一套普通的商品房，可能要消耗普通人幾十年的積蓄。正因?yàn)槿绱耍瑯鞘械娜魏我稽c(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)引來人們的關(guān)注。

　　今年年初，遭遇金融危機(jī)的開發(fā)商和購房者都預(yù)測樓市回暖將至少在今年下半年。但從今年1~7月的銷售數(shù)據(jù)上看，鄭州商品房銷售面積達(dá)到595.24萬平方米，而去年全年才670萬平方米左右；7月的商品房成交面積達(dá)到108.37萬平方米，僅次于2007年8月的水平，居歷史第二位；鄭州平均房價(jià)也在半年時(shí)間內(nèi)上漲了685元/平方米……樓市的超預(yù)期反彈，讓鄭州人又一次感受到了樓市的瘋狂。

　　在本期我們所關(guān)注的“瘋狂的樓市”中，我們將著力表達(dá)為什么樓市的反彈會(huì)超預(yù)期，而這次瘋狂與2006年~2007年的樓市瘋狂又有何不同。

　　7月，鄭州樓市量價(jià)齊升，成交面積從1月的39.47萬平方米暴漲至108.37萬平方米，商品房均價(jià)也從1月的每平方米4264元上漲至4949元。

　　當(dāng)房地產(chǎn)遭遇低潮，業(yè)內(nèi)幾乎都處在樓市回暖將最早出現(xiàn)在今年下半年的預(yù)期中，甚至有悲觀者認(rèn)為樓市回暖遙遙無期，但今年以來，鄭州樓市連續(xù)5個(gè)月銷售火爆，7月鄭州樓市成交量甚至達(dá)到108.37萬平方米，樓市回暖已明顯超過預(yù)期。

　　樓市火爆 房價(jià)持續(xù)上漲

　　7月，在被調(diào)查的鄭州市147個(gè)樓盤中，有26個(gè)樓盤銷售超過100套。與去年月銷售二三十套的光景相比，這一數(shù)據(jù)是不可想象的。

　　“7月，我們總共賣了70多套房，截至8月20日我們已訂出去了62套。”相比半年前的交易冷清，世紀(jì)金源市場推廣部經(jīng)理蔡海龍心情明顯不一樣。蔡海龍表示，預(yù)計(jì)到9月，就能完成全年銷售任務(wù)的90%。

　　“由于市場形勢好轉(zhuǎn)，我們7月初還調(diào)整了一次房價(jià)，每平方米上調(diào)100元~200元。”蔡海龍說。相比世紀(jì)金源的調(diào)價(jià)幅度，發(fā)展南郡的步子邁得更大。“從5月開始，我們連續(xù)調(diào)整了兩次價(jià)格，每平方米上調(diào)400元~500元。”發(fā)展南郡置業(yè)顧問楊磊告訴記者，目前他們80多平方米的兩室已基本賣完，120~130平方米的房源也所剩無幾。

　　享受好日子的并非只有這兩家。據(jù)了解，今年7月，中原新城銷售439套，盧浮公館銷售253套，雙河灣銷售229套，龍?jiān)词兰o(jì)家園銷售299套……在被調(diào)查的鄭州市147個(gè)樓盤中，有26個(gè)樓盤銷售超過100套。與去年月銷售二三十套的光景相比，這一數(shù)據(jù)是不可想象的。

　　在鄭州市房管局公布的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)分析中，鄭州市7月共銷售商品房11529套（間），較上月上漲了12.23%，較去年同期上漲了85.06%；商品房銷售面積108.37萬平方米，較上月上漲了7.16%，較去年同期上漲了78.29%。

　　但對開發(fā)商而言，甜美時(shí)刻并非僅僅在7月。同樣是來自鄭州市房管局的數(shù)據(jù)，3月，鄭州市商品房成交面積達(dá)到99萬平方米，4月達(dá)到97萬平方米，5月達(dá)到 93.79萬平方米，6月達(dá)到101.13萬平方米。而7月甚至達(dá)到近兩年以來成交量的巔峰。

　　持續(xù)5個(gè)月 樓市回暖迅速

　　從今年3月開始，連續(xù)5個(gè)月火爆的成交量與去年9月、10月樓市的冷清離得并不遙遠(yuǎn)。

　　去年7月，鄭州樓市商品房銷售6230套（間），商品房銷售面積60.79萬平方米，依然維持在當(dāng)年月度銷售量的平均水平；而去年8月鄭州商品房銷售也達(dá)到5833套（間），商品房銷售面積甚至略高于7月，達(dá)到61.8萬平方米。

　　鄭州樓市出現(xiàn)冷清，是在去年9月和10月兩個(gè)月。鄭州市房管局的統(tǒng)計(jì)資料顯示，去年9月，鄭州市商品房銷售4765套（間），環(huán)比暴跌18.31%，銷售面積49.24萬平方米，環(huán)比暴跌20.2%；而在去年10月，鄭州市商品房銷售4417套（間），環(huán)比依然下降了7.3%，商品房銷售面積只有50.78萬平方米。

　　不過，從去年11月、12月開始，鄭州樓市緩慢抬頭。去年11月，鄭州商品房銷售7534套（間），較上月上漲了70.57%，商品房銷售面積74.71萬平方米，較上月上漲了47.14%；而在去年12月鄭州全市商品房銷售8051套（間），較上月上漲了6.86%，商品房銷售面積也達(dá)到78.69萬平方米。

　　同致行（中國）鄭州分公司品牌運(yùn)營總監(jiān)曹慶偉表示，市場的回暖確實(shí)已超乎預(yù)期。記者今年3月采訪時(shí)業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，遭遇金融危機(jī)的鄭州樓市，回暖將到下半年，甚至有悲觀者認(rèn)為樓市調(diào)整將持續(xù)兩三年。

　　由于春節(jié)是樓市銷售的傳統(tǒng)淡季，今年1月，鄭州商品房銷售面積為39.47萬平方米，銷售套數(shù)只有3998套。但到今年2月，鄭州樓市開始出現(xiàn)小幅反彈，商品房銷售面積達(dá)到56.38萬平方米，商品房銷售套數(shù)5684套（間）。

　　而從3月開始到7月，商品房銷售面積從99萬平方米增加到108.37萬平方米，反彈速度超出了預(yù)期。

　　多策并舉 樓市抓住救命稻草

　　救市政策的持續(xù)執(zhí)行、利率的下調(diào)以及銀行開發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款的擴(kuò)張沖動(dòng)，都為鄭州樓市今年超預(yù)期的反彈提供了動(dòng)力。

　　是什么因素支撐鄭州樓市在遭遇金融危機(jī)的情況下連續(xù)五個(gè)月強(qiáng)勁反彈？

　　曹慶偉認(rèn)為，國家從去年開始的一輪寬松的貨幣政策為樓市注入了動(dòng)力。

　　2008年9月16日，央行在此前連續(xù)加息的基礎(chǔ)上，開始掉頭下調(diào)基準(zhǔn)利率，在此后的10月15日、10月30日、11月27日、12月23日實(shí)行了高頻率的利率下調(diào)政策。曹慶偉認(rèn)為，利率下調(diào)盡管對樓市成交量沒有立竿見影的效果，但為后期樓市的反彈奠定了基礎(chǔ)。

　　而在金融危機(jī)面前，國家的“救市”政策也為樓市增強(qiáng)了信心。鄭州為了穩(wěn)定樓市，出臺(tái)了被稱為“救市十七條”的政策。去年10月24日，鄭州市對外正式發(fā)布了《鄭州市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》，其內(nèi)容包括對購買90平方米以下的新房，契稅降低至1%；買二手房免營業(yè)稅和個(gè)人所得稅；支持保障性住房、舊城改造、城中村改造的開發(fā)商緩繳政府稅費(fèi)。據(jù)悉，僅緩繳的行政事業(yè)收費(fèi)，鄭州市今年就高達(dá)25億元，相當(dāng)于幫房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間接融資了25個(gè)億。

　　政府層面的激勵(lì)拉動(dòng)成交量，成為今年上半年樓市從“小陽春”到“盛夏”的持續(xù)動(dòng)力。更關(guān)鍵的是，隨著樓市成交量和購房者購房熱情的上揚(yáng)，一向勢利的銀行在去年從緊的開發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款方面也松了口子。

　　預(yù)防通脹 樓市行情持續(xù)上揚(yáng)

　　由于金融危機(jī)的影響，國家為了挽救實(shí)體經(jīng)濟(jì)被迫調(diào)整政策，而樓市陰錯(cuò)陽差地趕上了這波政策利好，所以出現(xiàn)了快速反彈的行情。

　　蔡海龍表示，由于遭遇金融危機(jī)，國家宏觀政策迅速轉(zhuǎn)向，出臺(tái)了一系列寬松的貨幣政策，這對岌岌可危的開發(fā)商資金鏈和委靡的樓市成交量而言是極大的利好。“實(shí)際上，2006年~2007年的房價(jià)瘋漲，為樓市潑一瓢冷水已經(jīng)成為板上釘釘?shù)氖聦?shí)。但由于金融危機(jī)的影響，國家為了挽救實(shí)體經(jīng)濟(jì)被迫調(diào)整政策，而樓市陰錯(cuò)陽差地趕上了這波政策利好，所以出現(xiàn)了快速反彈的行情。”

　　從鄭州樓市的表現(xiàn)看，一方面成交量急速上揚(yáng)、房價(jià)上漲，其中鄭州商品房均價(jià)今年7月比1月平均上漲了685元/平方米；另一方面則是“地王”的出現(xiàn)。前不久，位于鄭州市長江路南、嵩山南路西一塊19.45畝的土地，引起了5家公司34輪競價(jià)，并最終以7701萬元的價(jià)格成交，每畝均價(jià)達(dá)395.94萬元，成為今年鄭州“新科地王”。

　　面對金融危機(jī)，購房者何以出現(xiàn)買房熱，而開發(fā)商也不懼地王而瘋狂拿地？河南王牌企劃有限公司董事長上官同君認(rèn)為，這是開發(fā)商和購房者為了預(yù)防通貨膨脹而作出的選擇。

　　自國家4萬億投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長從口號變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，開閘的銀行資金就像水一樣流向全國。7月8日，央行發(fā)布消息，6月人民幣貸款增加1.53萬億元，而上半年銀行新增信貸高達(dá)7.37萬億元，超過歷史上任何一年的投放總量。“貨幣供應(yīng)量的增加，導(dǎo)致了人們對通貨膨脹的擔(dān)憂。”上官同君認(rèn)為，這一現(xiàn)狀引發(fā)了購房人希望通過買房規(guī)避未來可能出現(xiàn)的貨幣貶值，而開發(fā)商也不惜拿出手中的巨額資金去購置地塊防止通脹出現(xiàn)。“在這種情況下，樓市也出現(xiàn)了意料不到的火熱局面。”