8月11日，記者獨(dú)家獲悉，一份由上海市發(fā)改委和上海市住房保障和房屋管理局共同擬定的《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理試行辦法（征求意見(jiàn)稿）》（下稱(chēng)《試行辦法》），已于近日在各區(qū)住房保障部門(mén)間征求意見(jiàn)。

　　去年至今，全國(guó)多個(gè)城市推出經(jīng)濟(jì)適用房，但也出現(xiàn)了各地經(jīng)適房定價(jià)遭質(zhì)疑認(rèn)購(gòu)者認(rèn)為房?jī)r(jià)偏高棄購(gòu)現(xiàn)象，今年6月武漢還爆出經(jīng)適房六連號(hào)的違規(guī)事件。上海在此時(shí)推出《試行辦法》正是為了規(guī)范經(jīng)適房的定價(jià)模式，減少和避免這類(lèi)矛盾的產(chǎn)生。

　　《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房試行管理辦法》已于6月下旬正式公布，14個(gè)配套文件也正在加緊制訂，計(jì)劃月底前形成初定稿，并將在今年下半年選擇閔行、徐匯兩區(qū)開(kāi)展試點(diǎn)隨后在全市推開(kāi)，《上海市經(jīng)適房?jī)r(jià)格管理試行辦法》即是配套文件之一。

　　《試行辦法》中對(duì)經(jīng)適房項(xiàng)目結(jié)算價(jià)格、銷(xiāo)售價(jià)格、租金價(jià)格的擬定均給予明確規(guī)定。有相關(guān)人員向記者表示，“經(jīng)適房結(jié)算價(jià)格和銷(xiāo)售價(jià)格之間的差價(jià)到底由市房管局統(tǒng)籌管理，還是留在各區(qū)房管部門(mén)”，將成為市、區(qū)縣相關(guān)部門(mén)爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。

　　會(huì)有獨(dú)立審計(jì)報(bào)告

　　這份《試行辦法》征求意見(jiàn)稿分七頁(yè)，共二十一條，于8月10日到達(dá)各區(qū)住房保障管理部門(mén)，要求各區(qū)于本周內(nèi)反饋意見(jiàn)。

　　《試行辦法》的第四條至第八條對(duì)經(jīng)適房項(xiàng)目結(jié)算價(jià)格的擬定確規(guī)定，應(yīng)當(dāng)以保本微利為原則。第五條規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目結(jié)算價(jià)格由開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、利潤(rùn)和稅金三部分構(gòu)成。其中開(kāi)發(fā)建設(shè)成本包括征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、列入施工圖預(yù)（決）算項(xiàng)目的主體房屋建筑安裝工程費(fèi)、營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、不超過(guò)上述費(fèi)用之和2%的管理費(fèi)以及貸款利息；利潤(rùn)按照除管理費(fèi)和貸款利息之外的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本的3%計(jì)算，稅金則按國(guó)家規(guī)定稅目和稅率計(jì)算。

　　經(jīng)適房的結(jié)算價(jià)格首先由建設(shè)單位提出書(shū)面定價(jià)申請(qǐng)，再由區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)綜合考慮建設(shè)、財(cái)務(wù)、管理成本和稅費(fèi)的基礎(chǔ)上擬定，經(jīng)房屋管理部門(mén)審定后確定。雖然《試行辦法》中并未提及對(duì)建設(shè)單位建設(shè)成本等定價(jià)依據(jù)的審計(jì)核算，但相關(guān)人士向記者透露，應(yīng)該會(huì)有區(qū)縣指定的會(huì)計(jì)師事務(wù)所提供獨(dú)立第三方的審計(jì)報(bào)告。

　　此外，第七條規(guī)定：住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用、建設(shè)單位留用的辦公用房、經(jīng)營(yíng)用房的建筑安裝工程費(fèi)用及其應(yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用、各種與住房開(kāi)發(fā)建設(shè)無(wú)關(guān)的集資、贊助、捐贈(zèng)費(fèi)用以及各種賠償金、違約金、滯納金和罰金、按規(guī)定已經(jīng)減免及其他不應(yīng)計(jì)入的費(fèi)用，不得計(jì)入經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目結(jié)算價(jià)格。

　　值得注意的是，《試行辦法》規(guī)定，經(jīng)適房建設(shè)單位分為兩種，一種通過(guò)招投標(biāo)確定，在結(jié)算價(jià)格時(shí)允許留有3%的利潤(rùn)空間；而由政府指定機(jī)構(gòu)直接組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目，結(jié)算價(jià)格僅由開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和稅金兩部分構(gòu)成，不得有利潤(rùn)。

　　基準(zhǔn)價(jià)格浮動(dòng)不超20%

　　《試行辦法》的第九條至第十八條規(guī)定了經(jīng)適房銷(xiāo)售價(jià)格和租金價(jià)格的擬定辦法。規(guī)定明確，經(jīng)適房銷(xiāo)售基準(zhǔn)價(jià)格和浮動(dòng)幅度，以經(jīng)適房建設(shè)項(xiàng)目結(jié)算價(jià)格為基礎(chǔ)，綜合考慮本市城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力，兼顧相鄰區(qū)域、地段內(nèi)普通商品住房和經(jīng)適房項(xiàng)目?jī)r(jià)格平衡等因素，由組織出售經(jīng)濟(jì)適用住房的區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)在制定出售方案前擬定，其中擬定的浮動(dòng)幅度上下均不得超過(guò)20%。

　　擬定的銷(xiāo)售基準(zhǔn)價(jià)格和浮動(dòng)幅度，經(jīng)區(qū)（縣）價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房管部門(mén)審核后，報(bào)區(qū)（縣）政府批準(zhǔn)，并報(bào)是物價(jià)局和市房管局備案。經(jīng)適房單套銷(xiāo)售價(jià)格，由區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)會(huì)同建設(shè)單位按照批準(zhǔn)的銷(xiāo)售基準(zhǔn)價(jià)格和浮動(dòng)幅度，以銷(xiāo)售基準(zhǔn)價(jià)格為基礎(chǔ)，計(jì)算樓層、朝向等差價(jià)。樓層、朝向等差價(jià)按增減的代數(shù)和為零的原則確定。經(jīng)濟(jì)適用住房單套銷(xiāo)售價(jià)格不得高于銷(xiāo)售基準(zhǔn)價(jià)格及上浮幅度。

　　而對(duì)于經(jīng)適房租金的擬定，《試行辦法》明確，經(jīng)適房基準(zhǔn)租金和浮動(dòng)幅度同樣由組織出租經(jīng)適房的區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)，參照相同地段、質(zhì)量的商品住房市場(chǎng)租金的一定比例在制定出租方案前擬定，擬定的浮動(dòng)幅度上下也不得超過(guò)20%。擬定的基準(zhǔn)租金和浮動(dòng)幅度同樣須經(jīng)房管部門(mén)審核后，報(bào)批區(qū)（縣）政府，并報(bào)市物價(jià)局和市房管局備案。

　　第十六條、十七條還規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房單套銷(xiāo)售價(jià)格、單套租金應(yīng)當(dāng)以一房一價(jià)形式明碼標(biāo)價(jià)。經(jīng)適房銷(xiāo)售基準(zhǔn)價(jià)格及其浮動(dòng)幅度、基準(zhǔn)租金及其浮動(dòng)幅度，經(jīng)區(qū)（縣）價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房屋管理部門(mén)審核確定后，須由區(qū)（縣）住房保障機(jī)構(gòu)向社會(huì)公布。

　　《試行辦法》第十五條規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房的前期物業(yè)服務(wù)，由建設(shè)單位采取招投標(biāo)方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按約定提供物業(yè)服務(wù)。

　　集中建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，按照本市住宅物業(yè)服務(wù)分等價(jià)收費(fèi)辦法等有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　配建經(jīng)濟(jì)適用住房的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行所在小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　經(jīng)濟(jì)承受能力未明確

　　雖然該《試行辦法》已較為清晰詳盡地規(guī)定了經(jīng)適房回購(gòu)、銷(xiāo)售、出租價(jià)格的擬定辦法，但相關(guān)人士向記者表示，在操作層面上仍留有空白。

　　例如在經(jīng)適房銷(xiāo)售價(jià)格和出租價(jià)格的擬定上，僅籠統(tǒng)地規(guī)定要“綜合考慮本市城鎮(zhèn)中低收入住房困難家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力，兼顧相鄰區(qū)域、地段內(nèi)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目?jī)r(jià)格平衡等因素”，但中低收入價(jià)格經(jīng)濟(jì)承受能力如何確定、周邊普通商品房?jī)r(jià)格與經(jīng)適房售價(jià)的參考比例如何確定等問(wèn)題，在目前這份征求意見(jiàn)稿中并未體現(xiàn)。

　　“這對(duì)于區(qū)縣相關(guān)部門(mén)來(lái)說(shuō)留有一定的操作空間，可以根據(jù)各區(qū)縣實(shí)際情況擬定。如果在這份《試行辦法》對(duì)這些價(jià)格擬定的具體指標(biāo)未作規(guī)定，那么各區(qū)縣也不會(huì)自行出臺(tái)一個(gè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，而是視不同項(xiàng)目而定。”相關(guān)人士向記者表示。

　　此外，各區(qū)縣住保部門(mén)爭(zhēng)議最大的，要屬這份《試行辦法》中的第十二條。該條規(guī)定：對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目介紹價(jià)格和銷(xiāo)售價(jià)格之間差價(jià)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立財(cái)政專(zhuān)戶(hù)，由市財(cái)政局會(huì)同市住房保障房屋管理等有關(guān)部門(mén)按相關(guān)規(guī)定統(tǒng)籌管理。

　　“為什么區(qū)（縣）房管部門(mén)負(fù)責(zé)建設(shè)，但差價(jià)部分的管理權(quán)要上交到市主管部門(mén)呢？”相關(guān)人士表示，文件中可以規(guī)定差價(jià)部分的具體用途，比如說(shuō)僅可用于保障性住房的收購(gòu)等，但統(tǒng)籌管理權(quán)應(yīng)下放到各區(qū)縣。更何況，經(jīng)適房還有一部分作為租賃房源，政府回購(gòu)后僅憑極低的租金，根本不可能回收成本，區(qū)縣政府的資金壓力會(huì)很大。因此，差價(jià)部分的管理權(quán)可能將成為市住保局和各區(qū)（縣）住保部門(mén)爭(zhēng)議的焦點(diǎn)。