在上海樓市“救市14條”出臺(tái)一年后，除了普通住房標(biāo)準(zhǔn)未指定“截止期限”外，大部分以“救市”為目的的稅費(fèi)優(yōu)惠政策將在今年12月31日到期。近期，房產(chǎn)中介頻頻打出“政策的不確定因素”來(lái)促成交易，但多數(shù)房東和購(gòu)房者似乎仍不為所動(dòng)，堅(jiān)持要“看到年底”。

　　與二手房市場(chǎng)買賣雙方繼續(xù)“拉鋸”膠著相比，開(kāi)發(fā)商的心態(tài)似乎已較幾個(gè)月前有了微妙變化。一旦各項(xiàng)優(yōu)惠政策取消，預(yù)計(jì)成交量還會(huì)有所下降，部分開(kāi)發(fā)商已考慮趕在年底前推出旗下亮點(diǎn)樓盤，屆時(shí)部分項(xiàng)目的打折促銷力度也可能有所加大。

　　下月新開(kāi)盤減少，“創(chuàng)新戶型”加強(qiáng)吸引力

　　90平方米的單套建筑面積，卻可能有160平方米左右的實(shí)際使用面積；創(chuàng)新的“80+”產(chǎn)品系也將揭開(kāi)神秘面紗……預(yù)計(jì)進(jìn)入11月，在滬上新房市場(chǎng)，將冒出多個(gè)以“創(chuàng)新戶型”為招牌的新盤項(xiàng)目。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)及搜房網(wǎng)的新盤預(yù)告，截至10月22日，預(yù)計(jì)下月上海新開(kāi)盤項(xiàng)目為34個(gè)。截至10月22日，本月上海新開(kāi)盤項(xiàng)目為96個(gè)。兩者相對(duì)比不難發(fā)現(xiàn)，預(yù)計(jì)進(jìn)入11月，市場(chǎng)推盤量將明顯減少。

　　雖然推盤總量減少，但在預(yù)計(jì)新開(kāi)盤的項(xiàng)目中，也不乏被市場(chǎng)和購(gòu)房者長(zhǎng)期關(guān)注的亮點(diǎn)。其中，綠地、萬(wàn)科等大牌開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目赫然其中。

　　據(jù)悉，綠地在下月將推出“90墅”項(xiàng)目———綠地布魯斯小鎮(zhèn)，作為該項(xiàng)目亮點(diǎn)的“90墅”產(chǎn)品，在90平方米的單套建筑面積內(nèi)，業(yè)主可擁有160平方米左右的實(shí)際使用面積。另一開(kāi)發(fā)商巨頭萬(wàn)科也不示弱，即將推出的萬(wàn)科金色城市二期主打創(chuàng)新“80+”產(chǎn)品系，業(yè)主在空間利用上可能獲得更多更自由的選擇和支配權(quán)。

　　記者昨天（10月25日）撥通了綠地布魯斯小鎮(zhèn)的銷售電話，工作人員確認(rèn)，若無(wú)意外，項(xiàng)目下月底將正式開(kāi)盤，推出的房型為連排別墅，面積在90平方米到120平方米，價(jià)格約為每平方米16000元。萬(wàn)科金色城市的售樓人員則表示，具體開(kāi)盤時(shí)間還未確定，但下月開(kāi)始將有樣板房展示，從房型選擇上將較一期有所增加。

　　此外，記者還從售樓處問(wèn)詢了解到，作為寶山地區(qū)較有知名度的和欣國(guó)際花園，將于下月初正式開(kāi)盤，房型主要以86平方米和99平方米的兩房為主，價(jià)格在每平方米18000元到20000元之間。

　　“諸多知名開(kāi)發(fā)商選擇在下月或年底前推出旗下年度重點(diǎn)項(xiàng)目，不完全是巧合，多少有搭優(yōu)惠政策‘末班車’的考慮。”業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄則表示，一旦各類優(yōu)惠政策過(guò)期不再延續(xù)執(zhí)行，受購(gòu)買力下降、房?jī)r(jià)上漲和信貸指標(biāo)用完等方面的影響，預(yù)計(jì)成交量還會(huì)有所下降，部分開(kāi)發(fā)商的打折促銷力度可能有所加大。

　　二手房中介打“政策牌”促成交

　　自今年（2009年）下半年以來(lái)，高企的房?jī)r(jià)使本市二手房成交量出現(xiàn)萎縮態(tài)勢(shì)。根據(jù)上海房管局網(wǎng)站查詢到的二手房掛牌數(shù)據(jù)，10月23日住宅出售套數(shù)為78683套，出售面積952萬(wàn)平方米；到昨天（10月25日），二手房掛牌量和面積分別減少到77451套和939萬(wàn)平方米。面對(duì)二手房市場(chǎng)持續(xù)多時(shí)的觀望氣氛，部分嗅覺(jué)敏銳的房產(chǎn)中介，已開(kāi)始利用“政策的不確定因素”試圖突破成交僵持的局面。

　　中原地產(chǎn)提供的案例顯示，對(duì)于一套持有期限在2-5年的普通商品住宅來(lái)說(shuō)，以150萬(wàn)元成交價(jià)格計(jì)算，原本房東可以免除的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅等，若新政取消，房東支付稅費(fèi)要超過(guò)12萬(wàn)元（其中營(yíng)業(yè)稅83250元，個(gè)稅按房?jī)r(jià)的3%為45000元、印花750元），約占到整體房?jī)r(jià)的8%。

　　記者昨天（10月25日）走訪了位于中山西路、長(zhǎng)寧路路口的多家房產(chǎn)中心。在臺(tái)慶房產(chǎn)門店，中介工作人員彭小姐熱情地向記者介紹起了目前的行情。“最近房?jī)r(jià)確實(shí)漲得厲害，當(dāng)初有個(gè)客戶就在這附近花360萬(wàn)元買的四房，現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格估計(jì)只能買兩房了。”當(dāng)記者詢問(wèn)，明年（2010年）相關(guān)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策若不再執(zhí)行下去，是否會(huì)使二手房交易成本增加時(shí)，彭小姐點(diǎn)頭表示同意：“到時(shí)候若相關(guān)優(yōu)惠政策不再繼續(xù)執(zhí)行，一些總價(jià)較高的非普通商品房源的買賣雙方，可能要比現(xiàn)在多掏十多萬(wàn)元，甚至更高的稅費(fèi)，所以年底前完成交易是比較保險(xiǎn)的選擇。”

　　不少中介目前已開(kāi)始“兩頭出擊”：一方面，以交易稅費(fèi)增加因素為由，催促房東掛牌出貨；另一方面，又利用契稅減免政策即將到期，促使購(gòu)房者趕緊下單。“這兩天中介電話又忙起來(lái)了，不約而同說(shuō)‘救市’優(yōu)惠政策就要取消了，屆時(shí)房?jī)r(jià)要下跌，要賣房就趕在年底前。”在位于閔行青杉路上的好年華門店，正在與中介談委托掛牌意向的高先生告訴記者。

　　而來(lái)自搜房網(wǎng)公布的一項(xiàng)調(diào)查顯示，受大部分以“救市”為目的的稅費(fèi)優(yōu)惠政策年底到期因素影響，近兩成（16%）受訪者傾向于盡快出手買房，不能錯(cuò)過(guò)優(yōu)惠政策。28%的受訪者傾向于觀望，等到有確切的消息出來(lái)再出手；仍然有超過(guò)一半，即55%的受訪者選擇近期不出手。

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究組分析認(rèn)為，隨著之前二手房市場(chǎng)成交火熱后，當(dāng)前無(wú)論是房?jī)r(jià)、優(yōu)質(zhì)房源或是業(yè)主心態(tài)等都有不小的變化，這些都是制約當(dāng)前二手房市場(chǎng)成交的關(guān)鍵因素。隨著下半年以來(lái)，房?jī)r(jià)的高位攀升和二手房供應(yīng)的后繼乏力，使樓市成交量下滑的趨勢(shì)越發(fā)明顯，今年最后兩個(gè)月的二手樓市，將繼續(xù)保持當(dāng)前買賣雙方相互博弈的僵持階段，這種局面在年內(nèi)緩解的可能性已基本不存在。