小魏家中添丁進口，于是最近新購了一套住房，親友們在向他祝賀喬遷之喜時，便問他打算如何處理老房。小魏的老房子位于市中心，現(xiàn)在價值約40萬元，而目前這個地段的租金約為2000元/月。到底是該出租還是出售？小魏一時也拿不定主意，便請大家?guī)兔Ψ治觥?/p>
租售難定
有朋友認為應(yīng)該把房子賣掉，盡快還清新房的貸款，并替小魏算了筆賬：按照現(xiàn)在的租金，扣除一個月的空置期，小魏老房子的年收益率為2000×11/400000＝5.5％；而小魏的新房辦理了20年按揭貸款，年利率為6.84％，月供3500元。顯然，房子出租的收益率抵不上房貸利率，且每月的租金還不夠用來還月供，這種情況屬于“入不敷出”。從合算的角度考慮，小魏應(yīng)該將老房子賣掉，提前償還按揭貸款。
但也有朋友認為應(yīng)該出租，實行“以租養(yǎng)房”的策略。一方面可以用租金來充抵部分月供，另一方面，小魏的這個老房子地段不錯，邊上還在規(guī)劃修建地鐵和快速公交線路，預(yù)計房價會有較快上漲。如果這個房子每年升值10％，加上5.5％的出租收益率，年收益率就達15.5％，還用得著考慮租金的高低嗎？所以從長遠看，現(xiàn)在最好不要賣房。
小魏也難以下定決心。一方面覺得把房子賣了挺可惜的，“租金雖然低，可房子還是自己的�！钡硪环矫�，新房月供壓力比較大，尤其是經(jīng)過去年的兩次加息，更讓他惶惑不已——如果利率上漲得太厲害，他是不是應(yīng)該把老房子賣掉，提前償還按揭貸款呢？
3點權(quán)衡
小魏這套房子該出售還是出租，有3個因素起著決定性作用：租金收益、升值潛力和房貸利率。那么，這三者之間的關(guān)系是怎樣呢？什么情況下該租？什么情況下該賣？這個需要仔細權(quán)衡。
租金收益
一般而言，租務(wù)市場的供求關(guān)系比較均衡，租金收益率的變化不會太大。就小魏這套房子來說，即使周邊的地鐵和快速公交線路建成通車，租金上漲一倍，但如果房價也同時上漲一倍，則租金收益率依然為5.5％。在目前的情況下，由于城市的外來人口較多，房租下降的可能性不大；而近幾年房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較大，房源較多，加上這是一套普通老式住宅，裝修簡單、物業(yè)管理欠佳，租金暫時也沒有大幅上漲的空間。也就是說，小魏這套房子的租金收益率仍將在5.5％左右徘徊。
升值潛力
二手房的升值潛力，要看我國的宏觀經(jīng)濟形勢和相應(yīng)區(qū)域的房價漲幅。一般來說，政府有關(guān)部門和一些中介機構(gòu)會定期公布某城市、區(qū)域的二手房價格、漲幅。但是，對于小魏來說，這些數(shù)據(jù)只能作為參考，最準確的數(shù)據(jù)應(yīng)該是同一小區(qū)、同一樓盤乃至同類戶型的過往轉(zhuǎn)售價格，據(jù)此判定房子的升值情況。當然，小魏還要考慮一些預(yù)期漲價因素，比如由于這套房子的周邊正在規(guī)劃修建地鐵和快速公交線路，未來可能會有較大的升值幅度，等等。
房貸利率
自2004年起，央行對房貸利率已經(jīng)進行了4次加息，政府控制房貸規(guī)模、提高房貸成本的決心可見一斑。預(yù)計今后央行會根據(jù)實際情況進行宏觀調(diào)控，利率存在繼續(xù)上行的可能，但幅度仍不會太大。
結(jié)論：賣不如租
通常情況下，“以租養(yǎng)房”是很多人的理想，“賣房還貸”似乎是諸多購房者的無奈之舉。但事實上，對于一個有著精明投資眼光的人來說，賣還是租，不應(yīng)簡單根據(jù)租金與月供的數(shù)額大小來決定，而應(yīng)從收益與負債對比情況（投資收益率）進行考慮：如果租金收益率＋升值幅度＞房貸利率，小魏就不宜選擇賣房，而應(yīng)坐等升值，放長線釣大魚；如果租金收益率＋升值幅度≤房貸利率，那就租不如賣了。從目前來看，小魏的老房子顯然屬于第一種情況，應(yīng)該繼續(xù)出租，等將來房價上漲緩慢而利率持續(xù)走高時，再賣房不遲。
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