房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅是以企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入扣除相關(guān)成本及稅費(fèi)后的增值額為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅率征收的稅種。目前，土地增值稅征管工作中存在的一些政策問(wèn)題亟須得到解決。

　　一、審核清算報(bào)告中建安等四項(xiàng)成本項(xiàng)目判定問(wèn)題

　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）中規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門(mén)公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

　　根據(jù)北京市地稅局2007年出臺(tái)的文件規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以對(duì)住宅類(lèi)項(xiàng)目四項(xiàng)成本（前期工程費(fèi)，建筑安裝費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)）進(jìn)行核定，其標(biāo)準(zhǔn)為：高層商品住宅（7層以上）每平方米2263元，多層商品住宅（7層及以下）每平方米1560元。而對(duì)于商業(yè)、寫(xiě)字樓、別墅等項(xiàng)目的扣除標(biāo)準(zhǔn)，文件中并沒(méi)有進(jìn)行規(guī)定。隨著北京市CBD等各個(gè)商業(yè)中心的落成，商業(yè)、寫(xiě)字樓等項(xiàng)目預(yù)繳的稅款已經(jīng)在土地增值稅預(yù)繳稅款中占有相當(dāng)高的比例。目前已進(jìn)入清算階段項(xiàng)目的清算報(bào)告顯示，一些商業(yè)、寫(xiě)字樓項(xiàng)目其四項(xiàng)成本合計(jì)可達(dá)到1萬(wàn)元甚至更高，認(rèn)可該成本進(jìn)行核算，結(jié)果造成項(xiàng)目增值額很低，繳納稅款較少。

　　從邏輯上判斷，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目雖然自身情況差別很大，但其項(xiàng)目的利潤(rùn)率在相同時(shí)期應(yīng)該保持在一個(gè)范圍之內(nèi)，如果項(xiàng)目利潤(rùn)率過(guò)低，考慮到2006年～2008年房地產(chǎn)行業(yè)紅火的市場(chǎng)行情，就有很大疑點(diǎn)。但中介公司在出具清算報(bào)告時(shí)，都會(huì)按照票據(jù)進(jìn)行扣除成本核算，因此在清算報(bào)告審核環(huán)節(jié)，審核人員通過(guò)對(duì)清算報(bào)告中項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入與工程成本對(duì)比，經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目清算可能存在四項(xiàng)成本過(guò)高的疑點(diǎn)，但由于企業(yè)提供了完整票據(jù)，審核人員在清算審核階段無(wú)法找到依據(jù)對(duì)疑點(diǎn)進(jìn)行論證。從稅款征收的角度分析，目前眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目均由項(xiàng)目公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目清算完成后，公司就會(huì)辦理注銷(xiāo)手續(xù)，因此如果在清算審核的征管環(huán)節(jié)無(wú)法進(jìn)行把關(guān)，其最終結(jié)果就會(huì)造成項(xiàng)目稅款流失。另外，即便對(duì)于住宅類(lèi)項(xiàng)目，由于其類(lèi)別本身差別很大，而文件只給出了兩檔核定標(biāo)準(zhǔn)，造成稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核清算報(bào)告時(shí)對(duì)于該文件很難執(zhí)行。

　　二、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)判定問(wèn)題

　　《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕141號(hào)）規(guī)定，“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》制定的“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握?！?a target="_blank" href="http://odtgfuq.cn/new/63/67/102/1993/1/ad52180101111139911150c.htm">土地增值稅暫行條例》中規(guī)定了納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過(guò)20%的，免繳土地增值稅。

　　北京市普通住宅的判定標(biāo)準(zhǔn)近幾年來(lái)經(jīng)過(guò)數(shù)次調(diào)整，最初以120平方米為基準(zhǔn)，2005年更改為以北京市建委公布的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行（根據(jù)容積率、建筑面積、平均交易價(jià)格三個(gè)因素綜合判定），標(biāo)準(zhǔn)中的平均交易價(jià)格從2005年至今北京市建委共調(diào)整過(guò)3次。以北京市朝陽(yáng)區(qū)團(tuán)結(jié)湖一帶平均交易價(jià)格為例：2005年標(biāo)準(zhǔn)為8040元/平方米，2006年為9289元/平方米，2008年最新調(diào)整為175萬(wàn)元/套。由此可見(jiàn)，普通住宅的平均交易價(jià)格調(diào)整逐年提高，尤其以2008年調(diào)整幅度最大。但各類(lèi)文件中均沒(méi)有明確判定普通住宅的時(shí)點(diǎn)是以提出清算時(shí)點(diǎn)時(shí)間、全部銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)的完成時(shí)間，或者售房率達(dá)到85%的時(shí)間為基準(zhǔn)。企業(yè)從項(xiàng)目開(kāi)始銷(xiāo)售到進(jìn)行清算，一般要經(jīng)歷1年～2年時(shí)間，而有些項(xiàng)目受客觀因素影響可能要經(jīng)過(guò)更長(zhǎng)周期才能進(jìn)行清算。另外，從稅收政策執(zhí)行的角度講，是否放寬普通住宅判定的時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)，按清算時(shí)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，讓更多企業(yè)享受稅收優(yōu)惠，有待明確。

　　三、企業(yè)清算時(shí)間問(wèn)題

　　企業(yè)達(dá)到清算標(biāo)準(zhǔn)后，即售房到85％或取得銷(xiāo)（預(yù)）售許可證滿3年時(shí)，一般仍會(huì)有大筆工程款還未結(jié)算完，要等1年左右甚至更長(zhǎng)時(shí)間才能結(jié)算完畢。土地增值稅清算在確定成本時(shí)按照實(shí)際發(fā)生扣除，而稅務(wù)機(jī)關(guān)受技術(shù)、手段等客觀因素制約，目前只能以票據(jù)作為扣除依據(jù)，因此造成當(dāng)項(xiàng)目合同已執(zhí)行，但款項(xiàng)未結(jié)、票據(jù)未開(kāi)時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)很難要求企業(yè)進(jìn)行清算，如果強(qiáng)行清算，會(huì)造成很大的征納矛盾。

　　筆者建議，從以下幾方面完善相關(guān)政策，進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅精細(xì)化管理。

　　一是轉(zhuǎn)變征管方法，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本實(shí)行動(dòng)態(tài)跟蹤監(jiān)控。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目差異很大，對(duì)于住宅以外的商業(yè)、別墅等類(lèi)型項(xiàng)目，稅務(wù)機(jī)關(guān)很難對(duì)其四項(xiàng)成本扣除制定出核定標(biāo)準(zhǔn)。因此，應(yīng)從征管上入手，轉(zhuǎn)變現(xiàn)有的征管思路，從企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)始建設(shè)時(shí)就對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控，可以按項(xiàng)目土地規(guī)整、主體結(jié)構(gòu)建設(shè)、內(nèi)部裝修等不同階段要求企業(yè)進(jìn)行成本備案，形成項(xiàng)目成本系統(tǒng)檔案，作為稅務(wù)機(jī)關(guān)審核企業(yè)清算報(bào)告時(shí)的對(duì)比判定依據(jù)。另外，應(yīng)加大對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)輔導(dǎo)力度，在項(xiàng)目立項(xiàng)初期，結(jié)合土地增值稅的清算要求對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)記賬方式進(jìn)行規(guī)范，并定期檢查，從而減少在清算階段審核項(xiàng)目四項(xiàng)成本扣除的難度。

　　二是細(xì)化住宅類(lèi)項(xiàng)目四項(xiàng)成本扣除標(biāo)準(zhǔn)，增強(qiáng)可操作性。在北京市地稅局文件規(guī)定的兩檔住宅類(lèi)四項(xiàng)成本扣除標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目規(guī)模、企業(yè)使用建筑安裝材料等因素按照高、中、低檔類(lèi)住宅再進(jìn)行細(xì)化，并形成逐年調(diào)整機(jī)制。

　　三是進(jìn)一步明確清算審核中相關(guān)政策。對(duì)于普通住宅判定問(wèn)題，建議有關(guān)部門(mén)應(yīng)明確判定時(shí)間為以企業(yè)售房率達(dá)到85％的時(shí)點(diǎn)進(jìn)行判定，這樣規(guī)定一方面便于稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行操作，另一方面又在最大程度上使企業(yè)可以享受建造普通住宅的相關(guān)優(yōu)惠政策，保障企業(yè)的合法利益。

　　對(duì)于企業(yè)已達(dá)到清算要求但因部分工程款票據(jù)未結(jié)清無(wú)法進(jìn)行清算的問(wèn)題，目前稅務(wù)機(jī)關(guān)可以適當(dāng)放寬以票據(jù)為依據(jù)的審核制度，按照以企業(yè)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用為扣除依據(jù)的思路，對(duì)于未取得票據(jù)的部分成本可以采用企業(yè)進(jìn)行書(shū)面承諾、稅務(wù)人員到相關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查以及清算完成后對(duì)企業(yè)進(jìn)行稽查、檢查的征管方式，在清算時(shí)先進(jìn)行確認(rèn)，以保證企業(yè)及時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目清算。