昨天（2009年10月21日），上海土地市場成交兩幅住宅地塊，成交價格全部超過底價100%以上。當天的網上房地產數據顯示，成交的新建商品房總量接近1400套。進入深秋，上海房地產市場依然繼續(xù)著這個歷史上最高峰的火爆場景。

　　時間追溯到一年前的今天（2008年10月22日），就在財政部和央行下午聯(lián)合發(fā)布房地產調控政策后，上海市政府辦公廳星夜發(fā)布《關于促進本市房地產市場健康發(fā)展的若干意見》，該意見共14條，由上海市建設交通委、財政局、地稅局、住房保障和房屋管理局、規(guī)劃和國土資源局聯(lián)合制定，從稅費、金融等方面提出救市措施。其中，在中央有關政策的基礎上，上海方面還有多條政策大幅度減免了二手房交易有關稅費。就此，俗稱上海“救市14條”的樓市新政策出臺。

　　“救市”一年后，除了普通住房標準未指定“截止期限”外，大部分以救市為目的的稅費優(yōu)惠政策將在今年12月31日到期，隨著央行、銀監(jiān)會今年六七月間收緊二套房貸款政策，一旦各類優(yōu)惠政策也隨之取消，樓市很可能在年底出現一輪集中的折扣優(yōu)惠。

　　新政促樓市迅速回暖

　　2008年10月22日夜，樓市一片愁云慘霧的上海緊跟長三角兄弟城市腳步，市政府連夜發(fā)布《關于促進本市房地產市場健康發(fā)展的若干意見》。其中涉及個人首次購買住房時首付比例及貸款利率的優(yōu)惠，二手房交易過程中營業(yè)稅、所得稅的降低甚至減免等，力度之大前所未有。

　　新政執(zhí)行后不久，房地產市場從今年農歷春節(jié)后開始復蘇，并在隨后的幾個月里爆發(fā)出了驚人的購買力，大部分房地產企業(yè)名下樓盤銷售火爆，甚至有些在上半年就完成了全年的業(yè)績。期間，上海樓市成交量從今年3月起逐月大幅攀升，房價也水漲船高直線上漲，甚至建成多年都銷售平淡的高端住房也暢銷起來。

　　升溫過快調控聲再起

　　進入今年第三季度，上海房價再次出現了每周提價一次的局面，市場重新開始出現價格漲幅過高的聲音。由于樓市升溫超出預期，救市的討論最近逐漸被是否會引發(fā)新的調控所取代。

　　今年（2009年）8月，上海市市長韓正首次表態(tài)，上海房價已經過高，將采取措施調控房地產市場，今年下半年將增加房地產開發(fā)的土地供應，并加快面向低收入家庭的經濟適用房建設。

　　韓正稱，政府應該采取措施有效控制房地產市場的增長速度。上海房價已經過高，必須防止房價上漲過快。國家發(fā)改委今年9月20日曾表示，受創(chuàng)紀錄的銀行新增貸款推動，6月份36個大中型城市的新房價格上漲6.3%。根據有關統(tǒng)計，今年3月份以來，上海房價已上升接近三成。

　　此后，上海開始大刀闊斧的大型住宅區(qū)建設，加大土地供應量，力求能夠在短期內加大住宅供應，平抑房價。今年9月下半月至今，上海樓市成交量在高房價壓力下終于開始下滑，同時房價環(huán)比漲幅也首次趨緩。

　　中原地產研究咨詢部高級經理馬冀表示，政府出于保增長的需要，如果樓市成交量的萎縮程度超過政府可控預期，不排除會通過取消二手房優(yōu)惠稅費政策，抑制三級市場需求，分流客源到一手房市場，保證一手房市場的平穩(wěn)。

　　取消新政后成本增8%

　　上海易居房地產研究院高級研究員回建強告訴記者，由于已經有明確時間規(guī)定，政府并不需要另行出文，按照目前的市場情況，如果沒什么特殊情況出現的話，一些優(yōu)惠新政會在年底取消。

　　按照此前的政策規(guī)定，其中影響最大的是二手房交易稅費的增加。上海中原地產提供的案例顯示，對于一套持有期限在2-5年的普通商品住宅來說，以150萬元成交價格計算，原本房東可以免除的營業(yè)稅、個人所得稅、契稅等，新政取消后必須多支付近12萬元(其中營業(yè)稅83250元，個稅按房價的3%為45000元、印花750元)，約占到整體房價的8%。

　　此外，隨著鼓勵買房政策的轉向，二套房購買優(yōu)惠也將被取消，其中在年底將停止執(zhí)行的包括：已貸款購買一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購買第二套普通住房，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策;購買第二套普通住房的家庭申請住房公積金貸款提高限額;對購買90平方米及以下普通住房改善居住條件的，暫按1%稅率征收契稅等。

　　這些政策的取消都將大幅度增加未來購房，尤其是購買第二套房以及二手房的交易成本。

　　成交量將會繼續(xù)下降

　　實際上，在業(yè)內人士心目中，房價的持續(xù)上漲才是房地產市場健康運行壓力的最大因素。

　　回建強表示，年底稅收優(yōu)惠取消后，五年內的二手房交易成交肯定會增加，這對市場是利空，但是市場運行到這個地步，二手房的成交量已經開始放緩，目前市場面臨的并不簡單是稅費的問題，而是價格的問題。

　　中國房產信息集團(CRIC)分析師薛建雄表示，隨著年底將近，二手房中介和房地產開發(fā)商將會采取一些措施應對未來可能發(fā)生的政策變化。

　　薛建雄稱，中介目前應該已經開始著手以二年交易稅費增加因素為由，催促房東加快出貨。契稅減免的政策也將要過期，估計中介和開發(fā)商都會利用這一因素促進購房者下單。由于購買力下降、房價上漲和信貸指標用完等方面的影響，預期成交量還會有所下降，部分開發(fā)商的打折促銷力度可能會有所加大。所以，購房者還是要衡量各種稅費帶來的成本上升與開發(fā)商可能更大的打折促銷動作再出手。一些銷售速度相對較慢的樓盤，給出的折扣都會比較大。

　　上海房地產“救市14條”

　　1.對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調到1%。首次購房證明由市房地產交易中心出具。

　　2.對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

　　3.對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

　　4.對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付比例為20%。

　　5.個人住房公積金貸款利率各檔次分別下調0.27個百分點。

　　6.購買超過2年的普通住房對外銷售的，個人不負擔營業(yè)稅。

　　7.個人轉讓自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個人不負擔個人所得稅。

　　8.購買自住普通住房的，住房公積金貸款最低首付比例調整至20%。對第一次購買自住普通住房的家庭，在符合貸款條件的情況下，每一借款人基本公積金最高可貸額度從20萬元提高到30萬元，每戶家庭最高貸款限額為60萬元。若有補充住房公積金的，每戶家庭最高貸款限額為80萬元。

　　9.免收個人購買普通住房的住房登記費和個人買賣存量普通住房的住房交易(轉讓)手續(xù)費。

　　10.調整本市普通住房標準。

　　11.繼續(xù)加大中心城區(qū)舊區(qū)改造力度。

　　12.建立和完善住房保障體系，通過收購等方式，增加廉租住房房源，加大實物配租力度，擴大廉租住房租賃補貼范圍。

　　13.建立房地產市場信息發(fā)布制度，進一步規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)市場經營行為，加強房地產市場管理，實施存量房交易資金監(jiān)管，切實保障購房消費者的合法權益。

　　14.嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，加強土地供應管理，從緊經營性商品住房項目的土地供應。

　　●本意見第1條至第5條按照國家有關部門規(guī)定，至2009年12月31日到期。

　　●第6條至第9條、第14條執(zhí)行期限至2009年12月31日止。