一是存款儲蓄方式。這種方式下的存款金融機構主要是現(xiàn)代商業(yè)銀行，此外，還包括保險公司、專業(yè)住宅儲蓄銀行和儲蓄信托投資公司等。存款金融機構通過廣泛吸收存款籌集資金來源，再按照市場利率向客戶發(fā)放住房貸款。他們所吸收的存款規(guī)模之大小決定了其發(fā)放住房貸款的能力，是一種典型的間接融資方式。住房儲蓄存款通常與住房貸款結合起來，例如：整存整借，整借零還；零存整借，整借零還；住房有獎儲蓄。
二是抵押銀行債券式。在住房金融市場上有專門的抵押銀行（mortgage bank），通過發(fā)行抵押銀行債券籌集資金，再向他的客戶發(fā)放住房貸款。抵押銀行不是通過吸收存款來創(chuàng)造貸款的，因此不需要眾多的銀行網(wǎng)點，但是需要有一個比較成熟的債券市場。抵押銀行債券主要有擔保發(fā)行債券、抵押發(fā)行債券，信用債券和抵押信托債券等。抵押銀行制度在德國最為發(fā)達，芬蘭住宅抵押銀行、意大利倫巴底省銀行和抵押信貸銀行也是這一類的抵押銀行。美國、丹麥、瑞典、韓國和加拿大等國家也有這種抵押銀行債券。
一、存款儲蓄方式的內(nèi)在缺陷和資產(chǎn)證券化的準備成本、收益以及時機
在存款儲蓄方式下，商業(yè)銀行等金融機構的負債是儲蓄存款，具有中短期性質(zhì)，其資產(chǎn)住房抵押貸款具有長期性，一般都在十年以上，因此資產(chǎn)和負債在期限上出現(xiàn)結構性倒掛，這種倒掛會導致商業(yè)銀行面臨流動性不足、資金周轉不暢，問題嚴重時甚至發(fā)生擠兌風潮和支付危機。
解決問題的出路在于增加商業(yè)銀行抵押貸款債權的流動性，把這種長期的資產(chǎn)變成流動性很強的資產(chǎn)。美國的住房金融市場在經(jīng)歷了上述結構性矛盾引發(fā)的一系列儲蓄銀行支付危機和破產(chǎn)風波后，進行了金融創(chuàng)新，在抵押貸款一級市場之外創(chuàng)造了一個資產(chǎn)證券化的二級市場，商業(yè)銀行及時將抵押貸款債權賣斷給特殊目的載體（Special Purpose Vehicle），特殊目的載體再通過證券化，將所購買的債權轉變成分割開了的和可流通轉讓的證券，出售給投資者。美國的這種抵押貸款資產(chǎn)證券化不僅解決了商業(yè)銀行的資產(chǎn)負債期限結構上的倒掛，而且擴大了存款儲蓄融資方式在住房金融市場上的份額，也促進了住房金融市場和住房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但是，抵押貸款證券化需要很高的前期準備成本，包括證券定價、倍用增級、一級市場債權規(guī)模、證券化市場上作為投資的買方力量、會計準則、稅收優(yōu)惠、法律法規(guī)條款、證券市場環(huán)境、監(jiān)管的制度安排、人才和技術上的準備。這些準備成本有的是短期性的，有的是長期性的。短期性的可以通過跨越式和爆炸性的發(fā)展來完成，長期性的則必須通過積累和消化才能解決。有的成本屬于環(huán)境因素，有的屬于制度因素，制度因素可以通過制度創(chuàng)新或改進來實現(xiàn)，但環(huán)境因素卻是離不開一個培育和成長的過程。
我國的資產(chǎn)證券化面臨基礎脆弱、制度條件和環(huán)境條件缺乏的問題。有人認為我國缺乏大量、持續(xù)、長期和穩(wěn)定的資金供給，即機構投資者的現(xiàn)狀不能支撐資產(chǎn)證券化，一方面我國能夠參與各種證券投資的機構投資者比較少，類似于國外那種典型的機構投資者之數(shù)量更少；另一方面，機構投資者能真正用于投資的資金規(guī)模也很有限。雖然我國已有8萬億元的居民儲蓄存款和800多億美元的外匯儲蓄，但是由于抵押貸款證券化的復雜性和個人投資者自身各方面的局限性，我國的個人投資者更不可能成為大規(guī)模資產(chǎn)證券化穩(wěn)定持久的主要投資者。也有人認為我國的資產(chǎn)證券化面臨制度和環(huán)境障礙，存在信用限制、法律限制、市場環(huán)境限制、監(jiān)管問題、人才和技術限制。還有人通過觀察和分析美國住房抵押貸款二級市場，認為我國一級市場的交易規(guī)模不大（到2000年底，住房抵押貸款僅占GDP的4%，并且限于沿海地區(qū)的少數(shù)發(fā)達地區(qū)），不足以形成足夠的債權集合來形成證券化的“資產(chǎn)池”（asset pool）。而且對證券定價等實務問題的研究不夠充分。國有商業(yè)銀行也并未出現(xiàn)流動性不足的資金瓶頸制約。事實上，大部分商業(yè)銀行目前只對不良資產(chǎn)證券化感興趣，個人住房抵押貸款相對于其他資產(chǎn)來說還是優(yōu)良資產(chǎn)，不僅能給銀行創(chuàng)造效益，還能優(yōu)化資產(chǎn)結構，而且違約率很低（目前僅為0.3%），所以商業(yè)銀行對住房抵押貸款證券化熱情不高。另據(jù)統(tǒng)計，截至2001年底，我國個人住房抵押貸款余額總計6380億元，分別僅占到當年GDP和銀行信貸的7.9%和6.6%.在實行抵押貸款證券化的發(fā)達國家，銀行抵押貸款余額與銀行信貸余額的比例通常是30%到40%，可見我國住房抵押貸款的規(guī)模顯然還不夠。
存款儲蓄和抵押貸款證券化、抵押銀行債券都是達到發(fā)展我國住房消費金融市場和住房產(chǎn)業(yè)，發(fā)展我國債券市場三重目的的兩種手段。但是，由上所述，現(xiàn)在在我國實行抵押貸款資產(chǎn)證券化不僅前期準備成本很高，所帶來的收益小，而且我國證券化的時機也不成熟。所以目前主要不是在抵押貸款一級市場之外創(chuàng)造一個二級市場，實行資產(chǎn)證券化達到三重目的，而是在于除了繼續(xù)壯大抵押貸款一級市場之外，要努力發(fā)揮另一種手段的作用，即發(fā)展抵押銀行債券。抵押銀行發(fā)行抵押銀行債券籌集住房貸款資金，恰好不僅前期準備成本小，收益大，而且不存在時機問題。
二、抵押銀行債券的優(yōu)勢分析
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抵押銀行籌集的資金和發(fā)放的貸款都是長期性的，資產(chǎn)和負債的期限結構對稱，所以抵押銀行不僅很好地銜接了債券市場和長期借貸市場，而且不存在存款儲蓄制度的內(nèi)在缺陷。同時，我國現(xiàn)有債券市場的發(fā)展程度基本上可以支持發(fā)行抵押銀行債券，其優(yōu)勢在于：避免了證券化那樣的高準備成本和時機成熟問題；不存在證券化那種很復雜的定價問題（如：提前還款模型和期權調(diào)整價差法）；無需一個抵押貸款一級市場來支撐；在人才和技術上沒有特別要求；現(xiàn)有的稅收政策、會計準則和監(jiān)管主體完全適用；在法律法規(guī)上，只需對抵押銀行和抵押銀行債券做出有關的法律界定即可。由于抵押銀行債券不僅適合機構投資者，同時因為對投資者的投資技術沒有較高的要求，所以也完全適合廣大中小投資者，因此，抵押銀行債券有足夠的、持久的和穩(wěn)定的資金供給。
我國的債券市場自1981年財政部正式發(fā)行國債以來已經(jīng)發(fā)展了二十多年，尤其是近幾年來發(fā)展十分迅速。發(fā)行方式和承銷程序越來越規(guī)范；實行一級自營商制度；交易品種增加較快，包括政府債券、企業(yè)債券、金融債券公司債券、可轉換公司債券和可贖回債券等。市場發(fā)行主體和參與者迅速擴大，當前我國債券市場的發(fā)行主體包括政府、金融機構和企業(yè)等；市場交易主體包括居民、企事業(yè)單位、非銀行金融機構和銀行機構等在內(nèi)。債券交易系統(tǒng)、登記、結算和托管等基礎設施建設加快；市場交易規(guī)則日趨完善；市場規(guī)模不斷擴大，現(xiàn)在主要有證券交易所上市交易的債券市場和銀行間債券市場兩大市場；債券市場化程度顯著提高。與此同時，為了完善資本市場結構和進行我國金融體系第三階段的改革，我國將大力發(fā)展債券市場，由此采取的有關舉措更將為抵押銀行債券的發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。
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1.通過完善住房消費金融市場，實現(xiàn)住房投資的大眾化和機構化，進而促進我國房地產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展。住房業(yè)是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的主導產(chǎn)業(yè)之一，它不僅可以帶動住房消費和擴大內(nèi)需，還可以通過產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性帶動建筑材料、裝飾材料和服務業(yè)的發(fā)展。同時，住房是我國居民的生活必需品之一，居民的住房水平是居民生活水平和富裕程度的一個重要反映指標。抵押銀行通過發(fā)行抵押銀行債券不僅可以將小額的閑散的資金集合起來，而且也可以吸收機構投資者的投資資金，然后再放貸給需要住房融資的人，這樣實現(xiàn)了住房投資的大眾化，擴大了住房消費容量。同時這種直接融資方式融資迅速，成本低，數(shù)額大，期限長，能很好地滿足居民住房消費貸款的需要。居民的住房消費會帶動和刺激住房的生產(chǎn)，從而促進房地產(chǎn)業(yè)的更大發(fā)展。根據(jù)國家統(tǒng)計局投資統(tǒng)計司的資料，我國房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積還有待提高，2000年底我國城市缺房戶有156萬戶，其中人均住宅面積4平方米以下的住房困難戶還有34.6萬戶，640個城市尚有2200多萬平方米的危房需要改造。在“十五”期間大約有1350萬對新婚夫婦需要住房。此外，我國城市人口每年大約凈增800萬人左右。另據(jù)建設部的消息，新世紀前5年，我國住房建設的發(fā)展目標是：全國城鎮(zhèn)新建住宅27億平方米；農(nóng)村新建30億平方米。由此可見，我國住宅消費市場潛力巨大。無論是從我國具體實際還是國際實踐經(jīng)驗來看，一個如此巨大的市場，僅僅依靠存款儲蓄制度和我國目前的公積金制度是滿足不了住房消費金融市場上的融資需要的，也帶動不起住房產(chǎn)業(yè)的壯大。我們必須要利用另外一種主要融資方式，即抵押銀行債券。
2.有利于推動我國融資方式的非中介化和國民經(jīng)濟的證券化。西方經(jīng)濟學者Rybczynski將直接融資和間接融資相互發(fā)展過程的關系分為下列三個階段。第一階段是以銀行間接融資占主導地位的“銀行主導”階段，銀行通過吸收存款，然后向企業(yè)和家庭發(fā)放貸款。第二階段是金融市場直接融資占主導地位的“市場主導”階段。該階段以初級證券化為典型特征，企業(yè)通過在金融市場上直接發(fā)行票據(jù)、債券和股票實現(xiàn)融資，產(chǎn)生金融業(yè)上的脫媒現(xiàn)象（disinterm ediation），即融資的非中介化。第三階段是“強市場主導”階段，仍以金融市場直接融資為主，并且繼續(xù)侵蝕間接融資的傳統(tǒng)陣地。該階段以二級證券化（即資產(chǎn)證券化）為主要特征。我國金融市場顯然還沒有發(fā)展到“強市場主導”的第三階段，但是融資的非中介化趨勢正在發(fā)展之中。抵押銀行債券是屬于典型的初級證券化，因此它的發(fā)展必將促進我國金融業(yè)的脫媒，也將促進我國金融市場的升級，從而提高國民經(jīng)濟證券化率（指證券市場總市值與國內(nèi)生產(chǎn)總值的比率）。目前我國國民經(jīng)濟的證券化水平還很低，1999年證券化比率是33%，流通市值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比率是8.25%.而1996年美國的證券化水平是115.6%，英國是151.9%，新加坡是159.7%，日本是67.2%，澳大利亞是79.5%，泰國是53.9%，印度是34.4%.
3.增加投資者的投資品種，進一步促進我國的儲蓄分流。從微觀上來說，抵押銀行債券作為一種金融工具，因為有銀行信譽、個人財產(chǎn)抵押、政府的擔�；蛘咂渌问降膫鶛啾ＷC，安全系數(shù)高，信用等級一般與政府債券一樣，都為AAA級。抵押品住房具有增值保值的投資作用，尤其是在通貨膨脹時期。利率通常比政府債券高，因而投資收益率比較高。交易很活躍，可以隨時轉讓。抵押銀行債券還有很多不同的檔級，可以滿足投資者的不同投資需求，所以對投資者來說它是一種優(yōu)異的投資產(chǎn)品。從宏觀上來看，抵押債券的發(fā)行意味著居民儲蓄向投資轉化的渠道增多，有利于我國目前儲蓄分流的進一步發(fā)展，防止儲蓄的沉淀，居民的儲蓄轉變?yōu)樯a(chǎn)性投資，提高了資金的使用效率，也不會造成證券市場上的泡沫。同時，儲蓄分流是一種金融深化，而金融的深化提高了國民經(jīng)濟的金融化程度。
4.推動債券市場的發(fā)展，進而擴大和完善資本市場。目前我國債券市場地進一步發(fā)展面臨以下主要問題：規(guī)模不夠，目前債券余額只占GDP的24%；各種債券的發(fā)行量嚴重不平衡，國債和政策性金融債券占主導地位；債券品種單一；流動性差和市場需要改革與創(chuàng)新。抵押銀行債券作為債券市場和住房消費金融市場中的一個重要品種，它的產(chǎn)生與發(fā)展不僅是我國金融體系第三階段改革的重要內(nèi)容，也是債券市場的改革與創(chuàng)新的要求和表現(xiàn)，而且有利于改變目前債券市場發(fā)展中的不足，推進債券市場的發(fā)展。雖然抵押貸款證券化同樣也能促進債券市場的發(fā)展，也是成熟債券市場的重要組成部分，但是因為我國金融體系還沒有發(fā)展到上文所述的“強市場主導”階段，而且抵押銀行債券目前具有相對于抵押貸款證券化的明顯優(yōu)勢，所以我們不應急于把證券化債券作為第三階段改革和債券市場發(fā)展的重點。當股市出現(xiàn)較大規(guī)模的下跌，使股票投資收益率或安全性降低時，股市資金就會大規(guī)模撤出。又因為債券市場的發(fā)展相對于它在資本市場中的地位和股市的發(fā)展來說處于弱勢，所以流出的資金最后只能流入銀行，變成銀行儲蓄。而由儲蓄帶來的銀行貸款主要是向企業(yè)提供短期性流動資金，即使提供長期貸款也主要是面向大型企業(yè)，并且附帶有限制性條款（包括一般性、例行性和特殊性條款）。可見股市和債市在發(fā)展上的這種不平衡導致股市的波動對直接投融資市場和資本市場的影響太大。更重要的是，問題還在于我國股市的發(fā)展雖然一直很快，但一直不規(guī)范和不健全。這種不規(guī)范很容易造成股市的大幅波動。即使今后我國股市規(guī)范健康地發(fā)展，股市的波動也是不可避免的。首先是企業(yè)業(yè)績波動與分化比較大，企業(yè)業(yè)績和生存的變化莫測決定了股票價格和股市指數(shù)是波動型的；其次，因為人民幣不是世界貨幣，一旦匯率水平受到國際投資者懷疑，加之我國穩(wěn)定匯率的政策操作空間有限，這種懷疑會很容易帶來股市的波動。股市的波動明顯會影響股市投資收益率的變化。因此，我國必須有一個與股票市場的發(fā)展比較對稱的債券市場來調(diào)節(jié)儲蓄資金在股市和債市之間的流動以及在資本市場和貨幣市場之間的流動。抵押銀行債券作為債券市場上一個極為重要的品種，它的發(fā)展有助于改變我國股市與債市發(fā)展上的不平衡，并且也有利于凋節(jié)儲蓄資金在金融市場上的流動。
三、抵押銀行債券的制度安排
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抵押銀行是抵押銀行債券的發(fā)行主體，因此設立抵押銀行是抵押銀行制度的重要一環(huán)。從國外的實踐來看，抵押銀行一般是其它金融機構的附屬機構，所以我們可以在我國現(xiàn)有金融機構的基礎上考慮抵押銀行的設置。根據(jù)抵押銀行的所有者之不同，本文認為以下幾種模式很值得考慮。
模式一：國內(nèi)的商業(yè)銀行組建自己的附屬機構抵押銀行
雖然抵押銀行不需要眾多的銀行網(wǎng)點來吸收存款作為貸款資金來源，但是，抵押銀行需要借助于廣泛的銀行網(wǎng)點把住房貸款發(fā)放給分散的住房資金需求者。而商業(yè)銀行不僅有廣泛的網(wǎng)點和分支機構，而且還有眾多的客戶渠道。同時，抵押銀行的貸款還可以與母公司商業(yè)銀行的住房貸款（一般是中短期貸款）形成組合貸款，這樣整個集團公司通過這種“一站式”服務更好地滿足了借款人的資金需要，在住房金融市場也盡量實現(xiàn)了最大化收益。當然，隨著網(wǎng)絡經(jīng)濟的發(fā)展，抵押銀行可以通過互聯(lián)網(wǎng)受理貸款申請，一定程度上會減少對銀行網(wǎng)點的依賴。
模式二：由幾家商業(yè)銀行聯(lián)合出資成立抵押銀行
這種模式下的抵押銀行資本雄厚，信譽等級更高，從而可以降低發(fā)債的利率，實現(xiàn)低成本融資，有利于資產(chǎn)的擴大。同時，抵押銀行也相當于可以利用投資各方之商業(yè)銀行的客戶渠道和銀行網(wǎng)點來推銷住房貸款。這種模式有點類似于前面提到的在美國有幾家銀行聯(lián)合成立發(fā)行抵押銀行債券的財務機構。
模式三：商業(yè)銀行與保險公司聯(lián)合出資成立
一個成熟的住房抵押貸款市場，離不開保險公司的參與。例如：美國規(guī)定貸款成數(shù)超過80%，必須由保險公司擔保，不足80%的則鼓勵保險公司參與；英國的保險公司保險借款人的支付能力；澳大利亞的保險公司保險因借款人違約給貸款機構帶來的損失；日本規(guī)定住房借款人必須購買人壽保險；香港的按揭證券公司為貸款人提供保險。保險公司的參與可以提高貸款成數(shù)，擴大消費容量，降低抵押銀行等住房貸款機構的貸款風險，最終促進住房金融業(yè)的發(fā)展。所以商業(yè)銀行和保險公司共同出資設立抵押銀行，可以使抵押銀行享受兩者在住房金融市場上的資源優(yōu)勢。保險公司因此而進入住房貸款市場，商業(yè)銀行因此而找到一種新的籌集住房資金方式，降低了貸款風險，進一步擴大了住房貸款。
�。ǘ┑盅恒y行債券業(yè)務經(jīng)營和操作上的制度安排
在債券品種上，除了發(fā)行固定利率等普通抵押債券外，還可以借鑒我國發(fā)行可轉換債券和可贖回債券的經(jīng)驗，發(fā)行可轉化抵押債券和可贖回抵押債券。這兩種債券是抵押銀行債券中很重要的品種�？赊D化抵押債券是指抵押債券持有者可以在債券到期時要求發(fā)行人還本付息，也可以要求購買住房，投資抵押債券的本息轉換為住房預付款，根據(jù)債券本息和預付款的差額，抵押銀行對債券持有人多退少補。這意味著債券到期時投資轉換為住房投資或者是住房消費�？哨H回債券是指在抵押債券上附加提前贖回條款。抵押銀行有權在發(fā)行一段時間后按約定價格贖回部分或全部債券。這樣當市場利率降低時，抵押銀行會行使贖回權，償還以前發(fā)行的高利率債券，再按當前的低利率發(fā)行新債券借人資金。可贖回債券大大降低了抵押銀行負債的利率風險和期限風險，也降低了其住房抵押貸款的利率風險和期限風險。此外，抵押銀行通常只能就房產(chǎn)價值的60%進行債券融資。所以，在有保險公司參與住房貸款市場和抵押銀行的資本充足率較高時，抵押銀行可以發(fā)行信用債券。當住房貸款需求大于資金供給時，在一定條件下抵押銀行可以通過貨幣市場獲得短期融資。在發(fā)行方式上，可以借鑒美國聯(lián)邦住房貸款銀行統(tǒng)一債券的做法，短期籌資循環(huán)不斷，新老交替，這樣短期融資也就變成了長期融資，負債和資產(chǎn)期限結構還是對稱的，不會出現(xiàn)資產(chǎn)負債的結構性倒掛。
因為住房在居民生活中占有非常重要的位置，住房產(chǎn)業(yè)又是我國的主導產(chǎn)業(yè)主一，所以在抵押銀行的制度安排上，政府還應該對抵押銀行債券的籌資收入實行稅收優(yōu)惠，或者政府在債券發(fā)行上提供擔保，也可以由政府引導建立抵押銀行債券擔保基金，從而增加債券的信用等級，降低抵押銀行的籌資成本，政府相當于只以或是負債的形式或是少量財政資金就實現(xiàn)了自己在住房產(chǎn)業(yè)上的相關利益。
�。ㄈ┓煞ㄒ�(guī)的安排
抵押銀行是通過發(fā)行抵押債券籌集資金和發(fā)放住房貸款的銀行機構，是一個自主經(jīng)營，自負盈虧的企業(yè)法人，因此有必要制定一部專門的（抵押銀行法），對抵押銀行的設立、變更和撤銷，經(jīng)營和管理，專業(yè)化原則，抵押銀行債券等諸多方面做出嚴格的法律界定，并且把上述有關的制度安排上升為法律的意志。同時，因為抵押銀行發(fā)放住房貸款，所以也必須遵循人民銀行頒布的（貸款通則）。嚴格限制經(jīng)營范圍和實行專業(yè)化經(jīng)營是抵押銀行制度成功的重要保證，也是德國抵押銀行制度成功的重要經(jīng)驗之一。
（四）加快利率市場化的改革，擴大利率市場化的覆蓋范圍
抵押銀行債券是利率產(chǎn)品，對利率的過多限制使得不同債券的投資價值和風險難以得到有效實現(xiàn)。此外，人民銀行貨幣政策司司長戴根有認為，隨著外資金融機構進入我國，帶來的新型經(jīng)營方式和金融產(chǎn)品將使中央銀行在與其博弈中處于不利地位，這種不利地位將促進利率市場化。除了利率市場化外，也還需建設一個全國債券市場而形成真正反映以市場供求狀況為基礎的市場化利率。社科院的李揚博士認為，我國債券市場已基本上實現(xiàn)了利率市場化，如國債和政策性金融債券的發(fā)行，未來要做的就是擴大市場化的覆蓋范圍，井且鼓勵銀行發(fā)行和購買債券，這意味著我們需要在發(fā)行抵押銀行債券時借鑒和參照國債的發(fā)行方式。
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