鄭州房?jī)r(jià)今后走勢(shì)如何？我省本土開發(fā)商面臨怎樣的情況？借昨日（3月18日）河南地產(chǎn)商會(huì)換屆之際，建業(yè)老總胡葆森就房地產(chǎn)當(dāng)前形勢(shì)與未來(lái)發(fā)表了自己的看法。

　　談環(huán)境

　　資金渠道在收緊

　　剛從北京“兩會(huì)”現(xiàn)場(chǎng)回來(lái)，昨日，胡葆森就被請(qǐng)到了河南省地產(chǎn)商會(huì)。

　　什么是開發(fā)商的生命？資金和土地！對(duì)于這兩者，胡葆森先給大家說(shuō)了自己的感受：國(guó)家在收緊資金。“從溫總理的報(bào)告中看出，貸款目標(biāo)減少了約1/4。在我和銀行朋友交談時(shí)，也感到銀行對(duì)貸款十分謹(jǐn)慎。”

　　另外他認(rèn)為，以前政府需要錢的時(shí)候，往往用當(dāng)?shù)氐呢?cái)政收入當(dāng)擔(dān)保貸款，向國(guó)家開發(fā)銀行貸款，如今這種方式被取消了。那各地的一些建設(shè)和項(xiàng)目會(huì)受影響，或者推遲，導(dǎo)致城市建設(shè)放緩，這樣就間接影響到了房地產(chǎn)的發(fā)展。

　　談?wù){(diào)控

　　投入大量普通住房將拉低房?jī)r(jià)

　　從溫總理的報(bào)告中可以看出，今年將加大保障住房的建設(shè)。國(guó)土資源部最近出臺(tái)的通知上說(shuō)，確保各地當(dāng)年的保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。

　　胡葆森說(shuō)，一個(gè)城市房?jī)r(jià)能不能控制住，可以從普通商品住房（廉租房、經(jīng)適房、中低價(jià)位的中小套型住房）的占有比例來(lái)看。如果這類住房占到了30%，那房?jī)r(jià)就會(huì)降下來(lái)。“實(shí)際上，對(duì)于控制房?jī)r(jià)的辦法，我們國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人已經(jīng)看到了。”

　　談格局

　　地產(chǎn)界在發(fā)生梯次變化

　　“還有一個(gè)現(xiàn)象，希望地產(chǎn)界的朋友們注意了。”胡葆森說(shuō)，其實(shí)這個(gè)情況早在四五前就說(shuō)過(guò)了，那就是地產(chǎn)行業(yè)在梯次轉(zhuǎn)移，格局在發(fā)生變化。如今更是比較明顯——由于土地市場(chǎng)緊張，地不好拿，一線城市的二三流地產(chǎn)商開始到二線城市拿地，二線城市的二三流地產(chǎn)商開始到三線城市拿地。

　　就一個(gè)城市來(lái)說(shuō)，一般都是前10到15名地產(chǎn)商控制了這個(gè)城市的60%~70%的銷售，而這其中有一半地產(chǎn)商又是外來(lái)的。由此可以看到，這個(gè)梯度轉(zhuǎn)移已經(jīng)發(fā)生了。“這樣的情況大家應(yīng)該注意了，本土的地產(chǎn)商要考慮下一步該怎么辦。”

　　談?wù)鞫?

　　物業(yè)稅開征難

　　胡葆森說(shuō)，物業(yè)稅的事很多人很關(guān)心，“但說(shuō)的很多，卻沒(méi)有實(shí)施。”

　　他認(rèn)為，國(guó)家一個(gè)稅種的實(shí)施是要看它的作用。物業(yè)稅是針對(duì)辦好房產(chǎn)證的房子征收的一種稅，可以控制房?jī)r(jià)短期內(nèi)過(guò)快上漲。但是要想開征物業(yè)稅，需要降低土地收益金，土地收益金可以采取多次交付的形式。但土地收益金不降，物業(yè)稅就無(wú)法開始。

　　胡葆森說(shuō)，很多網(wǎng)上消息說(shuō)，國(guó)家是不是打算取消預(yù)售制？“可以很肯定地給大家說(shuō)，短期不會(huì)取消。”

　　談房?jī)r(jià)

　　未來(lái)3到5年會(huì)快速上漲

　　在胡葆森看來(lái)，鄭州的房?jī)r(jià)未來(lái)3到5年會(huì)快速上漲。因?yàn)猷嵵菔鞘��?huì)城市，又加上近年來(lái)高鐵的發(fā)展。

　　房?jī)r(jià)上漲、外來(lái)開發(fā)商搶飯碗……在這樣的情況下，地產(chǎn)商該怎么辦呢？

　　胡葆森建議，地產(chǎn)商首先要確定市場(chǎng)，未來(lái)幾年準(zhǔn)備在哪做，是鄭州？外地？下級(jí)城市？思路一定要清晰；另外還要確定產(chǎn)品，是打算做廠房、雙限房，還是城市綜合體？

　　就拿地而言，胡葆森建議，鄭州本土的地產(chǎn)商要有聯(lián)手的習(xí)慣，要有危機(jī)感，等拿不到地的時(shí)候再聯(lián)手就來(lái)不及了。“還有一種渠道，開發(fā)商要好好研究城中村的開發(fā)，其實(shí)城中村本來(lái)是該本土開發(fā)商整，結(jié)果很多都被外地人拿走了，這也是個(gè)諷刺呀！”

　　談未來(lái)

　　歲數(shù)大了當(dāng)投資人 讓年輕人干

　　市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)說(shuō)完了，胡葆森也不忘給大家講講退路。“歲數(shù)大了，做不動(dòng)了怎么辦？”胡葆森說(shuō)，那就把資產(chǎn)變現(xiàn)，然后找個(gè)信得過(guò)做得不錯(cuò)的年輕地產(chǎn)精英搞投資。

　　胡葆森透露，商會(huì)目前在運(yùn)作這個(gè)“投資”的事，如果成功，將來(lái)將擴(kuò)大覆蓋面，讓更多的商會(huì)成員加入。

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　　共賣2000多套商品房

　　3月，在地產(chǎn)商眼中是個(gè)“小陽(yáng)春”，但已過(guò)半月，商品房銷售量大減。

　　昨日，記者從鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局了解到，3月上半月，二手房和商住房共成交3214套，其中二手房成交1190套，商品房成交2024套。而在2009年3月，鄭州商品住宅銷售了9840套。雖然才半個(gè)月，但可以確定，今年3月份的商品房銷量大不如去年。

　　記者從鄭州幾家二手房中介也了解到，銷量也不盡如人意。用房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的話來(lái)講，“賣房人也不急，買房的人也不慌。”美華房產(chǎn)一位經(jīng)紀(jì)人小旭說(shuō)，他們店11位經(jīng)紀(jì)人，截至上半月一套房也沒(méi)賣出。原來(lái)一天能帶客戶看房四五套，現(xiàn)在一天一兩套。大家還在觀望，想看看“兩會(huì)”后會(huì)有什么變化。

　　而另外一家房產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人高新生說(shuō)起他的一次遭遇還挺生氣。他說(shuō)一位客戶要求看房子，催了房東1個(gè)月了還沒(méi)看上房，房主說(shuō)他可忙，反正房子也不急著賣，讓高先生再給客戶介紹別的房子。

　　記者從鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局交易大廳了解到，前一段來(lái)交易的人比較少，但最近一兩天來(lái)交易的人逐漸開始多了。

　　張敬國(guó)當(dāng)選省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)

　　昨日上午，河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)第二次會(huì)員代表大會(huì)召開。

　　大會(huì)選舉產(chǎn)生了新一屆河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)理事會(huì)。省政協(xié)原副主席郭國(guó)三、建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)胡葆森當(dāng)選為河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)，正商地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)張敬國(guó)當(dāng)選河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)，趙進(jìn)京當(dāng)選常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)兼任秘書長(zhǎng)。