收益法是求取估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。該方法適用有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值的評(píng)估。由于房地產(chǎn)的壽命長(zhǎng)久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且能期望在未來(lái)繼續(xù)獲得收益，現(xiàn)在獲得的凈收益與未來(lái)凈收益的現(xiàn)值之和，就是該房地產(chǎn)的價(jià)格。假設(shè)凈收益每年保持不變，收益法的基本公式為：

　　V=a/R*[1—1/（1+R）n]……………（1）

　　V——房地產(chǎn)收益價(jià)格

　　a——年凈收益

　　R——綜合資本化率

　　n——未來(lái)可獲收益的年限

　　其中，凈收益為房地產(chǎn)預(yù)期總收益減去總費(fèi)用。本文主要討論收益法中土地使用權(quán)殘余價(jià)值的測(cè)算，關(guān)于總收入、總費(fèi)用及綜合資本化率的確定，這里不再贅述。

　　一、土地殘余價(jià)值的涵義

　　根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回”，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押”，“以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的年限為原土地出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限”。

　　對(duì)于土地與建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限長(zhǎng)于或等于土地使用權(quán)年限時(shí)，可根據(jù)剩余土地使用權(quán)年限確定未來(lái)可獲收益的年限選用收益法的基本公式。

　　對(duì)于土地與建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限短于土地使用年限時(shí)，可采用下列方式處理：根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)、建筑物耐用年限（見(jiàn)表1）和建筑物竣工日期確定估價(jià)對(duì)象未來(lái)可獲收益的年限，選用收益法的基本公式，確定估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)格；再考慮土地使用權(quán)年限超過(guò)建筑物耐用年限（以下簡(jiǎn)稱土地剩余使用年限）的價(jià)值的折現(xiàn)值，即土地使用權(quán)殘余價(jià)值；估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)格與土地使用權(quán)殘余價(jià)值之和，就是該估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。

二、土地殘余價(jià)值的測(cè)算

　　1、求取土地剩余使用年限價(jià)值

　　國(guó)家規(guī)定的土地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地為40年，綜合或者其他用地為50年。再根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)、該宗土地的使用權(quán)年限及土地與建筑物綜合體的收益年限，可以確定土地剩余使用年限。然后，按下列步驟測(cè)算土地剩余使用年限價(jià)值。

　　首先，根據(jù)搜集的資料，確定宗地土地使用權(quán)價(jià)格，為了提高估價(jià)的可操作性，一般選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值。通過(guò)對(duì)宗地所在區(qū)域的級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)開(kāi)發(fā)程度、期日狀況、容積率、區(qū)域因素及個(gè)別因素的綜合修正；確定該用途土地使用權(quán)最高出讓年限價(jià)格。然后，根據(jù)土地使用權(quán)年限超過(guò)建筑物耐用年限的土地剩余使用年限，進(jìn)行土地使用權(quán)年限修正，確定土地剩余使用年限價(jià)值。計(jì)算公式為：宗地土地使用權(quán)價(jià)格*[1—1/（1+r）m]/[1—1/（1+r）n]……………（2）

　　r——土地資本化率

　　m——土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限

　　n——該土地與建筑物綜合體未來(lái)可獲收益年限

　　2、土地使用權(quán)殘余價(jià)值

　　折現(xiàn)是把未來(lái)的一定量貨幣折算成現(xiàn)時(shí)貨幣的價(jià)值量。

    （2）通過(guò)折現(xiàn)，即將土地剩余使用年限價(jià)格折算為現(xiàn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，即為土地使用權(quán)殘余價(jià)值。

　　C=宗地土地使用權(quán)價(jià)格*[1—1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）N]/（1+r）n

　　C——土地使用權(quán)殘余價(jià)值

　　N——該用途土地使用權(quán)最高出讓年限

　　R、m、n的涵義同式（2）。

　　對(duì)于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，收益法是最有效的估價(jià)方法。由于土地使用權(quán)年限與建筑物耐用年限不一致，房地產(chǎn)價(jià)值往往難于把握。本文只是筆者在評(píng)估實(shí)踐中的一點(diǎn)淺淺的體會(huì)，難免存在不成熟之處，希望有關(guān)同仁專家給予指正。