簡(jiǎn)介：年期修正系數(shù)是采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估宗地地價(jià)時(shí)經(jīng)常涉及的因素。在無(wú)償收回土地使用權(quán)及考慮續(xù)期可能的情況下應(yīng)采用不同的年期修正系數(shù)。

　　一、問(wèn)題提出

　　采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估宗地地價(jià)時(shí)，均伴隨著各種個(gè)別因素系數(shù)調(diào)整及容積率和年期修正等系數(shù)調(diào)整問(wèn)題，本文僅對(duì)年期修正系數(shù)的問(wèn)題進(jìn)行探討。根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程和有關(guān)評(píng)估資料，年期修正系數(shù)求取公式為：

　　a1=Pn/PN=[（1-（1+r）-n）]/[1-（1+r）-N] 公式（1）

　　a1：有限年期修正系數(shù)

　　Pn：最高出讓年期某級(jí)地段某種類(lèi)型土地使用權(quán)的均值地價(jià)（即由政府主管部門(mén)定期發(fā)布的基準(zhǔn)地價(jià)）

　　Pn：實(shí)際使用年期（剩余年限）某級(jí)地段某種類(lèi)型土地使用權(quán)出讓的均值地價(jià)（即尚未修正的出讓地價(jià)）

　　N：土地使用權(quán)出讓的最高使用年限

　　n：實(shí)際出讓年期或剩余年限

　　r：土地還原利率

　　筆者認(rèn)為上述年期修正公式，是在某土地使用權(quán)出讓時(shí)，政府為測(cè)算其出讓地價(jià)而采用的年期修正公式。由于土地使用權(quán)均有最高年限規(guī)定，出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿(mǎn)，由國(guó)家無(wú)償收回的條件下，采用上述公式進(jìn)行調(diào)整是無(wú)可非議的。但是，在大量評(píng)估實(shí)踐中，很多土地使用權(quán)出讓是土地使用者使用一段時(shí)間后的轉(zhuǎn)讓行為，是反映土地二級(jí)市場(chǎng)（指法人之間對(duì)土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移行為）的公允價(jià)值的評(píng)估問(wèn)題，如果仍采用上述年期修正系數(shù)進(jìn)行調(diào)整，就忽略了另一種可能性，那就是土地使用者經(jīng)過(guò)申請(qǐng)，存在著政府同意續(xù)期使用土地、重新簽訂合同并支付土地出讓金、辦理登記的可能性，這種情況的年期修正系數(shù)如何確定，筆者認(rèn)為以下問(wèn)題值得研討。

　　1.政府組織出讓某塊土地使用權(quán)，應(yīng)該說(shuō)是相當(dāng)慎重的，通常是在土地利用總體規(guī)劃框架下、按照批準(zhǔn)的城市建設(shè)總體規(guī)劃進(jìn)行的。根據(jù)《土地法》第58條規(guī)定：有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門(mén)報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)：

　?。?）共利益需要使用土地的；

　?。?）實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；

　?。?）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿(mǎn)，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；

　?。?）單位撤銷(xiāo)、遷移等原因，停止使用原劃撥的國(guó)有土地的；

　?。?）公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的

　　根據(jù)上述（1）（2）條情況發(fā)生時(shí)，土地使用權(quán)人可以得到拆遷補(bǔ)償安置（貨幣補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換），如果是企業(yè)，甚至可以由拆遷人按照原生產(chǎn)規(guī)模、原建筑面積和城市規(guī)劃布局，統(tǒng)一選址，給予建設(shè)。從理論上分析，是按照置換價(jià)值等同原則進(jìn)行安置的，重新安置的土地使用權(quán)到期時(shí)，續(xù)期的可能性更大，因此，除非第（3）條這種特殊情況外，一般均存在續(xù)期使用土地的可能。

　　2.土地使用權(quán)到期能否繼續(xù)使用土地的關(guān)鍵，在于城市規(guī)劃的預(yù)見(jiàn)性和科學(xué)性。筆者認(rèn)為，土地使用權(quán)出讓時(shí)間到期，土地使用權(quán)被無(wú)償收回的概率，應(yīng)該是比較特殊的情況，大量的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)嬖诶^續(xù)使用土地的可能。

　　二、無(wú)償收回土地使用權(quán)條件下的年期修正系數(shù)

　　a1=Pn/PN=[（1-（1+r）-n）]/[1-（1+r）-N]

　　PN=A/r×[1-（1+r）-N]=SN

　　PN這個(gè)價(jià)格實(shí)際上是N年平均年純收益A的年金現(xiàn)值，純收益A是土地評(píng)價(jià)部門(mén)，經(jīng)過(guò)大量的市場(chǎng)調(diào)查，數(shù)據(jù)采集，求出該地段的平均A值，采用收益現(xiàn)值法或其他方法求得某級(jí)地段某種類(lèi)型土地的平均價(jià)格，并由政府作為基準(zhǔn)地價(jià)定期發(fā)布，是指導(dǎo)市場(chǎng)的宏觀控制價(jià)格。

　　例如：1999年某市一級(jí)工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)為1324元/平方米，工業(yè)用地法定最高使用年限為50年，土地還原利率r為6.4%，則推算A值等于88.726元/平方米，也就是意味著土地購(gòu)買(mǎi)者每年的平均純收益必須達(dá)到或超過(guò)A，才愿意以1324元/平方米的基準(zhǔn)地價(jià)（暫不考慮各種因素的調(diào)整）購(gòu)買(mǎi)這塊土地使用權(quán)。

　　如果某工業(yè)用地已使用了N-n年準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓?zhuān)诘狡谟蓢?guó)家無(wú)償收回的條件下，受讓者只有n年的使用權(quán)，如果剩余年限n只有20年，A及r值不變時(shí)，受讓者愿意支付的地價(jià)（暫不考慮其他調(diào)整因素）只能是n年內(nèi)A的累計(jì)現(xiàn)值985.44元/平方米，由此可推算出，如果我們?nèi)砸?999年政府規(guī)定的基準(zhǔn)地價(jià)1324元/平方米進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)該進(jìn)行年期修正，此時(shí)的年期修正系數(shù)應(yīng)為：

　　a=985.44/1324=0.744139，基準(zhǔn)地價(jià)修正為985.44元/平方米。

　　當(dāng)剩余年限只有5年（或國(guó)家只出讓5年）進(jìn)行出讓時(shí)，年期調(diào)整系數(shù)只有0.28，也就是說(shuō)只有5年使用權(quán)的土地的價(jià)格（暫不考慮其他調(diào)整因素）只有370.2元/平方米。

　　當(dāng)使用年限已到法定使用年限時(shí)，年期修正系數(shù)為0，此時(shí)土地使用權(quán)價(jià)值為0，理論上分析，這種價(jià)格只能體現(xiàn)政府無(wú)償收回使用權(quán)的價(jià)值，是土地使用者對(duì)政府承諾的價(jià)值體現(xiàn)。此時(shí)的土地使用權(quán)已不具備在二級(jí)市場(chǎng)上再轉(zhuǎn)讓條件。如果按上述年期修正系數(shù)評(píng)估，必然會(huì)給評(píng)估機(jī)構(gòu)帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。由于土地出讓政策是近十幾年開(kāi)始執(zhí)行的政策，時(shí)間較短，在土地轉(zhuǎn)讓的評(píng)估業(yè)務(wù)中，幾乎沒(méi)有土地使用權(quán)是處在屆滿(mǎn)期進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓的例證，因此，還沒(méi)有引起我們對(duì)年期修正系數(shù)內(nèi)涵的理解，尚未引起評(píng)估人員的足夠重視而已。

　　三、考慮續(xù)期可能的年期修正系數(shù)的探討

　　1.前提條件

　　能否續(xù)期的批準(zhǔn)權(quán)是政府，不是轉(zhuǎn)讓或受讓者。土地使用者經(jīng)申請(qǐng)續(xù)期要求后，在政府未批準(zhǔn)前，交易雙方只能是對(duì)續(xù)期可能的一種估計(jì)，其概率范圍為0~1之間；

　　如果續(xù)期要求獲得批準(zhǔn)，不應(yīng)理解是得到了無(wú)限期使用土地的權(quán)利，而仍然是繼續(xù)按有限使用年限的再出讓的行為，只不過(guò)政府不是按宗地地價(jià)計(jì)費(fèi)，而是只繳納出讓金即可。但是為法人之間的轉(zhuǎn)讓行為評(píng)估時(shí)，其評(píng)估結(jié)果應(yīng)體現(xiàn)n+N年土地使用權(quán)的價(jià)值（出讓金已包含在評(píng)估價(jià)值之中），而不是只體現(xiàn)向政府交納的出讓金。

　　為進(jìn)一步闡述年期修正系數(shù)的變動(dòng)，仍采取上述同一的基準(zhǔn)地價(jià)PN和年平均純收益A，同時(shí)仍未包括其他系數(shù)的調(diào)整問(wèn)題。

　　2.經(jīng)政府批準(zhǔn)同意續(xù)期使用土地的年期修正系數(shù)

　　如果某級(jí)、某類(lèi)型的土地使用N-n年后，已經(jīng)政府批準(zhǔn)同意續(xù)期，購(gòu)買(mǎi)（受讓?zhuān)┱咴敢庵Ц兜膬r(jià)格應(yīng)是n+N年的土地純收益，這是因?yàn)槭茏屨咄瑫r(shí)取得了n+N年的土地使用權(quán)，比向政府要求出讓新的土地使用權(quán)多出了n年純收益現(xiàn)值的使用權(quán)利。從收益現(xiàn)值觀點(diǎn)分析：

　　PN+n=SN×a1+A/r×[1-（1+r）-（n+N）-1-（1+r）-n]

　　PN+n=A/r×[1-（1+r）-N]×[（1-（1+r）-n）]/[（1-（1+r）-N）]+A/r×[1-（1+r）-（n+N）]-A/r×[1-（1+r）-n]

　　PN+n=A/r×（1-（1+r）-n）+A/r×[1-（1+r）-n]×（1+r）-N]-A/r[1-（1+r）-n]

　　PN+n=A/r×[1-（1+r）-n]×（1+r）-N]

　　PN=A/r*[1-（1+r）-N]=SN

　　a2=PN+n/PN=1-（1+r）-n×（1+r）-N/1-（1+r）-N……（2） 3. 續(xù)期可能的年期修正系數(shù)

　　公式（2）是已經(jīng)政府批準(zhǔn)同意續(xù)期使用土地的年期修正系數(shù)，實(shí)際運(yùn)作中，當(dāng)土地使用者使用土地N-n年時(shí)，由于各種因素存在，尚無(wú)政府同意續(xù)期的確鑿證明，例如：根據(jù)城市規(guī)劃對(duì)該宗地雖然沒(méi)有拆遷或變更使用功能的規(guī)劃，但由于尚未到達(dá)最高使用年限，得不到政府的承諾；尚未繳納續(xù)期使用土地的出讓金；尚未申請(qǐng)、尚未登記；只是口頭承諾等等因素的存在，能否真正得到政府正式批準(zhǔn)同意續(xù)期的合同，僅是一種可能性，如果考慮獲得批準(zhǔn)的概率為f，則到期無(wú)償收回土地使用權(quán)的概率為（1-f），這種概率范圍，只能通過(guò)向有關(guān)部門(mén)咨詢(xún)，根據(jù)城市規(guī)劃和廣泛收集有關(guān)資料加以判斷確定，則這種可能概率條件下的年期調(diào)整系數(shù)應(yīng)修正為：

　　a3=a2×f+a1×（1-f）故公式（3）可以理解為批準(zhǔn)概率條件下的年期修正系數(shù)。

　　筆者認(rèn)為，在二級(jí)市場(chǎng)上土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估作業(yè)中，應(yīng)考慮能否續(xù)期的可能性，并以公式（3）對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行年期修正是比較合理、公正的。

　　四、實(shí)例

　　某市某企業(yè)在經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)地段建廠，經(jīng)批準(zhǔn)，得到一塊土地的出讓權(quán)，有權(quán)使用土地面積1000平方米，出讓年限為50年，目前已使用35年，企業(yè)準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓委托評(píng)估。根據(jù)城市規(guī)劃，該區(qū)段不在舊城改造范圍內(nèi)，是工業(yè)用地規(guī)劃區(qū)段，根據(jù)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展規(guī)劃，采取在原有用地基礎(chǔ)上逐步向西發(fā)展戰(zhàn)略，目前該地段的工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為540元/平方米。在不考慮其他因素修正條件下，本文采取不同續(xù)期可能的條件下計(jì)算評(píng)估宗地的轉(zhuǎn)讓地價(jià)：

　　按照現(xiàn)在政府規(guī)定的出讓地價(jià)為1000×540/10000=54萬(wàn)元，

　　到期無(wú)償收回條件下（采用原有年期修正系數(shù)修正）的評(píng)估值為：

　　P1=1000×540×0.6346/10000=34.268萬(wàn)元；

　　已經(jīng)批準(zhǔn)同意續(xù)期（采用公式2調(diào)整）的評(píng)估值為：

　　P2=1000×540×1.0266/10000=55.436萬(wàn)元；

　　批準(zhǔn)概率條件下的評(píng)估值為：

　　根據(jù)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)調(diào)查后，該宗地到期后獲得續(xù)期使用土地的可能概率取0.8.　　P3=1000×540×0.9488/10000=51.235萬(wàn)元。

　　通過(guò)上例測(cè)算結(jié)果可以看出，如果到期無(wú)償收回，其剩余年限的宗地使用權(quán)價(jià)值只有34.266萬(wàn)元，如果按照這個(gè)價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)刃鲁鲎尩牡貎r(jià)下降了36.5%，這種評(píng)估價(jià)格，除非政府已明確告知該土地使用權(quán)到期必須收回，否則，委托方很難理解，難以接受。如果評(píng)估值取公式（2）測(cè)算的結(jié)果，雖然比新出讓的地價(jià)只高出2.6%，如果委托方和評(píng)估方提供不出政府同意續(xù)期的正式憑證，受讓方也會(huì)找出許多證據(jù)不足的理由予以反駁，如果評(píng)估人根據(jù)已掌握的資料，對(duì)續(xù)期可能加以概率分析，用概率計(jì)算為51.29萬(wàn)元，比新出讓地價(jià)低了5%，如果選取0.8概率的理由充分，這個(gè)結(jié)果就比較客觀、合理，也是容易被交易雙方所接受的價(jià)格。