高房?jī)r(jià)不僅削弱城市競(jìng)爭(zhēng)力，而且嚴(yán)重阻礙國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)力提高
中國(guó)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，我有兩點(diǎn)基本判斷，一是房?jī)r(jià)的實(shí)際增長(zhǎng)率遠(yuǎn)高于國(guó)際水平；二是在此輪全球房市泡沫中，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫相對(duì)較大——我的觀察是，上海、杭州等許多中國(guó)沿海大城市，近三年房?jī)r(jià)至少增長(zhǎng)了1倍，上海、杭州年均增幅超過30%，其他一些城市也在20%以上，全國(guó)房?jī)r(jià)年均增幅不低于15%.
中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫越來越大
中國(guó)房地產(chǎn)泡沫遠(yuǎn)大于世界其他國(guó)家，不僅是因?yàn)槲覀兎績(jī)r(jià)漲幅更快，更是因?yàn)槲覈?guó)房?jī)r(jià)收入比更高。西方一些發(fā)達(dá)國(guó)家1997年以來房?jī)r(jià)上漲了1倍以上，但在大幅上漲前房?jī)r(jià)收入比不過2～3倍，而我國(guó)一開始房?jī)r(jià)收入比就高達(dá)8倍，現(xiàn)在估計(jì)已超過10倍。因此，我們是高泡沫的高增長(zhǎng)，而西方發(fā)達(dá)國(guó)家不過是中低泡沫的高增長(zhǎng)。衡量房?jī)r(jià)的泡沫既要看增幅是否持續(xù)過快，也要看相對(duì)于居民購買力的房?jī)r(jià)水平高低。
但是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)數(shù)據(jù)并不高，如商品房?jī)r(jià)格中住宅價(jià)格，2002～2005年分別僅增長(zhǎng)4.0%、5.7%、9.4%和7. 5%.這樣的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)無論是與GDP增長(zhǎng)相比，還是與國(guó)內(nèi)CPI增幅相比，并不是很高，與其他國(guó)家同期相比也明顯偏低。嚴(yán)重低估房?jī)r(jià)增幅的官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，實(shí)際上產(chǎn)生了一個(gè)相當(dāng)強(qiáng)的誤導(dǎo)效應(yīng)，即中國(guó)房?jī)r(jià)增幅并不快，使決策層嚴(yán)重低估房地產(chǎn)過熱的程度，導(dǎo)致宏觀調(diào)控力度相對(duì)偏弱。
統(tǒng)計(jì)上存在兩個(gè)嚴(yán)重缺陷
為什么有這么大的差距呢？主要因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)上存在兩個(gè)嚴(yán)重缺陷。第一個(gè)缺陷是用銷售額去除以銷售面積所得到的房?jī)r(jià)，以及按嚴(yán)格的統(tǒng)計(jì)方法得到的新房房?jī)r(jià)，并不能代表一個(gè)城市真正的房?jī)r(jià)水平。我們新銷售的商品房多數(shù)建在郊區(qū)，市中心區(qū)（高房?jī)r(jià)區(qū)）所占的份額極小，郊區(qū)的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)低于中心區(qū)，因此，由以上方法統(tǒng)計(jì)的房?jī)r(jià)僅僅只是表明新銷售的商品房平均價(jià)格，不能代表一個(gè)城市的住房平均價(jià)格。第二個(gè)缺陷是二手房銷售不活躍或所占的比重低的地方，房?jī)r(jià)低估的幅度會(huì)更大。目前我國(guó)住房交易以新房為主，多數(shù)城市銷售的住房中80%～90%是新房，舊房交易不到10%.由于新房多建在郊外，市中心區(qū)新房少，舊房交易不活躍或所占的比重很低，那會(huì)更進(jìn)一步拉低市區(qū)房?jī)r(jià)。
高房?jī)r(jià)削弱城市競(jìng)爭(zhēng)力
房地產(chǎn)發(fā)展與其他產(chǎn)業(yè)十分不同，其投資和消費(fèi)高增長(zhǎng)伴隨著房?jī)r(jià)的大幅攀升，追求房?jī)r(jià)上漲成為投資者、投機(jī)者、房地產(chǎn)商甚至地方政府的一個(gè)目標(biāo)或結(jié)果，要的就是“上漲的效益”，因?yàn)樵綕q越能吸引人買。這類似于股票，因而這種繁榮相當(dāng)程度上是一種泡沫型增長(zhǎng)，或者說是一種產(chǎn)業(yè)的高通貨膨脹式增長(zhǎng)，這樣的增長(zhǎng)怎么可能是健康的？
許多人，包括很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家反通脹非常堅(jiān)決，但對(duì)房地產(chǎn)泡沫這種更可怕的通脹現(xiàn)象卻視而不見或拍手稱好。過高的房?jī)r(jià)不僅潛伏著巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，它對(duì)人們現(xiàn)實(shí)生活的直接危害更是巨大，如后來者特別是年輕人承受的買房成本非常高。為什么房地產(chǎn)泡沫后日本會(huì)停滯增長(zhǎng)十多年，不僅是因?yàn)榕菽茰绾蠼鹑陲L(fēng)險(xiǎn)的釋放，更重要的一個(gè)原因就是，最具有創(chuàng)業(yè)精神的年輕白領(lǐng)階層住房生活成本太高，導(dǎo)致人才流失，社會(huì)創(chuàng)新動(dòng)力明顯減弱。美國(guó)波士頓之所以沒有成為“硅谷”，就是因?yàn)?0年代曾出現(xiàn)一次較明顯的房地產(chǎn)泡沫，使許多年輕創(chuàng)業(yè)者被擠出，大量流入加州“硅谷地區(qū)”。所以，我在2004年指出，高房?jī)r(jià)不是城市經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力的表現(xiàn)，盡管它是競(jìng)爭(zhēng)力的某種結(jié)果，但一開始就追求高房?jī)r(jià)，將形成不了競(jìng)爭(zhēng)力，不能把因果關(guān)系顛倒過來。
高房?jī)r(jià)嚴(yán)重阻礙國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)力提高
高房?jī)r(jià)不僅會(huì)削弱一些地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力，而且全國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期過快增長(zhǎng)將削弱國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)力。
高房?jī)r(jià)下將無城市化，高房?jī)r(jià)下城市化過程將會(huì)嚴(yán)重受阻，農(nóng)民更不可能進(jìn)城，農(nóng)村青年上大學(xué)到城里就業(yè)也難立足。因此，高房?jī)r(jià)將會(huì)阻礙城市化和“三農(nóng)”問題的解決，使二元結(jié)構(gòu)問題的解決變得遙遙無期。要加快城市化，解決“三農(nóng)”問題，必須提高城市的效率，壓低房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，使城市消費(fèi)成本相對(duì)較低，否則，這邊是城市“泡沫”，那邊便是“荒漠”農(nóng)村，農(nóng)民沒有發(fā)展機(jī)會(huì)，國(guó)家也不會(huì)有持久的生機(jī)。
我堅(jiān)決反對(duì)高房?jī)r(jià)，主張要加大力度打擊房地產(chǎn)投機(jī)，還有一個(gè)更重要的理由：高房?jī)r(jià)如果長(zhǎng)期持續(xù)，將會(huì)影響我國(guó)工業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和第三產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，使我們喪失戰(zhàn)略機(jī)遇期中的發(fā)展機(jī)遇。不僅如此，中國(guó)工業(yè)化是與城市化一起推進(jìn)的，它們相互促進(jìn)，工業(yè)化拉動(dòng)城市化，城市化推動(dòng)工業(yè)化。遏制房地產(chǎn)泡沫化增長(zhǎng)，不僅是民生問題，也不僅是金融風(fēng)險(xiǎn)問題，而是國(guó)家在戰(zhàn)略機(jī)遇期能否形成國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的大問題。
鬧房地產(chǎn)泡沫，讓房地產(chǎn)作為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿�，�?huì)使我們忘記自己真正的戰(zhàn)略任務(wù)。在我看來，未來十年中國(guó)成功的標(biāo)志，不是有沒有9%左右的高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，更不是房地產(chǎn)是不是支柱產(chǎn)業(yè)，而是能不能在資本和技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)上形成國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)城市效率和管理水平得到明顯提高。只有這樣，國(guó)家競(jìng)爭(zhēng)力、大眾生活水平才會(huì)真正提高。僅僅是房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)能發(fā)財(cái)，長(zhǎng)期呈暴利性增長(zhǎng)，其他產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率很低，那么，資源將嚴(yán)重錯(cuò)配，資本技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)將面臨人才不足、資本不足，最終受創(chuàng)新不足的困擾。高房?jī)r(jià)還會(huì)嚴(yán)重阻礙服務(wù)業(yè)的發(fā)展，因?yàn)樵S多中介性的城市服務(wù)業(yè)，它的主要成本就是人力和房租支出，高房?jī)r(jià)意味著高的商務(wù)成本，成本大幅增加會(huì)明顯阻礙它們的成長(zhǎng)。
中國(guó)房地產(chǎn)是充滿錯(cuò)誤發(fā)展觀點(diǎn)的行業(yè)
房?jī)r(jià)暴漲及房地產(chǎn)暴利的直接原因是過度投機(jī)炒作盛行，甚至可以說它像一個(gè)“惡性腫瘤”正在侵蝕著國(guó)家健康發(fā)展的軀體。這種投機(jī)炒作之所以難以抑制，主要是有兩方面的原因：一是存在根本性的認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤或知識(shí)性錯(cuò)誤，一些對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展看似很有道理實(shí)際上充滿著謬誤的觀點(diǎn)和理論，極大地誤導(dǎo)了消費(fèi)者和政府決策者。二是我們的制度和政策設(shè)計(jì)上不完善或有缺陷，被暴利集團(tuán)利用，使宏觀調(diào)控出現(xiàn)明顯的“失靈”問題。
談到房地產(chǎn)在根本認(rèn)識(shí)或基本知識(shí)上的錯(cuò)誤，我在去年發(fā)表的“十大謊言”中有詳細(xì)的論述，這里僅就一些帶根本性的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)做簡(jiǎn)單分析。第一個(gè)根本錯(cuò)誤是把房地產(chǎn)作為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，因此，必然在政策上為它提供過度的刺激，這是當(dāng)前房地產(chǎn)高溫難退的一個(gè)很重要原因。
房地產(chǎn)應(yīng)該是一種被動(dòng)性產(chǎn)業(yè)，是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)重要結(jié)果，體現(xiàn)著社會(huì)福利增加，即使它在結(jié)果上對(duì)經(jīng)濟(jì)起著支柱性作用，但它也是被動(dòng)性�；蛘咧v，房地產(chǎn)的支柱性體現(xiàn)在消費(fèi)上而不是投資上。房地產(chǎn)不是代表一國(guó)競(jìng)爭(zhēng)力的主要產(chǎn)業(yè)，它是一國(guó)競(jìng)爭(zhēng)力的一種結(jié)果，房地產(chǎn)泡沫化增長(zhǎng)將延緩甚至是根本阻礙一國(guó)競(jìng)爭(zhēng)力的形成。沒有一個(gè)國(guó)家是通過把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)之一來建立國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的，歐美國(guó)家沒有，日本、韓國(guó)等亞洲國(guó)家也沒有，我國(guó)香港地區(qū)也不是，它靠的是自由貿(mào)易港的地位和效率。我堅(jiān)持認(rèn)為，把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)的觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。
第二個(gè)根本認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤是認(rèn)為住房投資是一種大眾性投資，投資不僅能長(zhǎng)期增值，而且都能賺大錢。人類經(jīng)濟(jì)史上，只有大眾消費(fèi)，沒有大眾投資，大眾投資就會(huì)產(chǎn)生泡沫。住房主要是消費(fèi)功能，消費(fèi)屬性占90%左右，只有10%左右的投資屬性，但房地產(chǎn)商及許多投機(jī)者把這種投資屬性夸大為30%、50%甚至更高。難道非要中國(guó)出現(xiàn)一次房地產(chǎn)大泡沫然后破滅了才能證明這樣的真理嗎？
還有一個(gè)錯(cuò)誤就是“城市化是推動(dòng)房?jī)r(jià)大幅上漲的主要原因”，這樣的觀點(diǎn)也是神話。大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家和全部的房地產(chǎn)商認(rèn)為城市化是推動(dòng)當(dāng)前房地產(chǎn)上漲的主要原因，我說這明顯又是錯(cuò)了，這又是顛倒了因果關(guān)系。我敢預(yù)言：高房?jī)r(jià)下將沒有城市化。中國(guó)的房地產(chǎn)就是這樣一種充滿錯(cuò)誤發(fā)展觀點(diǎn)的行業(yè)，應(yīng)該盡快予以糾正，還房地產(chǎn)的本來面目。
王小廣強(qiáng)烈建議采取五點(diǎn)政策措施為堅(jiān)決打擊房地產(chǎn)投機(jī)，抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，強(qiáng)烈建議采取以下五點(diǎn)措施：
1.增加房地產(chǎn)市場(chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)的信息透明度，減少信息不對(duì)稱，利用媒體曝光各種違法和欺騙行為，消除在房地產(chǎn)消費(fèi)和投資上的“知識(shí)性錯(cuò)誤”，使居民的房地產(chǎn)消費(fèi)理性化。
2.用半年到一年的過渡期，取消預(yù)售房制度，改為現(xiàn)房銷售制度。
3.改征收營(yíng)業(yè)稅為累進(jìn)所得稅制，所得稅率最低為20%，最高50%. 4.對(duì)房地產(chǎn)土地和銷售所得征收特別收益金，或者叫做“暴利稅”，降低房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際利潤(rùn)率。
5.鼓勵(lì)房地產(chǎn)商多建經(jīng)濟(jì)型住房，同時(shí)政府增加對(duì)廉租房的投入，為中低收入居民提供基本的住房保障。
王小廣 國(guó)家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)研究所研究員、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)研究室主任
