我認(rèn)為企業(yè)家的任務(wù)就是創(chuàng)造利潤(rùn)，如果想著別的反而不是好企業(yè)家
我同意許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家的看法，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有相當(dāng)程度的扭曲，表現(xiàn)在房?jī)r(jià)虛高；高檔房的比例不適當(dāng)?shù)亩啵撾x了大眾的需求；房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)比較高，而且長(zhǎng)期居高不下；資金流入房地產(chǎn)業(yè)數(shù)量巨大，出現(xiàn)泡沫。
造成這種扭曲現(xiàn)象的原因很多。有些人認(rèn)為是房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)家造成的，他們追逐利潤(rùn)，不愿意為大眾服務(wù)，見(jiàn)利忘義。他們?cè)谳浾撁媲敖?jīng)受很大的壓力，有口難辯，自己也說(shuō)不清楚。我認(rèn)為企業(yè)家的任務(wù)就是創(chuàng)造利潤(rùn)，如果想著別的反而不是好企業(yè)家。微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)說(shuō)明企業(yè)的目標(biāo)就是利潤(rùn)最大化，這沒(méi)有錯(cuò)。有些國(guó)有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人就是不關(guān)心企業(yè)利潤(rùn)，把企業(yè)引導(dǎo)到錯(cuò)誤的路上去了�，F(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)所發(fā)生的扭曲，原因在宏觀經(jīng)濟(jì)中。宏觀經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題不解決，房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)家對(duì)此是無(wú)能為力的。
不是房地產(chǎn)商抬高了房?jī)r(jià)
先說(shuō)房?jī)r(jià)虛高。企業(yè)作為供給方，總是想方設(shè)法提高價(jià)格，這一點(diǎn)也不奇怪。但是買方不是傻瓜，他們會(huì)盡量壓價(jià)。現(xiàn)在房?jī)r(jià)高是買方愿意，而且也有錢，出高價(jià)買房，是他們，而不是房地產(chǎn)商抬高了房?jī)r(jià)。是什么原因使得那么多的人愿意出高價(jià)買房？答案在我國(guó)收入分配的特點(diǎn)上，即財(cái)富集中在少數(shù)人手里，他們手里有很多錢，他們要買好房子，買大房子，買貴房子。開(kāi)發(fā)商當(dāng)然瞄準(zhǔn)這些人的需求。難道要讓開(kāi)發(fā)商蓋普通的低檔房，可是賣不出去，同時(shí)卻損失了高端客戶。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)偏向檔次高的客戶，普通的低檔房蓋得很少，這正是與我國(guó)財(cái)富分配中貧富懸殊有關(guān)。房地產(chǎn)市場(chǎng)反映了收入分配的狀況，不改變收入分配，房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)同樣改變不了。任志強(qiáng)說(shuō)了，房子是為有錢人蓋的，我們?cè)趺茨苷f(shuō)他們見(jiàn)利忘義呢？難道要他們蓋一批沒(méi)有客戶的、賣不掉的中低檔房嗎？
政府壟斷 高利潤(rùn)就可能長(zhǎng)期存在
再說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)特別高，而且長(zhǎng)期居高不下。大家知道，高利潤(rùn)是維持不長(zhǎng)的，只要競(jìng)爭(zhēng)一出現(xiàn)，高利潤(rùn)就慢慢消失了。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)能夠長(zhǎng)期維持，唯一的原因就是投入要素的競(jìng)爭(zhēng)不充分。房地產(chǎn)的投入要素主要是資金和土地，這兩樣要素都是競(jìng)爭(zhēng)不充分的。土地是政府批的，資金是銀行批的，市場(chǎng)在其中起的作用不大，而是靠關(guān)系。
現(xiàn)在土地要求通過(guò)公開(kāi)拍賣，據(jù)統(tǒng)計(jì)，拍賣的還是少數(shù)。正因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)沒(méi)有培養(yǎng)起來(lái)，還是政府壟斷著，高利潤(rùn)就有可能長(zhǎng)期存在。資金的情況差不多，因?yàn)槔蔬�沒(méi)有放開(kāi)，獲取資金不是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，而是靠關(guān)系。所以，房地產(chǎn)商都特別注意和政府保持一個(gè)良好的關(guān)系。個(gè)別房地產(chǎn)商難免有暗箱操作，做見(jiàn)不得人的事。但是這不能全怪他們，主要是制度環(huán)境造成的。我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題多多，辦一個(gè)大一點(diǎn)的企業(yè)都離不開(kāi)政府�？梢哉f(shuō)，大企業(yè)都得搞點(diǎn)桌下交易，你不同流合污事情就做不成，這叫做逼良為娼。
最后，房地產(chǎn)業(yè)的泡沫問(wèn)題。房地產(chǎn)業(yè)為什么有泡沫？簡(jiǎn)單說(shuō)，因?yàn)橛写罅抠Y金沒(méi)有別的出路，于是都涌向了房地產(chǎn)業(yè)，資金往哪邊走，那邊的價(jià)格就上升。一旦房?jī)r(jià)下降，大家爭(zhēng)先恐后賣房子，就是泡沫破裂的時(shí)候。
上面提到的三方面的問(wèn)題：收入分配、土地和資金市場(chǎng)的缺乏競(jìng)爭(zhēng)、金融市場(chǎng)沒(méi)有更多的投資渠道，是造成房地產(chǎn)業(yè)扭曲的根本原因。換句話講，如果這些原因不改變，扭曲也沒(méi)有辦法糾正，責(zé)怪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是沒(méi)有道理的。如果上面的分析不錯(cuò)，我們就有了一個(gè)分析工具，用于觀察房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。
茅于軾 著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，北京天則經(jīng)濟(jì)研究所理事長(zhǎng)、研究員
