隨著我國經(jīng)濟(jì)體制改革的深入，許多國有企業(yè)都進(jìn)行了體制改革，國有企業(yè)中土地資產(chǎn)是國有資產(chǎn)的重要部分，涉及國有企業(yè)中土地資產(chǎn)的評估也是土地評估機(jī)構(gòu)評估工作中的重要業(yè)務(wù)。國有企業(yè)改革中土地評估工作，政策性強(qiáng)，業(yè)務(wù)復(fù)雜，涉及評估金額巨大，特別是國土資發(fā)2001第44號通知頒布后，土地評估報告由土地估價結(jié)果確認(rèn)改為土地估價報告?zhèn)浒钢?，加大了中介機(jī)構(gòu)的風(fēng)險，土地評估中介機(jī)構(gòu)在國有企業(yè)改制的土地評估中，如何化解中介風(fēng)險，提高評估報告質(zhì)量，是每個評估機(jī)構(gòu)首先考慮的問題。

　　在國企業(yè)土地改制評估中，土地評估中介機(jī)構(gòu)首先應(yīng)該認(rèn)真研究和分析國有企業(yè)改制涉及土地的有關(guān)法規(guī)，搞清國有企業(yè)改制土地處置方式的本質(zhì)，正確恰當(dāng)?shù)剡x擇價格類型，科學(xué)合理的選擇評估方法，從而得出準(zhǔn)確的估價結(jié)果。下面從國有企業(yè)改制土地處置的方式進(jìn)行綜合分析，并針對不同的處置方式應(yīng)選擇的價格類型和評估方法進(jìn)行討論。

　?。ㄒ唬﹪衅髽I(yè)改制土地處置的方式的分析：

　　1、國有企業(yè)改制涉及土地部分的改制主要內(nèi)容是對土地資產(chǎn)的界定、處置和評估，合理處置土地資產(chǎn)對促進(jìn)國企改革有重大意義，有利于盤活和顯化土地資產(chǎn)，國有企業(yè)土地資產(chǎn)處置方式有：土地使用權(quán)出讓和租賃；土地使用權(quán)作價出資（入股）；土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營；土地使用權(quán)保留劃撥方式。

　　2、土地使用權(quán)出讓或出租方式適用的條件是國有企業(yè)改變原有的國有性質(zhì)，而成為有限責(zé)任公司、股份有限公司、企業(yè)集團(tuán)、股份合作制；或者被非國有企業(yè)兼并；對外租賃經(jīng)營；企業(yè)破產(chǎn)等涉及劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)該采用土地出讓或租賃形式。土地使用權(quán)作價入股或授權(quán)經(jīng)營適用條件是關(guān)系國計民生，國民經(jīng)濟(jì)命脈的關(guān)健性領(lǐng)域和基礎(chǔ)性企業(yè)或大型骨干企業(yè)，改組成為有限責(zé)任公司、股份有限公司、企業(yè)集團(tuán)的企業(yè)改制，并且要由省級以上人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)。保留劃撥方式適用條件是：（1）：城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地；（2）國家重點扶持的能源交通、水利項目用地；（3）不進(jìn)行公司制改造的國有企業(yè)，土地用途不發(fā)生改變；（4）國有企業(yè)兼合國有企業(yè)或其它非國有企業(yè)后仍為國有工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)或國有企業(yè)兼并、合并的對方為瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)；（5）國有企業(yè)改組成國有獨資公司的。保留劃撥方式要由有批準(zhǔn)權(quán)的政府土地行政主管部門的批準(zhǔn)。除了國企改為國有獨資公司外，保留劃撥方式的期限不超過5年。

　　3、通過分析，國有企業(yè)土地使用權(quán)的處置方式的適用條件，我們不難看出，國有企業(yè)土地處置方式有以下特點和區(qū)別：

　?。?）國有土地使用權(quán)處置的對象為以劃撥方式取得的土地使用權(quán)。

　?。?）體現(xiàn)出土地資產(chǎn)處置中，區(qū)分類型，有償使用原則，涉及國有企業(yè)改變其原有國有性質(zhì)，必須有償出讓或租賃，而涉及改制后仍保持原國有性質(zhì)或者公益項目，國家扶持基礎(chǔ)項目，可以采用國家作價入股或授權(quán)經(jīng)營方式，甚至還可以采用保留劃撥方式。

　?。?）涉及到保留劃撥，作價入股，授權(quán)經(jīng)營方式的必須由有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府土地主管部門的批準(zhǔn)，而涉及土地有償出讓由改制企業(yè)直接向人民政府土地主管部門提出申請，補交土地出讓金，并與土地主管部門簽定土地出讓合同，辦理土地變更登記。

　　（4）土地使用權(quán)作價入股和授權(quán)經(jīng)營是不同的，有很多估價師容易搞混，兩者有相同之處，但也有很大區(qū)別。相同之處是都要經(jīng)土地管理部門的批準(zhǔn)，改制后的土地使用權(quán)的持有人為新的企業(yè)，兩者區(qū)別在于：土地使用權(quán)作價入股形式，相當(dāng)于國家將土地使用權(quán)作價后再投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新企業(yè)持有，形成的國家股權(quán)由人民政府土地行政管理部門委托的國有持股單位統(tǒng)一持有，這個持有主體一般是財政部門的資產(chǎn)管理部門，作價入股形成的新企業(yè)可以按法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)，但必須經(jīng)過土地管理部門的批準(zhǔn)，國家持股單位有參與企業(yè)經(jīng)營管理和分取股東權(quán)益的權(quán)力。而授權(quán)經(jīng)營是國家將土地使用權(quán)作價后授權(quán)給經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家持股公司、國有獨資公司、集團(tuán)公司經(jīng)營管理，這些被授權(quán)的公司授權(quán)權(quán)利憑證就是土地管理部門所發(fā)的土地使用權(quán)經(jīng)營管理授權(quán)書，改制后的公司可以憑經(jīng)營管理授權(quán)書向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)作價出資或租賃方式配置土地，但被授權(quán)經(jīng)營公司必須接受授權(quán)部門的臨督管理，必須對土地資產(chǎn)保值、增值提供年度報告。

　　（5）不同土地處置方式應(yīng)該有不同的審批權(quán)限，對于出讓或租賃的，企業(yè)可以直接向市縣人民政府土地管理部門申請，而授權(quán)經(jīng)營和作價入股改制方式只能由省級以上人民政府批準(zhǔn)。

　　（6）所有處置方式企業(yè)都必須持土地使用權(quán)處置批準(zhǔn)文件到土地管理部門辦理登記手續(xù)。　　（二）評估價格類型的選擇：

　　我們估價師進(jìn)行土地評估前，必須先分析企業(yè)土地資產(chǎn)的處置方式，搞清土地的各種處置方式的適用條件，各種處置方式之間的本質(zhì)區(qū)別，辦理各種處置方式的程序，才能會使我們向委托方索取全面系統(tǒng)的資料，根據(jù)改制企業(yè)的性質(zhì)，處置方式及權(quán)利狀況，科學(xué)選擇方法和相關(guān)參數(shù)，合理確定評估的價格類型，做好企業(yè)的土地改制評估。根據(jù)企業(yè)土地資產(chǎn)的處置方式可將評估分為公司制改造土地使用權(quán)評估，土地使用權(quán)作價出資與授權(quán)經(jīng)營評估，土地使用權(quán)債轉(zhuǎn)股評估及保留劃撥土地使用權(quán)評估，但應(yīng)該提出的是土地使用權(quán)債轉(zhuǎn)股形式，筆者認(rèn)為是企業(yè)進(jìn)行土地資產(chǎn)的處置后的企業(yè)改制，而并非土地資產(chǎn)的處置方式。

　　1、公司制改造土地使用權(quán)評估：公司制改造分為改造為國有企業(yè)的土地使用權(quán)評估和改造為非國有企業(yè)的土地使用權(quán)評估是指企業(yè)進(jìn)行公司制改造，組建有限責(zé)任公司、股份有限公司、集團(tuán)公司國有企業(yè)間合兼并或與非國有企業(yè)合兼并成國有企業(yè)等，改制后的企業(yè)仍為國有企業(yè)或者國有控股企業(yè)，土地資產(chǎn)處置仍是以劃撥方式進(jìn)入企業(yè)，這時的評估價格實際上是劃撥土地使用權(quán)價格，而改造為非國有企業(yè)的土地使用權(quán)評估是指企業(yè)改造后，國家和政府不再是土地資產(chǎn)的主體，如企業(yè)破產(chǎn)，企業(yè)上市，非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)，國有企業(yè)出售或租賃，土地處置方式為出讓或租賃。土地處置方式為出售的土地必須辦理土地出讓手續(xù)，與土地管理部門簽定土地出讓合同，補交土地出讓金。補交土地出讓金的數(shù)額是劃撥土地使用權(quán)價格和出讓土地使用權(quán)價格兩者之差，所以評估要分別評出劃撥土地使用權(quán)價格和出讓土地使用權(quán)價格。土地處置方式為租賃的必須與土地管理部門簽定土地租賃合同，支付租金。承租人在支付租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可以將租賃土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，但必須依法登記。租賃土地使用權(quán)的評估又分為租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租、租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃土地使用權(quán)的抵押評估。

　　2、土地使用權(quán)作價出資和授權(quán)經(jīng)營評估，這種方式是國家以一定年期土地使用權(quán)作價方式投入新的企業(yè)，國有作為土地所有者，要體現(xiàn)國家的權(quán)益，評估價格應(yīng)為出讓土地使用權(quán)價格，但作為國家的出資額（資本金）注入企業(yè)，應(yīng)該不是出讓土地使用權(quán)價格。作價出資額（注入企業(yè)的資本金）=出讓土地使用權(quán)價格—劃撥土地使用權(quán)　　價格，這是因為劃撥土地使用取得以后，企業(yè)付出了取得成本和實際投入開發(fā)成本，這部分權(quán)益在企業(yè)，而非政府和國家，但要注意年期修正。

　　3、土地使用權(quán)債轉(zhuǎn)股評估。國企債轉(zhuǎn)股改制是國有企業(yè)改革中近年來出現(xiàn)的新改革形式，它是國企以其劃撥土地使用權(quán)作價后，把其債務(wù)轉(zhuǎn)為債權(quán)人股份的一種方式，債權(quán)人為國有商業(yè)銀行的資產(chǎn)管理公司。債權(quán)人的股份比例應(yīng)根據(jù)評估土地使用權(quán)價格和債務(wù)金額及企業(yè)資產(chǎn)總額來確定。企業(yè)以自己劃撥土地使用權(quán)的所占權(quán)益轉(zhuǎn)化債務(wù)，當(dāng)然評估的是劃撥土地使用權(quán)價格，這種評估為劃撥土地使用權(quán)的價格（如現(xiàn)在開灤集團(tuán)的債轉(zhuǎn)股評估）

　　4、保留劃撥土地使用權(quán)評估：企業(yè)經(jīng)營獲準(zhǔn)，這時評估就是評估土地劃撥土地使用權(quán)價格，保留的劃撥土地使用權(quán)作為企業(yè)的權(quán)益可以經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行抵押，抵押權(quán)實現(xiàn)后，土地使用權(quán)由劃撥變?yōu)槌鲎?，從所獲收益中抵交出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。 　　

　?。ㄈ┰u估方法的選?。?/p>

　　1、劃撥土地使用權(quán)的評估，目前一般采用兩種形式，一種正算：劃撥土地使用權(quán)=劃撥土地使用權(quán)平均取得成本+開發(fā)成本+合理利潤；另一種是反算，劃撥土地使用權(quán)=（出讓價格使用權(quán)—出讓金）/年期修正，應(yīng)該注意正算法，劃撥土地使用權(quán)是一定區(qū)域內(nèi)土地平均取得成本是客觀成本而非實際成本，開發(fā)成本也是該區(qū)域內(nèi)的客觀投入而非實際投入成本，包括土地取得開發(fā)成本的利息投入，不應(yīng)包括土地由于開發(fā)投入的增值收益，因為土地的增值收益在國家而不是企業(yè)，反算法特別注意出讓價是有年期的，而劃撥是無限年期的，注意年期修正。

　　2、出讓價格使用權(quán)評估，國企改制中出讓價格的評估，應(yīng)該體現(xiàn)出國家的權(quán)益不受損害，有條件優(yōu)先采用市場比較法、收益還原法，還可以基準(zhǔn)地價修正法，不宜使用成本法，從而得到合理的出讓價格。

　　3、租賃土地使用權(quán)的評估：租賃土地使用權(quán)的評估又分為租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租、租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃土地使用權(quán)的抵押評估。租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓評估價格和租賃土地使用權(quán)的抵押評估價格類似出讓土地使用權(quán)價格，采用收益還原法求取。純收益是合同約定租金扣除相關(guān)稅費的純租金，收益還原率應(yīng)為采取租賃土地的還原率，而不是土地出讓的還原率，因為租賃土地比出讓土地期限短，收益能力低，不確定性大，一般要比土地的還原率要高，可根據(jù)采取市場提取法，年期為合同約定期限。當(dāng)然租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓評估價格和租賃土地使用權(quán)的抵押評估價格也可以直接采用市場比較評估。但租賃土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)租所不同的是用收益還原法時，純收益是客觀的市場租金與合同約定租金沒的差額，因為市場租金與合同約定租金沒有差額，轉(zhuǎn)租權(quán)益就不存在，由于不確定性和風(fēng)險進(jìn)一步加大，收益還原率應(yīng)更高。

　　綜上所述，對于國企改革中土地使用權(quán)的評估，首先分析國企改革中土地處置方式的本質(zhì)內(nèi)涵，準(zhǔn)確確定地價評估的價格類型，合理選取土地的評估方法，本著“分清處置方式，顯化土地資產(chǎn)，有償使用土地，區(qū)別價格類型，恰當(dāng)選取評估方法”等原則，做好國有企業(yè)改制土地使用權(quán)的評估工作。