5大主力小區(qū)二手房成交價格明顯下跌，專家勸告，這樣的做法有一定風(fēng)險。

　　來自杭州市透明售房網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，杭州幾大二手房主力成交小區(qū)，房價和去年12月份相比，出現(xiàn)500~800元/平方米的下跌。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這一現(xiàn)象的產(chǎn)生，很大一個原因是面對稅費優(yōu)惠的減少，不少交易通過做低價格來避稅。

　　根據(jù)2010年的二手房交易政策，假如一套二手房買進賣出期限未滿5年，買家要承擔(dān)的稅費多了10%.不少人想到了做低成交價格這一招。

　　5家主力小區(qū)，成交均價

　　下降500~800元/平方米

　　記者選取了5家近兩個月交易較活躍的小區(qū)，對比了12月份和今年1月份的成交均價，發(fā)現(xiàn)成交均價的降幅在500~800元/平方米。這其中，有采荷、朝暉之類的老小區(qū)，也有萬家花城、親親家園之類的新小區(qū)。

　　這些小區(qū)價格的下降真的是因為杭州房價下降了嗎？其實，事實并非如此。

　　部分小區(qū)12月、1月成交均價降幅

　　小區(qū) 12月 12月 1月 1月 降幅（元/㎡）

　　成交量 成交均價 成交量 成交均價

　�。ㄌ祝� （元/㎡） （套） （元/㎡）

　　采荷綠萍 6 18250 3 17584 666

　　朝暉二區(qū) 6 16777 5 16202 575

　　翠苑一區(qū) 6 17719 5 16831 888

　　萬家花城 82 20332 9 19609 723

　　親親家園幸福里 13 14373 6 13760 613

　　注：以上數(shù)據(jù)不含產(chǎn)權(quán)中心自主交易平臺成交數(shù)據(jù)

　　房價做低10萬，稅費省不少

　　記者從多家中介了解到，除了年前極少數(shù)房東急賣降價外，多數(shù)房源的價格堅挺，成交價與去年12月份基本持平，但為何不少小區(qū)房價會出現(xiàn)明顯的降幅呢？

　　據(jù)一些中介公司的資深經(jīng)紀(jì)人介紹，二手小區(qū)成交價格的降低只是表面現(xiàn)象，實際上是買賣雙方和中介公司串通，通過做低成交價格來避稅。一直以來，二手房交易買賣雙方涉及到營業(yè)稅、契稅、個稅等，如果轉(zhuǎn)讓時間沒超過5年，總稅費加上中介費大約占到整體成交價格的10%左右。今年，隨著營業(yè)稅、個稅、契稅等稅費優(yōu)惠政策的改變，這種現(xiàn)象在二手房市場不知不覺地多了起來。

　　沈小姐上個月看中了一套三塘小區(qū)的房子，房東掛牌價65萬凈。由于買進時是房改房，原房價只有3萬元，因此涉及到的稅費較高，其中幾項數(shù)額較大的稅種有營業(yè)稅34720元（差額×5.6%），個稅6500元（總價×1%），契稅6500元（總價×1%），購買后獲得補貼8450元（總價×1.3%），實際支出約39270元；如果將價格做低到55萬，則三項稅費共節(jié)省7600元，獲得補貼也相應(yīng)減少1300元，實際支出32970元，共節(jié)省6300元。而兩方的中介費大約也可以省1740元，加起來共可節(jié)省8040元。但最終，沈小姐還是覺得稅費過高而沒有下單。

　　而如果換成總價高的大面積次新房，省下的稅費就會更多。在1月份成交的數(shù)據(jù)中，我們看到這樣兩個案例：某中介公司成交的一套約158平方米的郡亭公寓二手房，1月3日成交價為355萬，而1月7日該套房子的成交價重簽變成了291萬，整整相差了64萬元。另外一套124平方米的水印康庭二手房，1月7日成交價218萬元，1月28日則重簽變成了196.2萬元，相差21.8萬元。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，按照常規(guī)情況來推斷，此類大幅度的價格變動最有可能是買賣雙方為減少稅費而重新商定后采取的避稅措施。以上面的郡亭公寓為例，價格變動后三項稅費約可以節(jié)省6萬元（非普通住宅契稅為3%）。

　　看上去很美，首付金額卻要提高

　　據(jù)相關(guān)中介人士透露，目前的二手房成交房源中，靠做低房價來避稅達(dá)成交易的房源大約占了兩三成。在成交活躍小區(qū)中，這種情況則較為普遍。

　　一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說：“做低價格這種情況并不是所有買家都能接受的，因為差價部分需要買家用現(xiàn)金補給房東，也就是說無形中就增加了買方的首付壓力。”

　　以上面沈小姐看中的三塘小區(qū)為例，按照65萬元的總價來計算，沈小姐首付3成為19.5萬，而將價格做低到55萬后，沈小姐付給銀行的首付為16.5萬。總價的差額10萬元則需要直接付給房東，也就是說實際上沈小姐需要準(zhǔn)備的首付款為26.5萬，要比正常情況多準(zhǔn)備7萬元。對于一些資金緊張的年輕人來說的確是一個難題。

　　業(yè)內(nèi)人士提醒，做低價格的方式對買賣雙方都存在著一定的風(fēng)險。一方面是稅務(wù)部門的審核比較嚴(yán)，如果做得過低根本通不過，需要重新評估，按照正常情況繳納稅費；另一方面，如果其中一方違約，則對方獲得的違約金也是以做低后的價格作為參考依據(jù)，數(shù)額自然變少。