摘要：2007年美國爆發(fā)的次貸危機被視為上世紀30年代以來最大的金融危機，在較短時間內(nèi)迅速席卷全球，給全球?qū)嶓w經(jīng)濟以重創(chuàng)。通過分析美國次貸危機產(chǎn)生的原因和我國房地產(chǎn)市場存在的風(fēng)險，可以看出中美兩國房地產(chǎn)市場的共性。同時我國房地產(chǎn)市場起步較晚，處于發(fā)展階段，且存在其特殊性，針對當前房地產(chǎn)金融市場存在的風(fēng)險，提出相應(yīng)對策。

　　關(guān)鍵詞：次貸危機；房地產(chǎn)市場；金融風(fēng)險；風(fēng)險防范

　　1 美國次貸危機

　　2001年9·11事件后，美國網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟泡沫破滅，美國經(jīng)濟衰退，為了防止經(jīng)濟過度下滑，美聯(lián)儲實施了寬松的貨幣政策，并且到2003年6月連續(xù)13次降息，1%的低利率持續(xù)到2004年6月。低利率政策極大刺激了消費與投資，使得房地產(chǎn)市場迅速繁榮，房地產(chǎn)價格連續(xù)上升并出現(xiàn)泡沫。并且在美國政府的住房自有化政策的鼓勵下，大量次級貸款人紛紛向銀行申請貸款，但是當利率上升時，他們又無力還貸。面對高房價和利息的收入，商業(yè)銀行更為了適應(yīng)競爭，不斷降低貸款標準，使得風(fēng)險加大。為了分散風(fēng)險，商業(yè)銀行將其賣給投行，經(jīng)過投資銀行的包裝，實現(xiàn)資產(chǎn)證券化，最后賣給投資者。在該過程中，評級機構(gòu)的見利忘險和監(jiān)管不力更加促成危機的爆發(fā)。美國國內(nèi)的經(jīng)常項目赤字，而東南亞等新興國家的經(jīng)常項目盈余所帶來大量的美元的外匯儲備，再加上石油輸出國大量的美元儲備，都通過購買美國債券，使得美元又回到了美國。這樣就給美國金融機構(gòu)提供了大量的流動性，面對有限的需求，金融機構(gòu)加劇了競爭，不斷降低貸款標準給信用級別較差的借款人，在出現(xiàn)利率上升和房價下跌時，導(dǎo)致違約率上升，爆發(fā)次貸危機。正如Robin Blackburn所說：“次貸危機是一個金融化的危機，它是杠桿、放松監(jiān)管和金融創(chuàng)新共同締造的杰作”。

　　2 中國房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險

　　我國自1998年進行住房體系改革，取消福利分房以來，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。當然房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展離不開金融業(yè)的支持，經(jīng)過多年的發(fā)展，基本形成了以銀行信貸為主，同時包括股權(quán)、信托、債券等融資方式在內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅速，我們不得忽視其存在的風(fēng)險。

　　2.1 高房價的市場風(fēng)險

　　近年來，我國房地產(chǎn)價格上漲過快，并且還有繼續(xù)上漲的勢頭。房價的過快上漲使得市場價格偏離實際價值，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。如果隨著人民幣升值預(yù)期等國內(nèi)外因素導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破滅，作為抵押品的房地產(chǎn)價值就會下降，造成銀行信貸質(zhì)量下降，給銀行帶來巨大損失，并且持續(xù)上漲的房價，會促使投機的產(chǎn)生并擠占人民消費支出，這些都不利于國民經(jīng)濟的發(fā)展。

　　2.2 央行不斷加息，房地產(chǎn)業(yè)面臨利率風(fēng)險

　　面對充足的流動性和不斷上漲的通脹壓力，盡管加息的打擊面廣，但是央行還是在2011年里進行了兩次加息，使得一年期貸款利息為6.31%。針對面前的CPI，還存在加息預(yù)期。雖然房產(chǎn)還貸有借款人收入作保障，但是個人按揭貸款利率上升，也會在一定程度上造成惡化信貸質(zhì)量。

　　2.3 房地產(chǎn)開發(fā)商負債經(jīng)營的財務(wù)風(fēng)險

　　我國房地產(chǎn)開發(fā)商除自籌資金外，由于其他融資渠道不暢，其開發(fā)資金多來自銀行貸款。隨著我國準款準備金率不斷上調(diào)，截止到2011年2月24日大型金融機構(gòu)人民幣存款準備金率已達19.5%，這就預(yù)示信貸額度會進一步收緊，這樣就會使貸款門檻提高，一旦房地產(chǎn)商借不到錢，資金鏈條斷裂，風(fēng)險就會暴露。

　　2.4 銀行職員道德風(fēng)險和放貸的操作風(fēng)險

　　銀行職員的風(fēng)險意識不強，為了完成放貸任務(wù)免于受罰，在審貸過程中流于形式，對存在疑點的資料不進行深入調(diào)查，審查不嚴謹。有些信貸人員甚至幫助不符合貸款條件的借款人虛構(gòu)收入證明和抵押品證明來騙取銀行的房貸資金。由于這些申請人不具有還款能力，會造成銀行不良貸款率上升。

　　由于商業(yè)銀行競爭激烈，為了搶占市場份額，一些商業(yè)銀行降低審查標準，認為有房屋作抵押不用擔心還款，但事實上房屋變現(xiàn)存在困難。特別是對于貸款人及其家屬生活所必需的居住房屋，我國法律規(guī)定是不得拍賣的。因此住房抵押形同虛設(shè)，即便貸款人拒不還款，銀行也不能將抵押房屋變現(xiàn)。

　　通過剖析美國次貸危機的成因，分析我國房地產(chǎn)金融市場存在的風(fēng)險，我們可以看到我國房地產(chǎn)金融市場與美國次貸危機前有許多相似經(jīng)濟背景，如經(jīng)濟高速增長、房價虛高，逐步形成泡沫；居民購房熱情高漲，個人按揭貸款增速加快；房地產(chǎn)業(yè)貸款占銀行信貸比重加大，并且銀行信貸標準下降；貨幣政策由松到緊，不斷加息，造成還貸壓力加大。

　　3 防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的對策建議

　　美國次貸危機無疑對我國房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險防范起到了啟示作用，針對當前房地產(chǎn)市場所存在的潛在風(fēng)險，應(yīng)采取多種措施穩(wěn)定房價，保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，銀行所面臨的風(fēng)險也要采取措施積極防御。根據(jù)美國次貸危機經(jīng)驗和我國國情，可以從以下幾個方面來努力化解相關(guān)風(fēng)險。

　　3.1 加快資產(chǎn)證券化的進程，拓展融資渠道，分散銀行信貸風(fēng)險

　　當前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，資金多來源于銀行貸款，這就使得銀行直接或者間接承擔著房地產(chǎn)市場的風(fēng)險，一旦房市出現(xiàn)問題，銀行的不良貸款會增加，影響到銀行的經(jīng)營。要改變這種局面，就要拓展融資渠道來分擔銀行體系風(fēng)險。

　　雖然說，住房貸款證券化可以將銀行風(fēng)險通過資本市場分散到投資者身上，增加銀行資產(chǎn)的流動性，但是從 2005年中國建設(shè)銀行推出的個人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品來看，由于市場規(guī)模小，無法滿足市場需求，收效甚微，企業(yè)仍主要依賴銀行貸款。為了抑制通貨膨脹，央行近年來多次上調(diào)準備金率，使得銀行面臨資金短缺的危險。另一方面，盡管面對利潤的誘惑，很多企業(yè)紛紛進入房地產(chǎn)市場，但是真正滿足上市條件的企業(yè)并不多，在股市融資數(shù)量有限，因此加快資產(chǎn)證券化進程是必需的。針對目前我國銀行在資產(chǎn)證券化過程中存在的問題，結(jié)合國情有步驟、有計劃地推進，并且國家也要制定相關(guān)法律法規(guī)以利于證券化的實施，銀行最終實現(xiàn)個人按揭貸款和房地產(chǎn)企業(yè)貸款都證券化。此外，發(fā)展房地產(chǎn)投資基金，引進外資等都可以達到拓展融資渠道，分散銀行風(fēng)險的目的。

　　住房貸款證券化可以分散銀行風(fēng)險，但是這種金融創(chuàng)新正是次貸危機的成因之一。盡管我國的金融創(chuàng)新剛起步，但是我們應(yīng)該打好基礎(chǔ)，使用優(yōu)質(zhì)資金進行創(chuàng)新，并且增加風(fēng)險透明度，以此來防范風(fēng)險。

　　3.2 完善個人和房地產(chǎn)企業(yè)的信用制度

　　由于信息不對稱等原因的存在，商業(yè)銀行不能夠完全了解個人和企業(yè)的信用信息。雖然說我國自2006年已經(jīng)開始運行全國信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，里面也涵蓋了大量的個人和企業(yè)的信貸信息，但是也存在不少問題，比如有關(guān)信用參數(shù)未納入信用體系，信息透明化程度不高，資源分散而且缺乏共享機制等，這些都會給銀行帶來潛在風(fēng)險。這就需要健全信用體系，通過完善信用體系，可以幫助信貸人員對申請人情況進行判斷，有效防范道德風(fēng)險，進而提高貸款質(zhì)量。

　　3.3 銀行提高風(fēng)險防范能力，加強管理

　　房地產(chǎn)貸款以房屋作為抵押，商業(yè)銀行一旦無法收回，就將房產(chǎn)拍賣，但這是消極的回避風(fēng)險的方法。其實商業(yè)銀行不能將事后補救作為防范風(fēng)險措施，應(yīng)當注重事前的審查，銀行必須對借款人的財務(wù)狀況、抵押品的現(xiàn)值、還款意愿等信息有著充分的了解，嚴格遵循銀監(jiān)會關(guān)于發(fā)放房地產(chǎn)信貸的標準，及時了解房地產(chǎn)市場的變化情況，保證對貸款投向作出及時調(diào)整。并且要定期對信貸人員進行培訓(xùn)以提高其風(fēng)險意識和職業(yè)道德，也可以對其經(jīng)手的貸款申請進行責(zé)任認定以控制信用風(fēng)險。

　　3.4 加強國家宏觀政策調(diào)控，加大監(jiān)管力度，穩(wěn)定房價

　　政府應(yīng)加強宏觀調(diào)控，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)有序競爭，具體來說應(yīng)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，增加廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)；改善需求結(jié)構(gòu)，防止過分投機。銀監(jiān)會應(yīng)針對當前銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險制定有效監(jiān)管措施，定期或不定期對信貸業(yè)務(wù)進行檢查來防范風(fēng)險。央行應(yīng)及時披露房地產(chǎn)信息，引導(dǎo)公眾合理預(yù)期，規(guī)范市場行為。