“見(jiàn)過(guò)急著建房的，沒(méi)見(jiàn)過(guò)這么個(gè)急法的。”重慶市北部新區(qū)鴛鴦片區(qū)的一名村民對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者說(shuō)。工地北側(cè)的征地丈量和補(bǔ)償還正在進(jìn)行。

　　說(shuō)話間，推土機(jī)已經(jīng)將他家門前的幾窩竹子推掉了。

　　十米開(kāi)外，幾個(gè)工作人員正在拉卷尺丈量土地，并清點(diǎn)莊稼地里的蔬菜和農(nóng)作物。與此同時(shí)，左邊的幾十輛工程車則已經(jīng)在開(kāi)工建設(shè)。

　　北部新區(qū)鴛鴦片區(qū)是重慶市政府開(kāi)建的第一個(gè)政府公共租賃房（下稱“公租房”）。

　　自今年一季度以來(lái)，重慶市正在加速推出公租房。重慶市的住房體制改革更將住房全面市場(chǎng)化，改為政府供應(yīng)與商品房“雙軌”供應(yīng)，當(dāng)?shù)卦噲D通過(guò)投放市場(chǎng)總量20%的公租房來(lái)消解住房需求，并借此平抑房?jī)r(jià)。

　　在本輪遍及全國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控中，重慶市對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策屢出奇招，顯得尤為與眾不同。

　　5月4日，當(dāng)?shù)匦鲁雠_(tái)了一條遏制高價(jià)房的政策：重慶將提高非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅的預(yù)征率，由過(guò)去的1%增加到2%.重慶市財(cái)政局局長(zhǎng)劉偉近日對(duì)媒體表示，重慶房產(chǎn)稅相關(guān)方案正待中央批復(fù)。報(bào)道援引劉偉的話表示，對(duì)于房產(chǎn)稅的開(kāi)征，重慶已做好了相關(guān)準(zhǔn)備。重慶稱將對(duì)高價(jià)房征收特別房產(chǎn)消費(fèi)稅的政策頗引人關(guān)注。

　　公租房模式

　　重慶市“房地產(chǎn)新政”中最獨(dú)特的，莫過(guò)于該市的公租房模式。

　　從2月28日開(kāi)建第一個(gè)公租房項(xiàng)目以來(lái)，今年上半年重慶主城區(qū)開(kāi)工建設(shè)6個(gè)公租房樓盤，總投建面積在750萬(wàn)平方米以上，加上今年在該市郊區(qū)啟動(dòng)的250萬(wàn)平方米公租房項(xiàng)目，今年該市啟動(dòng)的公租房項(xiàng)目面積將達(dá)到1000萬(wàn)平方米。

　　由于公租房的建設(shè)周期基本在一年左右，因此2011年將是該市公租房投放的高峰期。

　　重慶市計(jì)劃在今明兩年內(nèi)修10處公租房，今年開(kāi)工5處，明年開(kāi)工5處。目前已經(jīng)公布的鴛鴦、大竹林、華巖、蔡家、西永、茶園新城6個(gè)地塊的規(guī)劃方案總用地面積為285.7公頃，總建筑面積為719萬(wàn)平方米。

　　重慶市主城的公租房建造計(jì)劃是，用2~3年時(shí)間建成主城區(qū)內(nèi)的2000萬(wàn)平方米公租房。

　　目前該市這些公租房主要由重慶市國(guó)資委旗下的重慶地產(chǎn)集團(tuán)承擔(dān)“開(kāi)發(fā)商”角色，具體承建單位是重慶市建工集團(tuán)。

　　重慶市政府期望自己投放的公租房的總量占市場(chǎng)總量的20%左右，2009年重慶市商品房成交面積為2400萬(wàn)平方米左右，這意味著該市近年平均將每年向市場(chǎng)投放480萬(wàn)平方米公租房。

　　根據(jù)當(dāng)?shù)啬壳肮�布的政策，申�?qǐng)重慶公租房將不設(shè)戶籍限制，外籍人士也可在重慶申請(qǐng)公租房。此外，重慶市的公租房申請(qǐng)也不設(shè)在渝工作年限等門檻。

　　國(guó)內(nèi)住宅法專家李明接受本報(bào)記者采訪時(shí)稱，他注意到重慶市政府提出的“6.5年買一套房”及目前的公租房政策，保障性住房的大量推出，是對(duì)現(xiàn)有住房制度的一種改革，能從根本上解決民生問(wèn)題。

　　李明表示，目前北京計(jì)劃拿出50%以上的土地用于建限價(jià)房、公共房及低收入房；深圳市也計(jì)劃在今年上半年出臺(tái)一個(gè)住房保障制度，在不受戶籍限制的前提下使在該市連續(xù)7年有穩(wěn)定收入的群體受惠。

　　“這3個(gè)城市率先進(jìn)行‘二次房改’實(shí)踐，代表了中國(guó)未來(lái)房改的發(fā)展方向。”李明說(shuō)。

　　但當(dāng)?shù)卮罅客督ü�租房的舉動(dòng)，給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了影響，重慶金科集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪認(rèn)為，從此之后，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商就別想再去做低端商品房了，因?yàn)檫@一塊市場(chǎng)已經(jīng)被當(dāng)?shù)卣�府做了，未�?lái)該市的房產(chǎn)商將主要在中端房產(chǎn)和高端房產(chǎn)上展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。他說(shuō)，每一次政策變動(dòng)都會(huì)導(dǎo)致一次行業(yè)洗牌。

　　“政策變化了，你只有去適應(yīng)它。”李戰(zhàn)洪說(shuō)。

　　“不對(duì)稱政策”

　　5月21日，重慶市公布了該市房產(chǎn)調(diào)控細(xì)則，業(yè)界稱為“渝十條”，在打擊高端房、高價(jià)房的同時(shí)，極力推動(dòng)政府公共租賃房的建設(shè)，并出人意料地對(duì)購(gòu)買第一套商品房給予稅收優(yōu)惠和財(cái)政補(bǔ)貼。

　　相比北京、深圳等地的細(xì)則，重慶的調(diào)控政策沒(méi)有加碼，采取了“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有遏制”的差別化調(diào)控策略。

　　重慶市房地產(chǎn)調(diào)控差別化政策的第一條是，對(duì)當(dāng)?shù)卣�府提供的保障性住房（政府公共租賃房、廉租房等），其土地可以實(shí)行行政劃撥，危舊房拆遷和“城中村”改造安置房享受相關(guān)契稅和稅費(fèi)優(yōu)惠。

　　第二條差別化政策，實(shí)質(zhì)上對(duì)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)商開(kāi)發(fā)的商品房銷售是“利好”消息：“鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，普通商品住房（含二手住房）交易契稅按1%征收，住房交易手續(xù)費(fèi)減半收取。對(duì)在重慶市主城區(qū)首次購(gòu)買住房并以按揭方式支付，同時(shí)在主城區(qū)繳納個(gè)人所得稅的購(gòu)房產(chǎn)權(quán)人實(shí)行財(cái)政補(bǔ)助。執(zhí)行購(gòu)房入戶和公積金貸款優(yōu)惠政策。”

　　李戰(zhàn)洪對(duì)當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)調(diào)控政策持贊成態(tài)度。他認(rèn)為本次引發(fā)國(guó)家調(diào)控的原因是北京、上海、廣州、深圳等一線城市的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，中國(guó)各區(qū)域、各城市之間的房?jī)r(jià)水平差距很大，“一線城市的房?jī)r(jià)感冒發(fā)燒，重慶也跟著吃藥”是不合理的。

　　第三條差別化政策是限制高檔住房和投機(jī)型購(gòu)房消費(fèi)，高檔住房交易契稅按3%征收。

　　今年一季度，重慶市已經(jīng)基本形成了另一套房地產(chǎn)調(diào)控政策思路，對(duì)高端房（200平方米以上、房?jī)r(jià)是成交均價(jià)的3倍以上、別墅等）實(shí)施打壓政策，通過(guò)征收特別房產(chǎn)稅（一種類似物業(yè)稅的稅種，每年都需要繳納）、提高土地增值稅等進(jìn)行壓制。

　　急推兩稅種

　　重慶市目前正在向國(guó)家爭(zhēng)取率先在該市推行征收“房產(chǎn)特別稅”。

　　這一“房產(chǎn)特別稅”將對(duì)征收對(duì)象每年征收，按重慶市市長(zhǎng)黃奇帆的話說(shuō)，就是高端房持有者繳納的各種稅費(fèi)在6~7年后將足以再買一套房子。

　　黃奇帆本人在不同的場(chǎng)合曾分別披露過(guò)1%、2%，甚至“高檔房被我們3%甚至5%的特別房產(chǎn)稅一收以后房?jī)r(jià)就炒不上去”。

　　重慶市5月4日還出臺(tái)了另一個(gè)通過(guò)稅收措施打壓高端房的政策。

　　5月4日，重慶市地稅局下發(fā)的《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理的通知》，該市將提高非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅的預(yù)征率，由過(guò)去的1%增加到2%。

　　重慶市本次確定的“非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”是指單套最大建筑面積在144平方米以下、住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上（總的建筑面積/總的占地面積，容積率高表明住房條件越好）、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.4倍的住房。

　　重慶市地稅局已經(jīng)下發(fā)通知，5月1日開(kāi)始實(shí)行。另從下月開(kāi)始，稅務(wù)部門還將對(duì)符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)加大土地增值稅的清算力度。

　　當(dāng)?shù)亓谐隽吮敬?ldquo;清算”的三個(gè)對(duì)象，分別是已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占總項(xiàng)目面積85%以上的；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。這三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)中，只要有一個(gè)符合就將被清算。

　　重慶大學(xué)稅務(wù)專家尚可文認(rèn)為，該稅率相對(duì)比較溫和。但該稅種實(shí)際上較為嚴(yán)格：如開(kāi)發(fā)商花1000萬(wàn)元買一畝地，3年后相關(guān)部門將對(duì)該地皮做現(xiàn)價(jià)評(píng)估，假如為3000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)繳納2000萬(wàn)元乘以稅率的土地增值稅。此外，如果開(kāi)發(fā)商捂盤不銷售，想靜候房?jī)r(jià)上漲后拉高價(jià)格出售，也面臨被當(dāng)?shù)卣�府重新清算土地增值后的�?yīng)繳稅額。

　　重慶房地產(chǎn)“新政”要點(diǎn)

　　低端有保障 大量建設(shè)公租房，2010年建成廉租房220萬(wàn)平方米，開(kāi)工建設(shè)公租房500萬(wàn)平方米。

　　中端有市場(chǎng) 普通商品住房（含二手住房）交易契稅按1%征收，住房交易手續(xù)費(fèi)減半收取。

　　對(duì)在重慶市主城區(qū)首次購(gòu)買住房并以按揭方式支付，同時(shí)在主城區(qū)繳納個(gè)人。

　　所得稅的購(gòu)房產(chǎn)權(quán)人實(shí)行財(cái)政補(bǔ)助。

　　高端有遏制 嚴(yán)禁向別墅供地，將高檔住房土地增值稅預(yù)征率上調(diào)到2%，高檔住房交易契。

　　稅按3%征收。