實(shí)務(wù)課程:會(huì)計(jì)課程稅務(wù)課程免費(fèi)試聽招生方案 初當(dāng)會(huì)計(jì)崗位認(rèn)知會(huì)計(jì)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)報(bào)表會(huì)計(jì)電算化

綜合輔導(dǎo):會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)行業(yè)會(huì)計(jì)管理會(huì)計(jì)審計(jì)業(yè)務(wù) 初當(dāng)出納崗位認(rèn)知現(xiàn)金管理報(bào)銷核算圖表學(xué)會(huì)計(jì)

首頁>會(huì)計(jì)信息>會(huì)計(jì)繼續(xù)教育> 正文

個(gè)人出售房屋所得繳納個(gè)人所得稅辦理指南

2004-1-3 10:26 2003-12-29 【 】【打印】【我要糾錯(cuò)
    個(gè)人所得稅是對(duì)個(gè)人(即自然人)取得的應(yīng)稅所得征收的一種稅,1993年10月31日第八屆全國(guó)人大常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議通過并發(fā)布了新修改的《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》,F(xiàn)行個(gè)人所得稅法規(guī)定的應(yīng)稅所得共有11項(xiàng),個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋所得屬于“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目。
    為便于廣大納稅人了解掌握有關(guān)政策及辦理程序,特編寫本指南。

    一、政策簡(jiǎn)介

    1、納稅義務(wù)人:

    出售自有房屋(包括住宅和非住宅,下同)取得所得的個(gè)人。

    2、納稅范圍:

    個(gè)人出售自有房屋取得的所得。

    3、適用稅目、稅率

    根據(jù)現(xiàn)行《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》規(guī)定,按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅,適用比例稅率,稅率為20%.

    4、應(yīng)納稅額

    應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率(20%)

    5、應(yīng)納稅所得額的確定

    應(yīng)納稅所得額=出售價(jià)-房屋原值-合理費(fèi)用

    出售價(jià),是指?jìng)(gè)人出售自有房屋獲得的全部收入。若成交價(jià)明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無正當(dāng)理由的,由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。

    房屋原值,是出售方取得該房屋時(shí)所支付的購(gòu)置價(jià)格或建造費(fèi)用以及其他有關(guān)費(fèi)用。

    合理費(fèi)用,是指購(gòu)入該房屋時(shí)繳納的契稅、印花稅、土地出讓金、國(guó)有土地有償使用收入、交易手續(xù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)及出售該房屋時(shí)繳納的印花稅、營(yíng)業(yè)稅及城建稅、教育費(fèi)附加、土地收益金、評(píng)估費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)等。

    納稅義務(wù)人應(yīng)提供合法、完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證以及稅費(fèi)繳納憑證。

    6、減免稅規(guī)定

    (1) 對(duì)出售自有住房并在售房前后一年內(nèi)已按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人,其出售住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅,視其重新購(gòu)房的價(jià)值可全部或部分給予免稅;

    (2) 對(duì)個(gè)人出售自用五年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征個(gè)人所得稅。

    二、申報(bào)流程

    1、申報(bào)繳納時(shí)須提供以下資料:

    (1)房屋所有權(quán)證、土地使用證原件、復(fù)印件;

    (2)房屋轉(zhuǎn)讓合同原件及銷售不動(dòng)產(chǎn)專用發(fā)票報(bào)查聯(lián)原件;

    (3)契證原件;

    (4)房屋評(píng)估報(bào)告原件;

    (5)允許扣除合理費(fèi)用的原始憑證原件、復(fù)印件;

    (6) 納稅義務(wù)人夫妻雙方的身份證、結(jié)婚證或房屋共有權(quán)人的身份證原件、復(fù)印件以及該房為家庭唯一生活用房的承諾書。

    (7) 住房出售方如在住房轉(zhuǎn)讓合同前一年內(nèi)已另購(gòu)住房的,還應(yīng)提供所購(gòu)住房的契證復(fù)印件和房屋所有權(quán)證原件、復(fù)印件;

    (8) 征收機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。

    2、征收機(jī)關(guān)受理納稅人遞交的申報(bào)資料并經(jīng)審核無誤后,計(jì)算確定應(yīng)納稅額,開具納稅申報(bào)受理單,納稅人繳款后,對(duì)個(gè)人出售商鋪、寫字樓等非住宅的開具個(gè)人所得稅完稅憑證;對(duì)個(gè)人出售住房的,開具“中華人民共和國(guó)納稅保證金收據(jù)”。

    個(gè)人在出售住房前一年內(nèi)已另購(gòu)住房并已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的可直接給予減征或免征;個(gè)人出售住房前后一年內(nèi)未另購(gòu)住房購(gòu)買的住房?jī)r(jià)值低于所出售住房?jī)r(jià)值的,已繳納的納稅保證金應(yīng)全部或部分作為個(gè)人所得稅繳入國(guó)庫。

        注意事項(xiàng):

    1、納稅人應(yīng)妥善保管好征收機(jī)關(guān)開具的“中華人民共和國(guó)納稅保證金收據(jù)聯(lián)”等憑據(jù),以便辦理退稅手續(xù);

    2、個(gè)人出售自有房屋取得所得應(yīng)如實(shí)向征收機(jī)關(guān)申報(bào)繳納,未按規(guī)定進(jìn)行納稅申報(bào)或?qū)Ψ績(jī)r(jià)和減免行為進(jìn)行虛假申報(bào)的,由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定,追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金,并處以相應(yīng)的處罰。

    三、政策問答

    1、 對(duì)個(gè)人出售已購(gòu)公有住房(房改房)取得的所得,是否需要繳納個(gè)人所得稅?

    答:暫不征收個(gè)人所得稅。已購(gòu)公有住房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國(guó)家和縣級(jí)(含縣級(jí))以上人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定,按照成本價(jià)(或標(biāo)準(zhǔn)價(jià))購(gòu)買的公有住房。

    2、 對(duì)個(gè)人出售自用五年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征個(gè)人所得稅,其中“五年時(shí)間”和“唯一生活用房”如何認(rèn)定?

    答:“五年時(shí)間”的認(rèn)定以納稅義務(wù)人所出售住房購(gòu)入時(shí)簽定合同的日期為起點(diǎn)計(jì)算;不能提供合同的,以該住房房屋所有權(quán)證的發(fā)證日期為起點(diǎn)計(jì)算。

    “唯一生活用房”的確認(rèn):該住房出售時(shí),納稅義務(wù)人除所售住房外,不再擁有其他房屋所有權(quán)的,則所售住房方可視作家庭唯一生活用房。以上確認(rèn)需由納稅義務(wù)人本人提供相應(yīng)的證明(或承諾書)。

    3、 對(duì)個(gè)人出售住房后一年內(nèi)重新購(gòu)房的,已繳納的納稅保證金是否可以退還?

    答:可以退還。新購(gòu)住房金額大于或等于所出售住房出售價(jià)的,已繳納的納稅保證金可全部退還;新購(gòu)住房金額小于所出售住房出售價(jià)的,已繳納的納稅保證金按新購(gòu)住房金額占所出售住房出售價(jià)的比例予以退還。

    4、 在我市市區(qū)出售自有住房前后一年內(nèi)又在杭州市區(qū)以外購(gòu)買住房的,是否可享受減免稅政策?

    答:可按規(guī)定享受減免稅政策。

    5、 對(duì)個(gè)人在出售住房前一年內(nèi)已另購(gòu)住房的,其出售現(xiàn)住房取得的所得是否可享受減免稅政策?

    答:可以享受。另購(gòu)住房的購(gòu)房金額大于或等于所出售住房出售價(jià)的,免征個(gè)人所得稅;小于所出售住房金額的,按另購(gòu)住房金額占所出售住房出售價(jià)的比例減征個(gè)人所得稅。

    6、 對(duì)出售自有住房并在售房前后一年內(nèi)購(gòu)房的,“前后一年內(nèi)”如何確定?

    答:由征收機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人提供的房屋買賣合同或其他合法憑據(jù)上的時(shí)間來確定。

    7、出售自有住房的房屋所有權(quán)登記為1人以上或房屋所有權(quán)人發(fā)生變動(dòng)時(shí),其取得的所得應(yīng)如何享受減免稅政策?

    答:

    (1)、按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買住房時(shí)房屋所有權(quán)登記為1人,一年內(nèi)出售時(shí)房屋所有權(quán)登記是配偶的名字或是夫妻共有的,可按上述有關(guān)規(guī)定全部或部分予以免稅。

    (2)、出售自有住房時(shí),房屋所有權(quán)登記為1人,一年內(nèi)以配偶的名義或夫妻共有的名義按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的,可按上述有關(guān)規(guī)定全部或部分予以免稅。

    (3)、出售的自有住房房屋所有權(quán)人是2人或2人以上的,一年內(nèi)重新購(gòu)房,其房屋所有權(quán)人未發(fā)生變動(dòng)的,可按有關(guān)規(guī)定全部或部分予以免稅;如一年內(nèi)重新購(gòu)房時(shí),房屋所有權(quán)人發(fā)生變動(dòng)的,應(yīng)按購(gòu)房人的購(gòu)房金額占已出售住房所占份額的比例減征個(gè)人所得稅。

    (4)、出售自有住房時(shí),房屋所有權(quán)登記為1人,一年內(nèi)又同其余1人或1人以上以共有的名義按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的,可按照出售住房的房屋所有權(quán)人重新購(gòu)房中所占份額與原住房出售價(jià)的比例減征個(gè)人所得稅。

    8、個(gè)人接受贈(zèng)與的房屋在出售時(shí)是否需要繳納個(gè)人所得稅,如需繳納,其房屋原值和合理費(fèi)用應(yīng)如何確定?

    答:應(yīng)該繳納個(gè)人所得稅。在出售時(shí)扣除的房屋原值為零,合理費(fèi)用可按有關(guān)規(guī)定扣除。

    9、 個(gè)人出售自有房屋取得所得時(shí)繳納的個(gè)人所得稅和房改房上市交易所得收益有何區(qū)別?

    答:個(gè)人出售自有房屋取得所得時(shí)繳納的個(gè)人所得稅是指根據(jù)個(gè)人所得稅法的規(guī)定,按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收的稅款;適用比例稅率,稅率為20%;應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率(20%);應(yīng)納稅所得額=出售價(jià)-房屋原值-合理費(fèi)用房改房上市交易所得收益是指在房改房出售時(shí),賣方取得的凈收益按超額累進(jìn)比例向財(cái)政部門繳納的款項(xiàng)。

    10、 符合減免稅條件的納稅人,繳納的納稅保證金如何退還?

    答:個(gè)人在申請(qǐng)退還納稅保證金時(shí),應(yīng)向杭州市財(cái)政局農(nóng)稅征收管理局提供新購(gòu)住房的契證原件、房屋所有權(quán)證復(fù)印件、土地使用證復(fù)印件、“中華人民共和國(guó)納稅保證金收據(jù)聯(lián)”原件和征收機(jī)關(guān)要求提供的其它有關(guān)證明材料(以上資料是復(fù)印件的均需核對(duì)原件),經(jīng)征收機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后方可辦理納稅保證金退還手續(xù)。

    四、舉例說明

    1、劉先生于2003年6月1日出售其自有的采荷新村╳幢╳單元╳室住房(房改房)一套,出售價(jià)為60萬元,售房合同簽訂日期為2003年6月1日,問劉先生出售的房改房是否需要繳納個(gè)人所得稅?

    答:按規(guī)定對(duì)劉先生出售的房改房取得的所得暫不征收個(gè)人所得稅。

    2、劉先生購(gòu)入采荷東村╳幢╳單元╳室住房(商品房)一套,簽訂購(gòu)房合同日期為2003年3月1日,購(gòu)房金額為100萬元,后又將自有的康樂新村╳幢╳單元╳室住房一套出售,簽訂售房合同日期為2003年8月3日,出售價(jià)為80萬元,問劉先生實(shí)際應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅為多少?

    答:由于劉先生在售房前一年內(nèi)已另購(gòu)住房一套,并且另購(gòu)住房金額(100萬元)大于所出售住房出售價(jià)(80萬元),所以劉先生出售住房時(shí)不需繳納個(gè)人所得稅。

    3、張先生于2003年5月1日將其自有的杭州南都花園╳幢╳單元╳室住房一套出售,簽訂售房合同日期為2003年5月1日,出售價(jià)為80萬元,已繳納納稅保證金6萬元,又于2003年12月3日在上海購(gòu)入一套住房(商品房),簽訂購(gòu)房合同日期為2003年12月3日,購(gòu)房金額為80萬元,問張先生是否可退還已繳納的納稅保證金,如可退還,可退多少?

    答:由于張先生在售房后一年內(nèi)又在上海另購(gòu)住房一套,所以其繳納的納稅保證金可按規(guī)定退還。

    退還金額=(購(gòu)房金額÷所出售住房出售價(jià))×100%×繳納的納稅保證金

    =(80萬元÷80萬元)×100%×6萬元

    = 6萬元

    劉先生繳納的納稅保證金6萬元可全部退還。

    注:劉先生應(yīng)持在上海所購(gòu)住房的已完稅貼花的房屋土地權(quán)屬證書及納稅保證金收據(jù)原件辦理退款手續(xù)。

    4、王女士于2003年10月12日出售自住的紅石板新村的╳幢╳單元╳室住房一套,出售時(shí)該住房為王女士家庭唯一的生活用房,并且該住房為王女士1996年5月10日購(gòu)入,簽訂購(gòu)房合同時(shí)間為1996年5月10日,問王女士是否應(yīng)繳納個(gè)人所得稅?

    答:由于王女士出售的住房為自用五年以上,并且出售時(shí)該住房為王女士家庭唯一的生活用房,所以王女士不需繳納個(gè)人所得稅。

    注:王女士在申報(bào)時(shí)應(yīng)出具家庭唯一生活用房的承諾書,承諾書可到辦稅大廳免費(fèi)索取。

    5、劉先生于2003年6月1日將其房屋所有權(quán)為夫妻共有的在三塘小區(qū)╳幢╳單元╳室住房一套出售,該住房出售價(jià)為60萬元,售房合同簽訂時(shí)間為2003年6月1日,已繳納納稅保證金4萬元,劉先生又于2003年12月1日購(gòu)入大關(guān)小區(qū)╳幢╳單元╳室住房(商品房)一套,購(gòu)房金額為80萬元,簽訂購(gòu)房合同時(shí)間為2003年12月1日,房屋所有權(quán)登記人為劉先生1人,問劉先生繳納的納稅保證金是否可退還,如可退還,可退還多少?

    答:由于劉先生在出售住房后一年內(nèi)已另購(gòu)住房,并且重新購(gòu)房金額(80萬元)大于所出售住房出售價(jià)(60萬元),所以劉先生已繳納的納稅保證金4萬元可全部退還。

    6、劉先生于2003年2月1日出售其自有的建南小區(qū)╳幢╳單元╳室住房一套,出售價(jià)為50萬元,售房合同簽訂日期為2003年2月1日,已繳納納稅保證金5萬元。劉先生又同張先生于2003年9月1日購(gòu)入朝暉小區(qū)╳幢╳單元╳室住房(二手房)一套,購(gòu)房金額為60萬元,簽訂購(gòu)房合同日期為2003年9月1日,房屋所有權(quán)為劉先生和張先生兩人共有,劉先生所占的房屋所有權(quán)中的份額為50%,問劉先生已繳納的納稅保證金是否可以退還,如可退還,可退多少?

    答:由于劉先生出售住房后一年內(nèi)又另購(gòu)住房一套,所以可按規(guī)定退還納稅保證金。

    退還金額=〔(購(gòu)房金額×50%)÷所出售住房出售價(jià)〕×100%×繳納的納稅保證金

    =〔(60萬元×50%)÷50萬元〕×100%×5萬元

    = 3萬元

    劉先生繳納的納稅保證金可退還3萬元。

    7、張先生于2003年1月6日將原購(gòu)置的住房古蕩小區(qū)╳幢╳單元╳室一套出售(不具備減免稅條件),出售價(jià)為310000元,評(píng)估價(jià)為300000元,所售住房的購(gòu)置價(jià)格為260000元,購(gòu)置時(shí)張先生繳納了契稅3900元,印花稅78元,交易手續(xù)費(fèi)85元,出售時(shí)張先生繳納了營(yíng)業(yè)稅2500元,城建稅及教育費(fèi)附加為275元,印花稅155元,評(píng)估費(fèi)為900元,交易手續(xù)費(fèi)為227.76元,中介收取代理費(fèi)用為620元,問張先生出售的住房應(yīng)繳納個(gè)人所得稅多少?

    答:出售價(jià)= 310000元

    房屋原值= 260000元

    合理費(fèi)用 = 3900 + 78 + 85 + 2500 + 275 + 155 + 900 + 227.76 = 8120.76元

    應(yīng)納稅額=(出售價(jià)–房屋原值–合理費(fèi)用)×20%

    =(310000-260000-8120.76) ×20% =8375.85元張先生應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅稅額為8375.85元。

    注:中介代理費(fèi)不予扣除,張先生應(yīng)提供購(gòu)入及出售該房時(shí)繳納稅費(fèi)的合法憑證,如完稅證、繳款書及發(fā)票等原件,經(jīng)征收機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后方可予以扣除。

    8、劉先生將自有的桂花城╳幢╳單元╳室住房一套出售,簽訂售房合同日期為2003年3月1日,出售價(jià)為100萬元,已繳納納稅保證金6萬元,劉先生又于2003年8月3日另購(gòu)江濱花園╳幢╳單元╳室住房(商品房)一套,簽訂購(gòu)房合同的日期為2003年8月3日,購(gòu)房金額為80萬元,問劉先生出售桂花城╳幢╳單元╳室時(shí)繳納的納稅保證金是否可退還?如可退還,可退還多少?

    答:由于劉先生在售房后一年內(nèi)又另購(gòu)住房一套,所以劉先生繳納的納稅保證金可按規(guī)定退還。

    退還金額=(購(gòu)房金額÷所出售住房出售價(jià))×100%×繳納的納稅保證金

    =(80萬元÷100萬元)×100%×6萬元

    = 4.8萬元?jiǎng)⑾壬赏诉的納稅保證金金額為4.8萬元。

    9、王女士于2003年2月2日將接受贈(zèng)與所得的住房一套出售(不具備減免稅條件),出售該住房取得的全部收入為50萬元,支付按規(guī)定允許扣除的各項(xiàng)合理費(fèi)用合計(jì)為6500元,問王女士出售住房后應(yīng)繳納個(gè)人所得稅多少?

    答:出售價(jià)=500000元

    房產(chǎn)原值=0

    合理費(fèi)用=6500元

    應(yīng)納稅額=(出售價(jià)–房屋原值–合理費(fèi)用)×20%

    =(500000-0-6500)×20%

    = 98700元

    注:接受贈(zèng)與所得的房屋再出售時(shí)房屋原值扣除的房屋原值為零。

相關(guān)熱詞: