摘要：收益性房地產(chǎn)總是與其他生產(chǎn)要素共同發(fā)揮作用而產(chǎn)生收益。在應(yīng)用收益還原法對估價對象估價時，作為土地估價依據(jù)的“收益”，是總收益中排除了其他生產(chǎn)要素和特殊因素作用所產(chǎn)生的收益部分，僅屬于土地本身所帶來的收益，即純收益，且這一收益是客觀收益。對于正確界定估價對象客觀純收益這個問題，目前比較一致的觀點就是不能盲目使用估價對象的目前實際收益作為其未來的客觀收益。

　　關(guān)鍵詞：土地純收益；估價

　　 一、土地純收益評估

　　任何企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，都要投入一定的生產(chǎn)要素，這些各種具體形態(tài)的生產(chǎn)要素最終可以歸為3大類：勞動、資本、土地。在經(jīng)濟活動中，收益性房地產(chǎn)總是與其他生產(chǎn)要素，如貨幣資金、人力、管理等，共同發(fā)揮作用而產(chǎn)生收益。在應(yīng)用收益還原法對估價對象估價時，作為土地估價依據(jù)的“收益”，是總收益中排除了其他生產(chǎn)要素和特殊因素作用所產(chǎn)生的收益部分，僅屬于土地本身所帶來的收益，即純收益，且這一收益是客觀收益。對于正確界定估價對象客觀純收益這個問題，目前比較一致的觀點就是不能盲目使用估價對象的目前實際收益作為其未來的客觀收益。因此，在土地估價時純收益的影響因素分析就顯得至關(guān)重要了。

　　二、影響因素分析

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　　 1、土地投資的收益率與收益周期。土地收益與土地投資的收益率和周期密切相關(guān)。投資收益率是土地收益水平的一個標(biāo)簽，投資收益率越高，土地收益就越大。另外，投資收益周期也是一個很重要的因素，以房地產(chǎn)租賃為例，隨著收益年限的增加，能夠?qū)崿F(xiàn)的租金將越來越低，雖然客觀上增加了土地總體報酬，但是卻使得資金不能很快回籠，土地純收益年邊際增長量降低，甚至為零。

　　2、土地的供給與需求。任何市場運作都受供求決定價格規(guī)律的支配，在地產(chǎn)流通中，土地的市場價格總是沿著土地的理論價格上下波動，同樣，導(dǎo)致土地收益波動的重要因素之一就是土地的供求關(guān)系。土地供求關(guān)系與一般商品的供求關(guān)系一樣，在自由競爭情況下，供求關(guān)系決定土地價格（收益），土地價格（收益）影響土地供求關(guān)系。但由于土地具有的自然特性和經(jīng)濟特性，使得土地的這種供求關(guān)系具有自身的特殊性。

　　3、土地用途。土地用途的變化會引起土地收益水平的較大變化。最典型的就是農(nóng)用地征用為非農(nóng)用地。目前農(nóng)地征購價格是根據(jù)土地作為農(nóng)業(yè)用地使用時創(chuàng)造的收益確定的，其轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地后，價格一般會比原來用作農(nóng)業(yè)用地的價格上漲幾倍甚至幾十倍。從各種用地的使用性質(zhì)看農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為商業(yè)用地、工業(yè)用地、住宅用地，能使其從使用過程中直接獲得經(jīng)濟效益，因此，測算城市土地收益首先應(yīng)明確土地用途。

　　4、經(jīng)濟因素。影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素主要有經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，儲蓄、消費、投資水平、財政收支以及金融狀況、物價、建筑人工費、利率、居民收入、房地產(chǎn)投資等。經(jīng)濟發(fā)展水平速度快，預(yù)示著投資、生產(chǎn)、經(jīng)營活動活躍，對廠房、辦公室、商場、住宅和各種文娛設(shè)施等的需求增加，引起房地產(chǎn)價格上漲，尤其是引起地價上漲。在經(jīng)濟增長時期，投資增加，利潤增加，房地產(chǎn)市場活動趨于頻繁；頻率加快，房地產(chǎn)投資量與交易量隨之而增加，市場活躍，此時，土地投資收益相應(yīng)提高。相反，在經(jīng)濟回落或低速增長時期，對房地產(chǎn)的需求大大減少，房地產(chǎn)價格和租金下跌，投資和交易量減少，市場萎縮，企業(yè)預(yù)期利潤悲觀，投資信心不足，需求下降，土地投資收益則要降低。銀行存貸款利率降低時，會刺激投資者的投資欲望，使房地產(chǎn)的供給增加，房地產(chǎn)價格相對下降，土地收益也相對下降。房地產(chǎn)價格與一般物價之間的關(guān)系非常復(fù)雜。通常物價波動，表明貨幣購買力的變動，此時房地產(chǎn)價格也將隨之變動。如果物價變動的百分比等于房地產(chǎn)價格變動的百分比，則表示兩者之間的實質(zhì)關(guān)系并未改變，否則說明兩者之間發(fā)生了變化，相應(yīng)的土地收益也隨之變化。隨著居民收入的增加，生活水平的提高，人們對居住和活動所需要的空間的需求也因此俱增，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲，引起土地收益上升。

　　5、行政因素。影響土地收益的行政因素主要有土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬的變更。在我國，政府可通過制定各種政策手段來對不動產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，如通過控制土地供應(yīng)量，提高土地出讓價格及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的稅費，調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策等措施，控制房地產(chǎn)價格水平。

　　6、人口因素。人口因素是最主要的社會經(jīng)濟因素。人口數(shù)量和人口素質(zhì)以及家庭規(guī)模等對房地產(chǎn)價格有著很大的影響。隨著人口數(shù)量的增長，對房地產(chǎn)的需求必然增加，從而促使房地產(chǎn)價格上漲。在總?cè)丝诓蛔兊臈l件下，家庭規(guī)模的變化，會影響住宅使用面積數(shù)額的變動，導(dǎo)致居住房地產(chǎn)價格的變動。一般而言，隨著家庭平均人口的下降，即家庭小型化，對總的住宅套數(shù)的需求將增加，從而會使住宅用地投資收益有上漲的趨勢。

　?。ǘ﹨^(qū)域因素

　　區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟條件。不同的區(qū)域因素對不同用途的土地收益有著不同程度的影響：對于商業(yè)用地而言，特別注重營業(yè)環(huán)境和收益狀況，繁華程度對土地收益的影響作用首當(dāng)其沖。商業(yè)服務(wù)業(yè)的規(guī)模等級越高，土地利用的集聚效益越高；且土地收益隨著距商服中心距離的增加，呈現(xiàn)遞減變化趨勢。在這里有必要強調(diào)，商服繁華程度高的同一供需圈僅指一個街面；商服繁華程度低的同一供需圈可能指的是某一個商服中心或商業(yè)級別。此外一些特殊商業(yè)用地，如寫字樓，雖屬商業(yè)用地，但又與一般商場的供需圈不一樣，考慮的區(qū)域因素也不一樣；加油站的供需圈較大，區(qū)域因素調(diào)查的側(cè)重點是該區(qū)域的車流量、交通體系、路網(wǎng)密度等。對于住宅用地而言，人們更注重是否安全舒適、交通便捷、基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施是否完備以及環(huán)境的優(yōu)美等方面。對于投資者而言，交通系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、供氣系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)、郵電通訊系統(tǒng)、公共設(shè)施系統(tǒng)等有保障，會吸引更多的投資者及其持續(xù)的投資欲望，從而帶動土地收益提高。在土地評估中，別墅、高檔公寓、普通居民住宅用地的供需圈不一樣，應(yīng)該分具體住宅類型分別有側(cè)重的考慮其區(qū)域因素。對于工業(yè)用地而言，尤為關(guān)注的是交通設(shè)施和水、電等供用保證率的問題以及宗地面積的大小。不管對哪種用途的土地，城市規(guī)劃的限制都是一個重要的區(qū)域因素之一，它通過對土地利用性質(zhì)、用地結(jié)構(gòu)、用地限制條件及交通管制等手段影響土地收益。

　?。ㄈ﹤€別因素

　　個別因素即宗地因素，是決定同一均質(zhì)地域地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)土地收益差異的重要原因。主要包括宗地區(qū)位、面積、形狀、寬度、深度、坡度、宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件、臨街狀況、城市規(guī)劃限制和土地使用年限等。個別因素反映的是同一供需圈內(nèi)不同宗地的土地收益區(qū)別，個別因素描述是否準(zhǔn)確對商業(yè)用地地價的影響尤為重要。其中尤為重要的是宗地區(qū)位因素，包括3層含義：

　　一是整體區(qū)位，主要指城市或地區(qū)整體的政治、經(jīng)濟、文化及其自然地理位置和對外經(jīng)濟關(guān)系等，它決定地價的水平，屬于區(qū)域因素的范圍。如我國的經(jīng)濟特區(qū)，有著優(yōu)越的地理位置及海外經(jīng)濟聯(lián)系，其地價水平明顯高于內(nèi)陸地區(qū)。

　　二是城市內(nèi)部的具體土地位置差異，即屬于個別因素的范圍。宗地位里因素是其土地收益能力的首要影響因素，尤其是商業(yè)用地，其經(jīng)營收益狀況對位置變化非常敏感，地價變化也明顯。

　　三是相鄰權(quán)。相鄰權(quán)可對某一宗地收益產(chǎn)生正面影響，也可以產(chǎn)生負(fù)面影響。如待估宗地a與道路間有一塊空地，該空地的產(chǎn)權(quán)不屬于a，但可以供a使用，此時a的地價要比同類地區(qū)相似地塊但無空地的地價要高，這就是該空地對宗地a的正影響作用。又如商住綜合樓中的底層商鋪就不可以辦成歌舞廳、酒吧等娛樂場所；若宗地旁有油庫，則從安全角度出發(fā)，該地塊不可以建成飯店等。如果區(qū)位因素是城市土地收益的外部因素，那宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件則是影響土地收益最重要的內(nèi)部因素。城市的土地價值是由城市基礎(chǔ)設(shè)施的綜合價值來表現(xiàn)的。因為現(xiàn)代城市是眾多配套的基礎(chǔ)設(shè)施所裝備的土地，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)是為了滿足城市工商業(yè)生存和發(fā)展的需要。城市土地價值具有綜合性，所以大城市擁有高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施，大城市土地的價值就提高。又由于城市中心擁有較高密度的基礎(chǔ)設(shè)施，故城市中心土地收益也相對較高。相反，對于中小城市或城市邊緣的地區(qū)，由于地租級差性，地產(chǎn)收益也相對較低。此外，宗地面積的適宜、形狀的規(guī)整、臨街狀況及其臨街寬度、深度的差異，諸如宗地容積率、建筑物高度、建筑密度等城市規(guī)劃因素的限制和土地使用年限長短，都直接影響土地收益的大小。

　　三、小結(jié)

　　總之，影響土地純收益的因素很多，一方面和影響土地價格的因素有類似之處，另一方面由于土地純收益和土地價格具有相對獨立的經(jīng)濟范疇，土地純收益也受到某些特有的因素的影響。這些因素相互影響，并交織作用于土地質(zhì)量收益水平。首先，一般因素對土地收益總體水平產(chǎn)生影響，是決定各個地塊土地收益的基礎(chǔ)，區(qū)域因素對地區(qū)內(nèi)各個地塊收益水平具有決定性的作用，個別因素是決定同一均質(zhì)地域內(nèi)地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內(nèi)土地收益差異的重要原因。因此在土地收益水平評估中，對其影響因素的分析以及對估價對象的描述尤為重要，土地評估人員應(yīng)該深入實地調(diào)查研究，并詳細(xì)分析它們對土地收益水平的影響機制，合理客觀地評估土地收益水平。

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