據(jù)有關(guān)部門受理的消費投訴反映，房屋交易中涉及誠意金、預(yù)定金、房貸保險金、違約金等“四金”的糾紛正日益增多。消費者怎樣才能在購房中火眼識“金”、少走彎路？
誠意金只約束消費者，無效！
實例
劉小姐與某中介公司簽訂了購房協(xié)議書，同時繳納了7000 元的“誠意金”。其后由于種種原因，合同一直無法簽訂。劉小姐要求中介公司按照定金罰則雙倍返還“誠意金”，遭到拒絕。有關(guān)部門受理投訴后發(fā)現(xiàn)，中介公司事先早有準(zhǔn)備，它們在與劉小姐簽訂的“房地產(chǎn)居間合同”中為自己設(shè)立了規(guī)避風(fēng)險的條款——合同內(nèi)容顯示，中介公司收取“誠意金”后，一旦買方主動毀約，則“誠意金”扣下給賣方及中介公司，至于賣方毀約的情況，合同上沒有顯示中介公司應(yīng)承擔(dān)的任何責(zé)任。
點評
目前，房地產(chǎn)中介公司在服務(wù)中收取買家“意向金”、“誠意金”等已經(jīng)成為普遍的做法。中介公司往往聲稱，這筆錢是為了同賣家協(xié)商賣房事宜，但實際上借此轉(zhuǎn)嫁了自己的交易風(fēng)險。它們在合同條款中規(guī)定，買家交了錢就一定要買房子，而中介公司在買賣過程中不承擔(dān)任何風(fēng)險。這種做法將買家置于十分不利的地位。
根據(jù)《消費者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定，消費者享有知情權(quán)和公平交易權(quán)。事實上，買賣雙方很少能夠當(dāng)面會晤，相關(guān)信息完全是由中介公司來傳遞的，究竟是誰違約，買賣雙方并不完全知情。另外，根據(jù)《合同法》第40條規(guī)定：“提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效�！北纠�，這份居間合同有關(guān)“誠意金”的條款只對買家規(guī)定了義務(wù)，而免除自己的責(zé)任，當(dāng)屬無效。
總之，消費者在與中介公司簽訂購房協(xié)議前一定要看清楚協(xié)議內(nèi)容以及協(xié)議中的權(quán)利與義務(wù)等條款，分析哪些可能是對自己不利的條款，并及時向中介公司指出。其實，買方與中介公司只是居間關(guān)系，中介公司只能收取居間費。如果一定要支付“誠意金”，則要盡量和中介公司制訂附加條款，明確違約事實的認(rèn)定，將可能產(chǎn)生的風(fēng)險降低到最低限度。對于不合理的費用，則完全可以拒絕，這是法律所賦予的權(quán)利。
預(yù)定金不能預(yù)定細(xì)節(jié)，返還！
實例
李先生與某房產(chǎn)開發(fā)商簽訂了一份《預(yù)定協(xié)議》，并向該房產(chǎn)商支付了1萬元的預(yù)定金。這份《預(yù)定協(xié)議》十分簡單，僅寫明了房屋的面積和單價，至于位置、房型、付款方式等均未約定。但是卻專門列了一條：如果李先生沒有在一個月內(nèi)與該公司簽訂商品房預(yù)售合同，該公司有權(quán)沒收這1萬元的預(yù)定金。李先生心生疑問：開發(fā)商的做法是否合法？這1萬元預(yù)定金是否屬于購房定金？
點評
所謂定金，《中華人民共和國合同法》第一百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人可以依照〈中華人民共和國擔(dān)保法〉約定一方向給付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金�！�
房產(chǎn)開發(fā)商在與購房者簽訂正式的商品房預(yù)售或銷售合同之前，往往通過簽訂認(rèn)購書、預(yù)定協(xié)議等方式要求購房者交付購房定金，以此約束購房者與其簽訂正式的售房合同。那么，預(yù)定金是否屬于購房定金呢？這個需要具體問題具體分析。如果《預(yù)定協(xié)議》已經(jīng)將以后要簽訂的售房合同的條件作了明確具體的規(guī)定，此后購房者提出與《預(yù)定協(xié)議》約定不同的條件，致使售房合同不能簽訂，購房者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違反認(rèn)購協(xié)議的違約責(zé)任，開發(fā)商可以不予返還購房者定金；如果《預(yù)定協(xié)議》中沒有明確約定房屋的位置、房型等具體條件，而把這些內(nèi)容留待簽訂正式的售房合同時再行協(xié)商，此后開發(fā)商與購房者未能就此協(xié)商一致，從而導(dǎo)致雙方未能簽訂主合同實屬正�，F(xiàn)象，雙方均不構(gòu)成違約，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還購房者。
本例中，李先生與開發(fā)商簽訂的《預(yù)定協(xié)議》顯然并沒有對商品房預(yù)售合同的條件作出明確具體的約定，因此，開發(fā)商的主張是不能成立的。
保險金口頭“明扣”，不妥！
實例
2005 年3月28日，消費者施先生委托某房產(chǎn)中介公司買房，因公司工作人員稱通過他們辦理房貸保險可享受6折的優(yōu)惠，于是繳了保險費4571元。事后，施先生發(fā)現(xiàn)其保單上的金額為2742.54 元，即所繳保險費還有剩余。施先生遂要求該公司退還剩余部分，而公司只同意退回一半，施先生認(rèn)為這是非法占有，要求其退還全部差價。中介公司強(qiáng)調(diào)：若正規(guī)操作，保單金額為4571元，他們可以分得20％的返扣（暗扣），而現(xiàn)在的保費為2742.54元，他們沒有返扣，所以剩余的差價理應(yīng)歸他們（明扣）所有。此外，雙方事先有過口頭協(xié)議，中介費少收2000多元，保險事宜則全部包給中介公司�，F(xiàn)在施先生反悔，要求要繳齊中介費，中介公司退還保險費差價部分。
點評
有關(guān)部門在處理本例糾紛時發(fā)現(xiàn)，中介公司所開出的收據(jù)上明確寫有“代辦保險”字樣，中介公司保了多少險、實際付了多少錢也都清清楚楚，但雙方口頭協(xié)議因無據(jù)可查，不能認(rèn)定。因此，中介公司獲取“明扣”的主張于法無據(jù)，保險費的剩余部分理應(yīng)歸還施先生。
消費者在購房過程中，在不清楚事實真相的情況下千萬不要隨便付錢簽字，應(yīng)特別注意在委托中介機(jī)構(gòu)辦理保險之后，一定要索取保單，查實保單費用與所付費用有無問題。只有這樣，消費者才能更有力地維護(hù)自己的權(quán)益。
違約金不讓違約，費解！
案例
王先生于2005 年3月向某房產(chǎn)公司購買一套價值65萬元的商品房，并已支付了20萬元首期房款。但由于種種因素，王先生未能辦好貸款以支付剩余房款，遂與對方交涉要求退房，并愿意按照《預(yù)售合同》的約定支付違約金。但房產(chǎn)公司堅決不同意退房，并要求王先生繼續(xù)履行《預(yù)售合同》。王先生無奈，只得求助于有關(guān)職能部門，有關(guān)部門隨即同該房產(chǎn)公司聯(lián)系，房產(chǎn)公司接到電話后，派員遞交了一份《關(guān)于退房問題的處理意見》，仍然堅持要求王先生履行《預(yù)售合同》。
點評
違約金是由當(dāng)事人約定的或者由法律直接規(guī)定的，在違約方不履行合同時，償付給守約方的一定數(shù)額的貨幣。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第（二）項的規(guī)定，“在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)”，當(dāng)事人可以解除合同。本例中，王先生貸款不成，并非自己主觀違約、故意不履行合同，何況王先生同意支付違約金，其解除合同的要求是合理合法的。中介公司的做法違背了民法基本原則。
