“早在3月，我們業(yè)主就投票選出新物業(yè)，可老物業(yè)不肯移交物業(yè)用房！”4月19日，南京觀瀾苑小區(qū)業(yè)委會(huì)顧問(wèn)徐以民滿腹苦惱：換物業(yè)咋這么難？

　　選了新物業(yè)，可老物業(yè)不肯交接

　　“垃圾堆積如山?jīng)]人管！”3月23日，記者來(lái)到觀瀾苑小區(qū)，業(yè)主們不停抱怨。其實(shí)，10天前，新“管家”典雅物業(yè)就已進(jìn)駐，可老物業(yè)拒絕移交物業(yè)辦公用房，典雅物業(yè)無(wú)法提供服務(wù)，小區(qū)陷入物管真空。

　　“小區(qū)2008年建成，由天津順馳物業(yè)南京公司做物管，服務(wù)太差，被我們炒了。”但徐以民沒(méi)想到，小區(qū)兩套物業(yè)辦公房，老物業(yè)就是不肯交。3月27日，四五十戶業(yè)主把物業(yè)辦公房?jī)?nèi)東西搬出，轟走留守的老物業(yè)保安，新物業(yè)這才進(jìn)來(lái)落腳，提供物管服務(wù)。

　　老物業(yè)為何不交物業(yè)用房？順馳物業(yè)經(jīng)理施春燕說(shuō)，觀瀾苑屬于濱江奧城整體項(xiàng)目中的三期工程，物業(yè)用房雖在觀瀾苑小區(qū)，但產(chǎn)權(quán)歸濱江奧城1975戶業(yè)主共有。移交物業(yè)用房，要么經(jīng)所有業(yè)主表決同意，要么讓房管局測(cè)繪大隊(duì)把三期的物管用房劃分清楚。

　　南京物管辦物業(yè)管理科副科長(zhǎng)張汛石表示，拆分公共物業(yè)用房“不像切蛋糕”，得按法律辦。“單個(gè)小區(qū)的業(yè)主無(wú)權(quán)拆分公共物業(yè)用房。”

　　商品質(zhì)量有問(wèn)題，光“換管家”沒(méi)用

　　小區(qū)炒物管，原因很多，但離不了一條：業(yè)主對(duì)“管家”服務(wù)不滿意。去年，南京住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)滿意度調(diào)查顯示，對(duì)小區(qū)物管現(xiàn)狀滿意的僅17%，而對(duì)物管總體滿意的也僅10%。

　　業(yè)主的不滿意，部分源自物管服務(wù)質(zhì)量不到位。觀瀾苑業(yè)主舉出很多例證，比如，夏天不及時(shí)治蟲(chóng)，蟲(chóng)子在路上爬；除夕看春晚突然停電……這種不滿，更源自對(duì)物管立場(chǎng)的不信任。江蘇良翰律師事務(wù)所劉宏偉律師說(shuō)，很多小區(qū)設(shè)施不完善，開(kāi)發(fā)商為掩蓋矛盾，往往選擇自己的物業(yè)公司承擔(dān)物管。

　　有業(yè)主反映，諸多不能忍受的問(wèn)題，很多是開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題所致。比如：地下車庫(kù)漏水、單元門(mén)禁損壞……記者在觀瀾苑看到，號(hào)稱“荷塘月色”水景因?yàn)槁┧�，池塘早已�?jiàn)底。施春燕承認(rèn)，因?yàn)榉N種因素，對(duì)遺留問(wèn)題的維修不能達(dá)到業(yè)主要求，物管也有難處，畢竟還要找開(kāi)發(fā)商解決。而業(yè)主普遍認(rèn)為，物業(yè)和開(kāi)發(fā)商站在一條船上，不能真正代表業(yè)主利益。

　　南京2600多個(gè)小區(qū)，有800多個(gè)成立業(yè)委會(huì)。張汛石說(shuō)，成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)，業(yè)主多半與物管矛盾大。記者注意到，去年至今，南京紫鑫中華廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)華府、興元嘉園等多個(gè)小區(qū)陸續(xù)成立業(yè)委會(huì)，之后紛紛更換物業(yè)。

　　“業(yè)主換‘管家’，得考慮成本有多大。”張汛石說(shuō)，很多業(yè)主認(rèn)為換物業(yè)就能解決設(shè)施遺留問(wèn)題，這不切實(shí)際，“商品質(zhì)量有問(wèn)題本該找廠家，一味換‘保姆’沒(méi)用！”盲目換物業(yè)，可能導(dǎo)致物管混亂，甚至出現(xiàn)管理真空，最終帶來(lái)房子貶值。施春燕表示，作為順馳下屬公司，他們更熟悉集團(tuán)工作流程，向開(kāi)發(fā)商反映問(wèn)題相對(duì)容易解決，換個(gè)新物業(yè)，恐怕更困難。典雅物業(yè)負(fù)責(zé)人俞衛(wèi)東也說(shuō)，“小區(qū)留下來(lái)的‘爛攤子’不少，我們只能逐步改善。”

　　被掃地出門(mén)，“管家”也有委屈

　　“小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率在20%左右，物業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)困難。到現(xiàn)在，業(yè)主還欠我們120多萬(wàn)元，有的業(yè)委會(huì)委員帶頭欠費(fèi)。”施春燕說(shuō)。

　　據(jù)悉，南京物業(yè)進(jìn)駐的老小區(qū)，物業(yè)費(fèi)收繳率僅三成，多數(shù)物業(yè)公司虧損嚴(yán)重。

　　業(yè)主不交錢(qián)，出于兩種心理：有的是對(duì)物管不滿意，以此為手段跟“管家”博弈。劉宏偉律師說(shuō)，有些業(yè)主斗不過(guò)開(kāi)發(fā)商，拒交物業(yè)費(fèi)表達(dá)抗議；有的則是消費(fèi)觀念不成熟，壓根不想掏錢(qián)買(mǎi)服務(wù)。張汛石透露，南京物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在省內(nèi)并不算高，市里推出菜單式收費(fèi)，業(yè)主可自主選擇不同價(jià)位，“服務(wù)不到位，業(yè)主可要求降低收費(fèi)，但不能不交錢(qián)。”與業(yè)主頻繁炒物業(yè)形成對(duì)照，物業(yè)公司起訴業(yè)主索要物業(yè)費(fèi)的案件也在上升。有的公司收不到錢(qián)，干脆炒了業(yè)主撤出小區(qū)。

　　跨越陣痛，業(yè)主、“管家”都需努力

　　去年4月，南京選定10個(gè)街道，試點(diǎn)推行街道介入物業(yè)管理。小區(qū)已有物業(yè)進(jìn)駐的，街道負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)委會(huì)及物業(yè)公司，調(diào)解雙方矛盾；而沒(méi)有物業(yè)公司愿意進(jìn)來(lái)，或請(qǐng)不起物業(yè)的小區(qū)，則由街道組建物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一管理。那么，效果究竟怎樣？

　　去年9月，江東街道成立物業(yè)服務(wù)中心進(jìn)駐望江新寓，花了十幾萬(wàn)元拓寬道路、修建圍墻，如今物業(yè)費(fèi)的收繳率已達(dá)90%以上。街道城管科科長(zhǎng)張麗杰透露，“我們每月只收0.2元/平方米的物業(yè)費(fèi)，保本微利！”南京南湖街道物業(yè)服務(wù)中心主任盧人認(rèn)為，街道托管小區(qū)物業(yè)，可大大降低物管成本，“請(qǐng)正規(guī)物業(yè)公司管理，業(yè)主每月要繳納數(shù)十元甚至更高的物業(yè)費(fèi)，多數(shù)人會(huì)嫌貴。”

　　然而，新機(jī)制推行并非都一帆風(fēng)順。“老小區(qū)業(yè)主習(xí)慣由單位包辦物業(yè)，現(xiàn)在收費(fèi)還很難，”鎖金村街道物管辦副主任竹軍波說(shuō)，“今年街道打算聘請(qǐng)收費(fèi)員，挨家挨戶收物業(yè)費(fèi)，能收到多少，我們也沒(méi)底。”

　　街道辦物業(yè)，說(shuō)到底，還帶有福利色彩。不少街道物業(yè)辦負(fù)責(zé)人認(rèn)為，低廉的收費(fèi)將給街道帶來(lái)資金壓力，且不利于培養(yǎng)居民的物業(yè)消費(fèi)觀念。“每月每戶只交5元物業(yè)費(fèi)，竟也收不上來(lái)！如果政府停止補(bǔ)貼，業(yè)主繼續(xù)不繳費(fèi)，恐怕街道也得退出小區(qū)。”南京某街道物管辦負(fù)責(zé)人坦言。

　　顯然，由街道托管小區(qū)物業(yè)，以低價(jià)位提供準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)，并非長(zhǎng)久之計(jì)。專家認(rèn)為，社區(qū)自治不斷推進(jìn)，由業(yè)主自行聘請(qǐng)物業(yè)公司乃大勢(shì)所趨。當(dāng)前業(yè)主與物業(yè)公司矛盾不少，但這是推進(jìn)社區(qū)民主、加快物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化必經(jīng)的陣痛。

　　“培育成熟的物業(yè)市場(chǎng)，物業(yè)和業(yè)主都要付出努力。”東南大學(xué)物業(yè)管理研究所所長(zhǎng)黃安永指出，物業(yè)公司必須適應(yīng)買(mǎi)方的需求升級(jí)，變“管理”為“服務(wù)”，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，否則，停留于粗放發(fā)展，只有被淘汰出局。當(dāng)然，業(yè)主也要給物業(yè)創(chuàng)造良好的發(fā)展空間，遇到問(wèn)題，不妨多些寬容，多些溝通。“管家”成長(zhǎng)快了，最終受益的還是業(yè)主。