按照上述收錄的京津新城從2005年到2009年上半年的銷售情況，該項(xiàng)目從2005年開始到2009年上半年合同銷售額約為20多億港元。但該項(xiàng)目的宣傳文章稱，該項(xiàng)目?jī)H是配套設(shè)施，投資已達(dá)人民幣68億元。

　　“全球最大的超五星級(jí)凱悅酒店，占地400畝的仿非洲迷城建筑，大學(xué)名校、溫泉浴場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、賽馬場(chǎng)”，這個(gè)在天津郊區(qū)寶坻的 “造城”計(jì)劃從一開始就轟轟烈烈�？梢耘c這巨大投資比較的是，合生2008年的純利是19.49億港元，2007年的是35.48億多港元。顯然，這個(gè)項(xiàng)目沉淀了合生多年的積累，但回收卻是個(gè)漫長(zhǎng)的周期。

　　除了出售住宅，這個(gè)項(xiàng)目豪華的配套物業(yè)目前也并未給合生帶來(lái)匹配的回報(bào)。2008年，合生創(chuàng)展的物業(yè)投資收入是6600萬(wàn)港元，酒店收入是1.55億港元。而2007年的收入還低于這兩個(gè)數(shù)據(jù)。

　　南方為橘，北方為枳

　　資深業(yè)內(nèi)人士更直接指出，這個(gè)項(xiàng)目就是“廣東經(jīng)驗(yàn)”北上之后的水土不服。“京津之間的互動(dòng)仍舊比較低，城際鐵路對(duì)這種互動(dòng)的提升程度非常有限。京津區(qū)域不像長(zhǎng)三角和珠三角區(qū)域，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，工廠遍布，民營(yíng)企業(yè)老板對(duì)整個(gè)區(qū)域的認(rèn)同性較高，能夠接受在整個(gè)區(qū)域購(gòu)房。京津之間主要是空地，沒(méi)有長(zhǎng)三角和珠三角的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。讓城里人到這樣的地方買房，可能難度較大。如果這個(gè)項(xiàng)目放在上海和蘇州之間，或者深圳和廣州之間，都應(yīng)該沒(méi)問(wèn)題。”

　　“去京津新城，過(guò)往都要經(jīng)過(guò)高速路，要收費(fèi)，周邊又比較荒涼。所以現(xiàn)在銷售還是很平淡。”上述天津地產(chǎn)行業(yè)人士這么分析。

　　最早進(jìn)入北京的外埠地產(chǎn)商朱孟依在原本邊緣的地帶囤積了大量土地。這些地方譬如現(xiàn)在的珠江帝景、羅馬嘉園、合生國(guó)際花園等成為城市中心之后，讓合生直到今天都能受益于當(dāng)年的積累，也曾讓業(yè)界對(duì)朱孟依當(dāng)年的膽識(shí)念念不忘。

　　京津新城的開發(fā)量還非常巨大。年報(bào)表示，預(yù)計(jì)2012年后要開發(fā)約287萬(wàn)平方米。2008年開發(fā)了約15.6萬(wàn)平方米。2009年，計(jì)劃開發(fā)的是30多萬(wàn)平方米。

　　這個(gè)項(xiàng)目未來(lái)的命運(yùn)更顯得撲朔迷離。

　　霄云路8號(hào)之謎

　　京津新城沉淀了巨量的資金和資源�，F(xiàn)在，高端樓盤的開發(fā)也在挑戰(zhàn)著合生的管理層。

　　“現(xiàn)在合生高端樓盤的比重日益加大，但他們經(jīng)驗(yàn)的薄弱是我們目前會(huì)關(guān)注的。”標(biāo)準(zhǔn)普爾評(píng)級(jí)副董事符蓓認(rèn)為。

　　符蓓告訴記者，合生下半年一個(gè)重要的現(xiàn)金流和利潤(rùn)就來(lái)自于霄云路8號(hào)。

　　北京住宅交易網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，該樓盤從去年底開盤，賣了36套，批準(zhǔn)銷售套數(shù)是328套。從目前看，這次成交均價(jià)約5萬(wàn)元的樓盤在北京的第一次“試水”顯得“一般般”。

　　另?yè)?jù)《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道，霄云路8號(hào)近期銷售不太理想，客戶退房現(xiàn)象較為嚴(yán)重，其中一大原因是項(xiàng)目?jī)?nèi)多數(shù)房源的車庫(kù)配比僅為1:1，遠(yuǎn)不能滿足2000萬(wàn)元房產(chǎn)購(gòu)買力人群的需求。這種描述顯得合生在豪華公寓的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足。

　　2008年，合生全面進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，2009年初，全面負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)的趙海又匆匆離職。從2008年年報(bào)中，合生的投資性物業(yè)類營(yíng)業(yè)收入看，商業(yè)物業(yè)只是剛剛開始。眼下，又進(jìn)軍豪華公寓等，合生是否作好準(zhǔn)備了？

　　單從資金層面看，合生一直以來(lái)被評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)認(rèn)為作風(fēng)激進(jìn)，手中現(xiàn)金較少，譬如2008年底，是24.6億多港元。到2009年上半年，現(xiàn)金卻有極大改善。2009年中報(bào)披露的合生現(xiàn)金以及銀行存款約55.4億港元。負(fù)債比去年末增加了5%，約375億港元。