǔn)則允許資產(chǎn)減值準(zhǔn)備在一定條件下轉(zhuǎn)回，而新的“資產(chǎn)減值”會計準(zhǔn)則規(guī)定，部分資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后會計期間不得轉(zhuǎn)回，同時對減值的計量和認(rèn)定方法進(jìn)行了修訂，引進(jìn)了資產(chǎn)組的概念和方法。

　　7.重新規(guī)范了企業(yè)合并和合并會計報表的會計處理方法，要求非同一控制下企業(yè)合并采用購買法計量。明確了合并會計報表的范圍，對長期股權(quán)投資中的子公司采用成本法核算，而編制合并會計報表時則按權(quán)益法進(jìn)行調(diào)整。