投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或?qū)崿F(xiàn)資本增值，或者兩者兼而有之而持有的房地產(chǎn)。這里的房地產(chǎn)，是對土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。因此，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)是指取得的土地使用權(quán)，即房地產(chǎn)中的土地使用權(quán)及土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。由于房地產(chǎn)核算模式不同、性質(zhì)不同，其會計處理方法也有所不同。
非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)成本模式計量作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的產(chǎn)品以經(jīng)營租賃方式出租，取得租賃收益，從而相應(yīng)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。實(shí)際工作中，企業(yè)一般將處于存貨狀態(tài)的房地產(chǎn)采用成本模式計量，通過“開發(fā)商品”科目核算，如果計提減值準(zhǔn)備，其減值金額通過“存貨跌價準(zhǔn)備”科目核算。結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)商品成本時，要連同存貨跌價準(zhǔn)備一并轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”科目。
企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，一般是把計劃用作投資性房地產(chǎn)的固定資產(chǎn)，如辦公用房用于租賃，或者把土地使用權(quán)計劃用來出租。出租前，計劃作為投資性房地產(chǎn)的固定資產(chǎn)或土地使用權(quán)按實(shí)際成本核算，已計提折舊或攤銷的，包括計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，應(yīng)一并轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)成本。進(jìn)行會計處理時，應(yīng)沖減“固定資產(chǎn)”科目或“無形資產(chǎn)”科目，連同“累計折舊”科目或“累計攤銷”科目，包括“固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目或“無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”科目一并轉(zhuǎn)銷。
【例1】2008年5月8日，某造紙廠用來存放原材料的操場出租給當(dāng)?shù)刈闱蚓銟凡�，操場賬面原值50萬元，已經(jīng)計提累計攤銷10萬元。造紙廠的賬務(wù)處理如下：
借：投資性房地產(chǎn)——操場 400000
累計攤銷 100000
貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 500000
公允價值模式計量非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)， 在轉(zhuǎn)換前非投資性房地產(chǎn)一般按實(shí)際成本計價，轉(zhuǎn)換成按公允價值計量模式計量的投資性房地產(chǎn)，會出現(xiàn)轉(zhuǎn)換前資產(chǎn)的實(shí)際價值與轉(zhuǎn)換時資產(chǎn)公允價值的不吻合。按《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》有關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)換日發(fā)生的虧損，即轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值之差，計入“公允價值變動損益”科目，待以后投資性房地產(chǎn)升值時逐步對沖或轉(zhuǎn)讓時沖銷這部分差額。
【例2】2008年5月8日，某造紙廠將其擁有的操場一塊出租給當(dāng)?shù)刈闱蚓銟凡�，操場賬面原值50萬元，已經(jīng)計提累計攤銷10萬元，公允價值為35萬元。造紙廠的賬務(wù)處理如下：
借：投資性房地產(chǎn)——操場——成本 350000
公允價值變動損益 50000
累計攤銷 100000
貸：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 500000
年末，上述投資性房地產(chǎn)公允價值升值為38萬元。其賬務(wù)處理如下：
借：投資性房地產(chǎn)——操場——公允價值變動 30000
貸：公允價值變動損益 30000
按《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》有關(guān)規(guī)定，如果轉(zhuǎn)換日實(shí)現(xiàn)盈余，即轉(zhuǎn)換日公允價值大于賬面價值之差，計入“資本公積”賬戶，待出售時，再從“資本公積”賬戶轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶。但投資期間，房地產(chǎn)投資產(chǎn)生的公允價值變動損益不得調(diào)整資本公積，只能在“公允價值變動損益”賬戶中單獨(dú)核算。
【例3】2008年6月1日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂協(xié)議，將其擁有的寫字樓一幢，出租給某證券交易所用作營業(yè)用房。租賃開始日為7月1日，租期5年。寫字樓原價5000萬元，已計提折舊1000萬元。假如開發(fā)公司將出租的寫字樓改按公允價值計量模式計量，租賃開始日評估寫字樓的公允價值為4800萬元。其賬務(wù)處理如下：
借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓——成本 48000000
累計折舊 10000000
貸：固定資產(chǎn)——寫字樓 50000000
資本公積——其他資本公積 8000000
投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)按實(shí)際成本計量模式的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)的核算不存在資產(chǎn)價值的變動，不存在損益方面的核算。但為了保持投資性房地產(chǎn)價值的原貌，應(yīng)當(dāng)將該項投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計折舊（或累計攤銷）、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）”、“累計折舊（或累計攤銷）”、“固定（或無形）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目。
【例4】2008年7月8日，某造紙廠將出租給當(dāng)?shù)刈闱蚓銟凡康牟賵鲆粔K，操場賬面原值50萬元，已提累計攤銷10萬元收回用于辦公樓建設(shè)。造紙廠的賬務(wù)處理如下：
借：無形資產(chǎn)——土地使用權(quán) 400000
投資性房地產(chǎn)累計攤銷 100000
貸：投資性房地產(chǎn)——土地使用權(quán) 400000
累計攤銷 100000
按公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值之差計入“公允價值變動損益”科目，待自用房地產(chǎn)處置或報廢時，再將公允價值變動損益轉(zhuǎn)入“營業(yè)外收入”科目。
【例5】2008年6月1日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司將其出租的寫字樓一幢收回，作為辦公用房。寫字樓按公允價值計量模式計量，收回日寫字樓的公允價值為4800萬元，預(yù)計尚有使用年限6年，無殘值。寫字樓原賬面價值為4500萬元，其中，成本為4000萬元，公允價值變動為增值500萬元。假設(shè)不考慮稅費(fèi)。其賬務(wù)處理如下：
借：固定資產(chǎn) 48000000
貸：投資性房地產(chǎn)——成本 40000000
投資性房地產(chǎn)——公允價值變動 5000000
公允價值變動損益 3000000