房地產(chǎn)價格的形成法則就是對房地產(chǎn)價格形成與運(yùn)動的客觀規(guī)律的簡要概括。具體來說，它是由房地產(chǎn)的自然特征、經(jīng)濟(jì)特征及房地產(chǎn)價格的各種影響因素所決定的。其主要內(nèi)容包括如下十項(xiàng)法則：①供求法則；②替代法則；③機(jī)會成本法則；④變動法則；⑤收益與分配法則；⑥收益遞增遞減法則；⑦均衡法則；⑧貢獻(xiàn)法則；⑨適合法則；⑩競爭法則。

　　一、供求法則

　　在自由競爭市場中，對于二般商品來說，供給和需求決定商品價格，同時，商品價格也對供給和需求產(chǎn)生一定影響。房地產(chǎn)作為商品，其價格的形成與變化在本質(zhì)上也與一般商品相同按供求法則的支配。房地產(chǎn)價格與需求成正相關(guān)，與供給成負(fù)相關(guān)。

　?。ㄒ唬┕┣蠓▌t成立的一般條件

　　回供求法則是自由競爭市場的經(jīng)濟(jì)法則，其成立應(yīng)具備如下四個基本條件：

　　1.商品同質(zhì)無差異。

　　2.供給者與需求者進(jìn)出市場自由，競爭不受任何限制，可隨商品價格變動而自由調(diào)節(jié)各自的供求數(shù)量。

　　3.市場信息充分，買賣雙方對供求信息充分了解。

　　4.交易雙方數(shù)量眾多，任何一方不會形成壟斷局面。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)市場的供求特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)市場與自由競爭市場相差甚遠(yuǎn)，明顯地體現(xiàn)出如下四個截然不同的特點(diǎn)：

　　1.房地產(chǎn)普遍具有個別性，相互之間的替代性也受到一定限制。

　　2.受土地資源的局限，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模受到制約，市場交易受到局限。

　　3.房地產(chǎn)市場信息不暢，交易雙方都不容易充分了解房地產(chǎn)的供給和需求信息。

　　4.房地產(chǎn)市場存在種種限制，與一般市場相比，具有較大的壟斷性。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)供求法則的特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)市場與自由競爭市場之間所存在的巨大差別，使房地產(chǎn)價格的供求法則體現(xiàn)出如下三個主要特點(diǎn)：

　　1.作用范圍的區(qū)域性。

　　2.個別壟斷價格存在的合理性。這是由房地產(chǎn)品替代的有限性所決定的。因此，在分析房地產(chǎn)價格時，對于所形成的種種壟斷價格應(yīng)進(jìn)行具體的分析。例如，對于購買鄰地合并使用的限定價格，以及為使不動產(chǎn)的所有權(quán)與其他物權(quán)統(tǒng)一而形成的不動產(chǎn)物權(quán)的種種限定價格等非正常價格，應(yīng)給予相應(yīng)的肯定，并作出合理的判斷。

　　3.房地產(chǎn)的供求狀況，在總體上也呈買方、賣方市場均衡態(tài)勢。但有時是供不應(yīng)求，有時也有空置而缺乏需求。

　　基于這一特點(diǎn)，在分析房地產(chǎn)的供求狀況時，對于短期的供求波動應(yīng)進(jìn)行深入的分 析，應(yīng)結(jié)合長期供求趨勢對短期波動所持續(xù)的時間及其對價格產(chǎn)生的實(shí)際影響要有合理

　　的估計。

　　上述三點(diǎn)也可稱之為房地產(chǎn)供求法則所受到的限制。這些限制的存在及其作用程度 的明顯性，并不表明房地產(chǎn)價格不受供求法則的支配。其實(shí)這只是要求我們在遵循供求法 則分析房地產(chǎn)價格時，不僅要進(jìn)行一般的分析，而且必須根據(jù)房地產(chǎn)供求法則所具有的特 點(diǎn)，進(jìn)行具體深入的分析，否則將失去應(yīng)有的意義，甚至導(dǎo)致錯誤的結(jié)論。

　?。ㄋ模┕┣蠓▌t在估價上的運(yùn)用

　　在估價實(shí)務(wù)上，運(yùn)用供求法則分析房地產(chǎn)價格時，一般可通過了解地方市場上的空房 率、交易習(xí)慣以及房地產(chǎn)的一般價格走勢來具體確定。一般來說，在空房率極低的地方市 場上，表明房地產(chǎn)的需求較旺、供給偏緊；在空房率較高的區(qū)域市場上則與之相反。如果該 區(qū)域市場的交易習(xí)慣是業(yè)主普遍愿意采取出租方式，則說明需求旺盛；反之則說明需求不振。通常還可從房地產(chǎn)的一般價格走勢中大致推測出某類房地產(chǎn)的供求狀況，但對此應(yīng)具 體分析。綜合上述這些情況及其他市場特征，并進(jìn)行量化分析，就可以在一定程度上掌握 供求狀況對價格的影響，并以此作為決定最終估價額的參考。

　　另外，對于我國來說，城市土地屬國家所有，市場中能夠流通的僅是有限年期的土地 使用權(quán)，土地供給主要由國家控制，這一情況對地價具有至關(guān)重要的影響。此外，在進(jìn)行供 求分析時，應(yīng)考慮時間因素，作動態(tài)分析。因?yàn)楝F(xiàn)在的供求狀況常常是在考慮將來發(fā)展?fàn)顩r而形成的，因此，供求法則在某種程度上是與下述的變動法則和競爭法則密切相關(guān)的， 應(yīng)進(jìn)行綜合分析。

　　二、替代法則

　　從現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)行為上來看，任何經(jīng)濟(jì)主體都是要以最小的費(fèi)用（或代價、投入）取得最大的收益（或效用、產(chǎn)出），他們在購買物品時，都要選擇效用大而價格低的商品。這樣，在同一市場中，類似商品（包括有形的貨物和無形的勞務(wù)）的價格將相互影響、相互牽制，價格最終彼此接近，這即是替代法則。房地產(chǎn)價格也受替代法則的作用。替代原理是市場比較法成立的理論依據(jù)。

　　替代法則實(shí)際上與收益法也有較深的淵源關(guān)系。在估價實(shí)務(wù)上，我們可根據(jù)某房地產(chǎn)的價格來確定能與該房地產(chǎn)產(chǎn)生同等純收益的其他房地產(chǎn)的價格。另外，根據(jù)替代法則，如果現(xiàn)存房地產(chǎn)價格高于重新建造的具有同等效用的房地產(chǎn)成本，則自然會選擇重新建造房地產(chǎn)，從而使可重置的現(xiàn)存房地產(chǎn)價格受到重置成本的牽制，重置成本必然成為現(xiàn)存房地產(chǎn)的價格上限。因此，替代法則也是成本法的理論依據(jù)之一，它屬于房地產(chǎn)價格形成法則的核心內(nèi)容之一。

　　三、機(jī)會成本法則

　　購買或生產(chǎn)某種物品的機(jī)會成本，等于放棄了最優(yōu)替換物或放棄了的機(jī)會的價值。房地產(chǎn)價格的形成也受機(jī)會成本的制約，機(jī)會成本法則與市場比較法、收益法和成本法都有著密切的關(guān)系。使用者選擇購置房地產(chǎn)的條件是，租金收益率大于或等于市場投資利率減去房地產(chǎn)的年增值幅度，否則使用者將不會購置房地產(chǎn)而選擇租用，對于投資者來說也將不會投資購置。因此，房地產(chǎn)價格受租金收益率與市場投資利潤率及年增值幅度等制約。這即是廣義的房地產(chǎn)價格形成的機(jī)會成本法則。

　　四、變動法則

　　變動法則即是房地產(chǎn)價格隨著其影響因素之間的因果互動過程而不斷變化。由于房地產(chǎn)價格構(gòu)成復(fù)雜、影響因素眾多，因此，與其他商品相比，房地產(chǎn)的價格變動更為復(fù)雜、更為經(jīng)常，也更為普遍?？梢哉f，實(shí)體形態(tài)上的不動產(chǎn)，其經(jīng)濟(jì)形態(tài)則為“普動產(chǎn)”，其價格受變動法則的支配比一般商品更為明顯。

　　在估價實(shí)務(wù)上，無論是從運(yùn)用各種估價方法的關(guān)鍵和難點(diǎn)所在上來看，還是從評估結(jié)果能否客觀、準(zhǔn)確地反映評估對象的市場價值上來看，在很大的程度上都取決于對房地產(chǎn)價格變動的把握是否準(zhǔn)確上。

　　一般來說，在估價上準(zhǔn)確地分析房地產(chǎn)的價格變動，要做到對影響與形成房地產(chǎn)價格的一般因素、區(qū)域因素和個別因素做動態(tài)把握，并把分析的著眼點(diǎn)落在房地產(chǎn)的效用、相對稀缺性和有效需求及其三者之間的因果互動關(guān)系上。從中既要掌握房地產(chǎn)價格變動的一般趨勢，又要區(qū)分出短期波動，分析的方法主要是預(yù)測方法。

　　五、收益與分配法則

　　運(yùn)用房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益，一般是由勞動、資本、經(jīng)營和土地四種生產(chǎn)要素結(jié)合而產(chǎn)生的，應(yīng)該分配給各個要素，這是基本的經(jīng)濟(jì)原理，被稱之為收益與分配法則，也被稱之為剩余生產(chǎn)力原理。

　　按照收益與分配法則，我們可以從運(yùn)用房地產(chǎn)所獲得的總收益中確定出由房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益，以及土地或建筑物分別產(chǎn)生的收益。對這些收益分別以相應(yīng)的資本化率進(jìn)行還原，即可求出該房地產(chǎn)或土地、建筑物的收益價格，這是收益還原法（包括土地殘余法和建筑物殘余法）的基本原理。因此，收益與分配法則是收益法的理論依據(jù)之一。

　　依此法則，分配給土地的收益是總收益的最后部分。如果土地收益是最大的，即可認(rèn)為該土地是處于最有效使用狀態(tài)。但在現(xiàn)實(shí)中，土地并不一定處于最有效利用狀態(tài)，因此，收益與分配法則與其他法則，如均衡法則、貢獻(xiàn)法則和適合法則等密切相關(guān)，綜合運(yùn)用這些法則可對房地產(chǎn)進(jìn)行獨(dú)立估價和部分估價等。

　　綜上所述，收益與分配法則是普遍的經(jīng)濟(jì)法則，在估價實(shí)務(wù)上運(yùn)用非常廣泛。

　　六、均衡法則

　　房地產(chǎn)價格受各生產(chǎn)要素的組合狀態(tài)影響，當(dāng)各生產(chǎn)要素的組合均衡時，房地產(chǎn)的效用或收益才能得以有效發(fā)揮，價格處于較高水平；當(dāng)各生產(chǎn)要素的組合非均衡時，房地產(chǎn)的效用或收益則難以有效發(fā)揮，價格將受到制約而降低。這就是均衡法則或稱優(yōu)化配置法則。

　　由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，改變其用途或各生產(chǎn)要素的組合受到很大限制，在通常情況下 是非常困難的，在一定條件下還可能不具備經(jīng)濟(jì)合理性，甚至是無法實(shí)現(xiàn)的。因此，房地產(chǎn) 價格受均衡法則的制約更大，尤其是土地投資對其價格的影響表現(xiàn)得更為明顯。以住宅為例，建筑物與其他用地比較，顯得過大或過小，則土地與建筑物均衡受到破壞，該住宅的效 用便不能有效發(fā)揮。若用于出租，則該住宅的租金收益也將達(dá)不到應(yīng)有的水平，這不僅影 響整宗房地產(chǎn)的價格，對土地價格的影響更大。因?yàn)樵谶@種情況下，若恢復(fù)土地的效用，需 要拆除建筑物，這將造成一定的損失，這個損失額即為土地的減價額。 ，對土地的部分估價離不開均衡法則。在估價實(shí)務(wù)上，均衡法則與最有效使用原則密切相關(guān)，它是從內(nèi)部組成要素上來衡量房地產(chǎn)是否處于最有效利用狀態(tài)。

　　七、收益遞增遞減法則

　　此即經(jīng)濟(jì)學(xué)中的邊際收益遞增遞減原理。由于房地產(chǎn)的固定性和不可移動性等特征，報酬的增減是難以隨意調(diào)整的，因此，其價格受此法則的制約更大。

　　對房地產(chǎn)進(jìn)行投資時，一般是按收益遞增遞減法則來衡量投資規(guī)模是否合理。如在某 塊土地上建設(shè)高層樓房，隨著樓層增加，純收益相應(yīng)增加，但當(dāng)超過某一層數(shù)之后，收益就 很難成比例增加。這個收益達(dá)到最高的層數(shù)，在經(jīng)濟(jì)上是最有利的。為了確定這一點(diǎn)，必 額就不們結(jié)構(gòu)不同高度建筑物的必要成本、預(yù)計收入、經(jīng)營支出等加以組合進(jìn)行計算，以 尋夢總收入上升和下降的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，即土地的邊際利用點(diǎn)，也可稱為最有效利用點(diǎn)。因此，這 廠法則與最有效使用原則和均衡法則密切相關(guān)。運(yùn)用收益法評估時，客觀收益的確定也必須運(yùn)用收益遞增遞減法則來衡量。

　　八、貢獻(xiàn)法則

　　可以把貢獻(xiàn)法則簡要地概括為。房地產(chǎn)的某一部分對整體收益的貢獻(xiàn)程度，會影響整體房地產(chǎn)的價格。

　　房地產(chǎn)的總收益是由土地和建筑物等部分共同作用的結(jié)果，其中某一部分帶來的收益，對總收益而言是部分與整體的關(guān)系。因此，貢獻(xiàn)法則和收益與分配法則密切相關(guān)，也是收益法及殘余估價法的理論依據(jù)之一。

　　同時，這一法則還可用于判定土地或建筑物的追加投資，不動產(chǎn)的部分改良、改造等是否合理。這對于確定房地產(chǎn)的客觀收益大小，確定合理的評估前提條件都是非常重要的。

　　九、適合法則

　　房地產(chǎn)總是處于一定的自然與社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境之中，若房地產(chǎn)適應(yīng)周圍環(huán)境，則房地產(chǎn)的收益或效用能夠最大限度地發(fā)揮，其價格處于最佳水平。反之，若房地產(chǎn)與周圍環(huán)境不協(xié)調(diào)，則因其無法移動，其收益和效用只能相應(yīng)降低，價格將處于最佳水平之下，這就是適合法則。

　　因此，在估價實(shí)務(wù)上，一定要認(rèn)真分析房地產(chǎn)與周圍環(huán)境是否協(xié)調(diào)。這將直接關(guān)系到其收益量和價格，以及因不協(xié)調(diào)所造成的某一部分的減價額。

　　例l－2：對于一棟設(shè)計、施工和設(shè)備都非常良好的新建筑物，其建筑面積為5000平方米，成本價格為1000元／平方米。若其坐落的土地面積為1000平方米，價格為1500元／平方米，但因地理位置的局限，該房地產(chǎn)的房地價格為1200元／平方米，則造成建筑物的減價，其數(shù)額為：

　　該建筑物的合理市價一1200 X 5000—1500X1000

　　＝450（萬元）

　　建筑物的減價額一1000X5000—4500000

　?。?0（萬元）

　　十、競爭法則

　　就一般商品而言，在供給和需求兩個方面都存在著競爭，價格是由競爭結(jié)果確定的。由于競爭的作用，供需雙方均不能期望得到合理利潤之外的超額利潤‘o因此，竟?fàn)幏绞郊捌涑潭葘ι唐穬r格有較大的影響，這就是竟?fàn)幏▌t。

　　房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，具有個別性，在供給上不存在充分的競爭，甚至不容易引起竟?fàn)?，?爭主要發(fā)生在需求者之間。需求者之間的競爭將使房地產(chǎn)價格不斷提高，尤其是對替代性 較小的房地產(chǎn)，需求者之間的競爭更為激烈，價格提高得更為明顯，比如商業(yè)用地就是如 此。但對替代性比較大的房地產(chǎn)，如住宅及住宅用地，當(dāng)競爭比較激烈時，需求就會發(fā)生轉(zhuǎn) 移，從而使價格提高受到較大的制約。由此可見，竟?fàn)幏▌t與替代法則之間存在著非常密 切的關(guān)系。

　　房地產(chǎn)價格形成的法則就是房地產(chǎn)價格形成與變化所遵循的基本原理。上述十項(xiàng)價格法則既構(gòu)成了各種估價方法的理論基礎(chǔ)，同時也是后面將要介紹的估價原則的形成基礎(chǔ)，在房地產(chǎn)估價中還有其他許多用途。因此，估價人員必須熟練掌握、靈活運(yùn)用。