摘 要：隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)伴隨著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而得到了發(fā)展。住宅制度的改革，土地制度的改革繁榮了房地產(chǎn)業(yè)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成與發(fā)展開(kāi)辟了廣闊的前景。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)市場(chǎng)緊密相關(guān)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍促進(jìn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。作為一個(gè)開(kāi)發(fā)商，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)是非常重要的；同時(shí)，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新信息，實(shí)際地觀察、分析購(gòu)買(mǎi)者的心理和掌握社會(huì)的總需求也是必不可少的。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；區(qū)域性市場(chǎng)；市場(chǎng)分析與推廣；市場(chǎng)信息

　　隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立和社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的進(jìn)步，房地產(chǎn)市場(chǎng)伴隨著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而得到了發(fā)展。住宅制度的改革，土地制度的改革，繁榮了房地產(chǎn)業(yè)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成與發(fā)展開(kāi)辟了廣闊的前景，應(yīng)該說(shuō)經(jīng)過(guò)近十年多的發(fā)展，特別是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的頒布實(shí)施，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)體系，市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制和政策法規(guī)的框架已經(jīng)形成。房地產(chǎn)業(yè)在貢獻(xiàn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的同時(shí)，正朝著“國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”的方向邁進(jìn)。

　　研究房地產(chǎn)市場(chǎng)，必須了解房地產(chǎn)市場(chǎng)。作為房地產(chǎn)的投資者或?yàn)槠浞��?wù)的管理人員，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能是十分重要的，只有這樣，才能對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)投資的影響有較透徹的了解。掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的最新信息，實(shí)際地分析購(gòu)買(mǎi)者的心理和和社會(huì)總需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的關(guān)鍵是影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素和獲取市場(chǎng)信息的方法。下面分三個(gè)方面來(lái)論述。

　　一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性

　　房地產(chǎn)即土地和地上建筑物及附著在其上的各種權(quán)益的總稱，是一種特殊商品，它的不可移動(dòng)性是其與勞動(dòng)力，資本以及其他類(lèi)型商品的最大區(qū)別。雖然土地和地上建筑物不能移動(dòng)，但它可以被某個(gè)人或某個(gè)機(jī)構(gòu)所擁有。因此，就產(chǎn)生了交易。所以說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)是令土地和各種類(lèi)型物業(yè)（如：住宅、寫(xiě)字樓、商店和工業(yè)廠房等）的買(mǎi)賣(mài)雙方走到一起，并就某宗特定的房地產(chǎn)交易價(jià)格達(dá)成一致的任何安排。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，它具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金投入量大的特點(diǎn)，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)很難在一開(kāi)始就對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的有關(guān)費(fèi)用和建成后的效益情況做出精確的估計(jì)，也就是說(shuō)測(cè)算中所涉及的因素如蹀建筑成本和經(jīng)營(yíng)收入都是理想狀態(tài)下的價(jià)值，而實(shí)際這些價(jià)值的確定取決于許多變量。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng)，是地區(qū)性的市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易對(duì)象實(shí)際上是隨著在每一宗具體房地產(chǎn)上的權(quán)益或權(quán)利，而不是土地或物業(yè)本身。這種權(quán)益可以是所有權(quán)，也可以是部分所有權(quán)。但這種權(quán)益一般都有明確的界定，不能像買(mǎi)一件衣服那樣把它拿回家去供你任意穿用。例如：某人購(gòu)買(mǎi)了一塊土地，這就意味著他得到了這塊土地的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)。這種權(quán)利往往還受到各種事先約定的條件的限制。比如：需要給其他人的通行權(quán)，還要受城市規(guī)劃，建筑條例的約束等。再如，我們?cè)谧》恐贫雀母镏�，很多職工都以�?yōu)惠的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了自己的住宅蹀因而我們獲得了房屋的產(chǎn)權(quán)。但在售房合同中明確規(guī)定，通過(guò)房改購(gòu)買(mǎi)的房屋產(chǎn)權(quán)五年以后才允許在市場(chǎng)上公開(kāi)轉(zhuǎn)讓?zhuān)�五年�?nèi)如果轉(zhuǎn)讓?zhuān)�須按轉(zhuǎn)讓時(shí)的優(yōu)惠價(jià)格賣(mài)給政府。這說(shuō)明人們?cè)诜康禺a(chǎn)上享有的權(quán)力不是絕對(duì)的。

　　房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和受制于區(qū)域性的需要，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)地區(qū)性的市場(chǎng)，不同的國(guó)家、不同的城市，甚至一個(gè)城市內(nèi)的不同地區(qū)，房地產(chǎn)的市場(chǎng)條件，供求關(guān)系，價(jià)格水平都是不可比的。例如：我們塘沽區(qū)的解放路商業(yè)街的商業(yè)用房和杭州道沿街的商業(yè)用房及洋貨市場(chǎng)的商業(yè)用房，他們所依托的大環(huán)境相同，所處的地理位置也近似，但解放路商業(yè)街的商業(yè)用房的價(jià)格比杭州道、洋貨市場(chǎng)的價(jià)格要高得多。一般商品市場(chǎng)上的買(mǎi)家和賣(mài)家都很了解市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的最新情況，買(mǎi)賣(mài)雙方都會(huì)去尋找有利于自己的價(jià)格，這就能使市場(chǎng)快速而容易消除同一種商品的價(jià)格差異。然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)就沒(méi)有那么簡(jiǎn)單了，這不僅在于買(mǎi)賣(mài)雙方都很難及時(shí)了解最新的市場(chǎng)行情，而且在交易過(guò)程中費(fèi)用十分昂貴。目前，絕大多數(shù)房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)者都是出于自用的目的去購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，而這種購(gòu)買(mǎi)行為在他們的一生中有可能只有一次，只有極少數(shù)人是想通過(guò)房地產(chǎn)投資或投機(jī)來(lái)達(dá)到獲取收益的目的。所以說(shuō)對(duì)于絕大多數(shù)購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，要想了解最新的市場(chǎng)行情，并根據(jù)自己欲購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)所處的位置、類(lèi)型、建筑物及其附屬設(shè)施的物理狀況等確定購(gòu)買(mǎi)價(jià)格是件非常困難的事。

　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)供應(yīng)和市場(chǎng)需求的相互作用形成了市場(chǎng)價(jià)格。所以說(shuō)市場(chǎng)功能的核心形成了交易價(jià)格，因此，我們把市場(chǎng)定義為“能令買(mǎi)賣(mài)雙方走到一起并達(dá)成彼此都能接受的交易價(jià)格的任何安排。”那么擺在房地產(chǎn)投資者前面的重大課題是如何理解房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)是關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益交易的市場(chǎng)，這種權(quán)益可以具體地表現(xiàn)為所有權(quán)（永久產(chǎn)權(quán)）、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。房地產(chǎn)市場(chǎng)最主要的參與者即買(mǎi)家和賣(mài)家又可以分為使用者和投資者。前者購(gòu)買(mǎi)和賣(mài)出的是自用產(chǎn)業(yè)，而后者則是為了投資目的而將物業(yè)（產(chǎn)業(yè)蹀出租給最終的使用者，從中獲得投資收益。在任何市場(chǎng)上，某種商品的價(jià)格反映了當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)供需狀況。市場(chǎng)不僅能預(yù)示市場(chǎng)的變化，還可以通過(guò)價(jià)格來(lái)指導(dǎo)買(mǎi)賣(mài)雙方的行為，所以，價(jià)格機(jī)制是通過(guò)市場(chǎng)發(fā)揮作用的。

　　開(kāi)發(fā)商擬開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，首先考慮的是國(guó)家、地區(qū)或地方的經(jīng)濟(jì)特性，以確定整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，一個(gè)地區(qū)的建設(shè)和發(fā)展通過(guò)對(duì)城市區(qū)域的經(jīng)濟(jì)分析，城市土地的利用和工程建設(shè)的實(shí)施，達(dá)到城市物質(zhì)環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，給城市居民的現(xiàn)在以及未來(lái)的生活和工作提供的條件如何，這個(gè)城市的生活與工作環(huán)境能不能適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。因此，一個(gè)地區(qū)的建設(shè)發(fā)展涉及到一個(gè)地區(qū)的長(zhǎng)遠(yuǎn)和全局，從而確定這個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是處于上升階段還是衰退階段。例如：二十世紀(jì)八十年代末期，西方發(fā)達(dá)的資本主義國(guó)家的經(jīng)濟(jì)普遍處于停滯和低速增長(zhǎng)階段，投資前景黯淡，資金紛紛外流，以尋求理想的投資場(chǎng)所，而中國(guó)的經(jīng)濟(jì)卻處在強(qiáng)勁的上升階段，政治的穩(wěn)定，社會(huì)環(huán)境的穩(wěn)定，使投資效益較高，因此吸引了大量的外來(lái)投資，尤其是國(guó)外及境外的投資者，由于他們能以較低的融資換取較高的投資收益，所以他們紛紛涌入中國(guó)投資市場(chǎng)。例如：天津經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)就是二十世紀(jì)七十年代末八十年代初興建的，美國(guó)獨(dú)資的摩托羅拉，中法合資的梅蘭日蘭，中日合資的關(guān)西涂料有限公司等等，就是因?yàn)檫@些外商的投資，提高了這個(gè)城市的生活和工作環(huán)境，同時(shí)繁榮了天津地區(qū)的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，更重要的是大量的應(yīng)屆畢業(yè)生找到了就業(yè)崗位以及解決了很多下崗職工再就業(yè)的問(wèn)題，做到了增收減負(fù)。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的增多，使城市建設(shè)越來(lái)越快。在舊城區(qū)，大多數(shù)房屋都是年久失修的陋房、危房，居民居住條件極差，再加上交通的擁擠，市政公用設(shè)施的落后，給居民的生活帶來(lái)了很多不便。為了提高城市居民的居住水平，改善城市環(huán)境，適應(yīng)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，市場(chǎng)可以引導(dǎo)消費(fèi)的潮流，從而適應(yīng)供應(yīng)條件的變化，甚至可以調(diào)整城市用地，提高城市用地的利用率。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的研究包括二個(gè)方面，即宏觀的戰(zhàn)略性研究和具體的針對(duì)某一項(xiàng)目而進(jìn)行市場(chǎng)的研究一般的開(kāi)發(fā)商注重分析市場(chǎng)的交易情況，包括價(jià)格水平、成交量及其地區(qū)分布。而市場(chǎng)分析專(zhuān)家則側(cè)重研究國(guó)家、地區(qū)或當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)活動(dòng)與某類(lèi)特定的房地產(chǎn)市場(chǎng)或不同地區(qū)特定類(lèi)型使用者消費(fèi)行為之間的內(nèi)在聯(lián)系，想得到一幅有關(guān)房地產(chǎn)的完整圖像。房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，必須結(jié)合有關(guān)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的特性和發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析，如果這種市場(chǎng)研究是針對(duì)某一具體項(xiàng)目而進(jìn)行的話，那么，無(wú)論是房地產(chǎn)的投資者還是市場(chǎng)分析專(zhuān)家，都必須親臨現(xiàn)場(chǎng)獲取第一手資料，有針對(duì)性的進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查。市場(chǎng)研究的最終目的就是要得出這樣一個(gè)結(jié)論，就是哪些人或哪些公司有可能成為項(xiàng)目發(fā)展中的未來(lái)使用者，這些使用者的態(tài)度和要求如何，總的需求數(shù)量有多大。了解了這些對(duì)一個(gè)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)制定市場(chǎng)戰(zhàn)略，確定建筑設(shè)計(jì)都具有指導(dǎo)作用。

　　三、 獲取市場(chǎng)信息的方法

　　21世紀(jì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著多種機(jī)遇和挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已不像過(guò)去盲目的投資，靠“短線”定位，而是要通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)定位。在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展過(guò)程中，城市規(guī)劃起著重大的制約和引導(dǎo)作用，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中要實(shí)行理性化管理、理性化經(jīng)營(yíng)、理性化決策，就必須通過(guò)現(xiàn)代化信息系統(tǒng)深入了解城市規(guī)劃，深入了解房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究，有助于政府的宏觀調(diào)控和抑制投機(jī)，目前各種類(lèi)型的物業(yè)有一定數(shù)量的閑置，這屬于正常狀況，人們也希望有閑置的物業(yè)，這樣可以有周轉(zhuǎn)的余地。這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性之一。同時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)也是很重要的，投資者必須把自己的一只手時(shí)刻搭在市場(chǎng)的脈搏上，并通過(guò)與房地產(chǎn)租售代理，房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的交流與接觸，獲得比較全面的市場(chǎng)信息，從而把握市場(chǎng)的變化，把握市場(chǎng)的價(jià)格，這只是獲得市場(chǎng)信息的一個(gè)方面。隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，一個(gè)與房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)有關(guān)的信息產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)為主的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展壯大。作為一種嶄新的科學(xué)技術(shù)，作為一種嶄新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，他將信息技術(shù)和電子商務(wù)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，創(chuàng)造了以因特網(wǎng)為基礎(chǔ)的市場(chǎng)模式，人們可以通過(guò)網(wǎng)上了解房地產(chǎn)市場(chǎng)，了解每一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)的需求情論文聯(lián)盟www.lwlm.com整理況和價(jià)格，可以通過(guò)網(wǎng)上了解一個(gè)地區(qū)的人口、文化、教育、經(jīng)濟(jì)等因素的影響以及房地產(chǎn)的型式和質(zhì)量。因特網(wǎng)的廣泛運(yùn)用實(shí)現(xiàn)了信息的價(jià)值，全面地改變著人們的生產(chǎn)、生活和思維方式。在宏觀上他是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，在微觀上則是新興商業(yè)模式的涌現(xiàn)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)以及消費(fèi)者提供了房地產(chǎn)服務(wù)的經(jīng)營(yíng)實(shí)體。

　　對(duì)于不同的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，市場(chǎng)研究的方式和內(nèi)容就有很大的不同。如果是住宅開(kāi)發(fā)，那么市場(chǎng)研究將包括與房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)、房管人員，特別是住戶的溝通，以了解住宅的供求狀況，價(jià)格水平和對(duì)現(xiàn)有住宅的滿意程序。如果是購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，要充分考慮該項(xiàng)目所處的地區(qū)流動(dòng)人口和常住人口的數(shù)量，購(gòu)買(mǎi)力的水平以及該地區(qū)零售業(yè)的特殊需求。

　　所以說(shuō)，一個(gè)完善而靈活的房地產(chǎn)市場(chǎng)必須具備下述條件：①有一個(gè)穩(wěn)定、明朗及長(zhǎng)遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策；②有一個(gè)完善的法制基礎(chǔ)，使有關(guān)城市規(guī)劃、土地房產(chǎn)出讓轉(zhuǎn)讓、房屋管理、房地產(chǎn)抵押等均有法可依；③有一個(gè)統(tǒng)一、簡(jiǎn)化、靈活而有效的現(xiàn)代化管理制度；④擁有一個(gè)完善抵押法規(guī)及房地產(chǎn)抵押市場(chǎng)。

　　參考文獻(xiàn)：

　　1.中國(guó)房地產(chǎn)月刊（2001年2、3、5期）

　　2.房地產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)與管理