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《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第六條第二款規(guī)定:“拆遷估價機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明,采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式?!钡鞯卦趯嵤┻^程中,操作模式不統(tǒng)一,程序不規(guī)范,這種現(xiàn)象已經(jīng)成為當(dāng)前拆遷工作的焦點(diǎn)問題。
一、“推舉式”選定估價機(jī)構(gòu)
拆遷人在整個拆遷工作中處于主導(dǎo)地位,被拆遷人則處于從屬地位。被拆遷人所獲得的補(bǔ)償金是由拆遷人負(fù)責(zé)支付的,拆遷人掌握著被拆遷人的補(bǔ)償金支付權(quán)。從民法的角度講,拆遷與被拆遷是一種平等的民事法律關(guān)系,但從權(quán)利和義務(wù)的質(zhì)量上來區(qū)分,其自然形成了權(quán)利和義務(wù)的主次之分,形成了法律關(guān)系中的主體、客體和內(nèi)容三者關(guān)系。建設(shè)工程項目中的房屋拆遷工作,拆遷人只有一個,而拆遷人的相對人,即被拆遷人卻有若干個。如果因?qū)Ρ徊鸱课莸脑u估機(jī)構(gòu)選擇由被拆遷人選擇,就有可能在同一個拆遷項目中出現(xiàn)二個或二個以上甚至若干個評估機(jī)構(gòu)參與估價。這樣,不便于拆遷管理,不便于掌握估價標(biāo)準(zhǔn)的平衡性,不便于實施過程中的操作性。拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人公示具有相應(yīng)資質(zhì)等級的評估機(jī)構(gòu),其公示的內(nèi)容包括:房屋拆遷估價資質(zhì)證書、有效的工商營業(yè)執(zhí)照、估價人員的個人估價資格證書、估價機(jī)構(gòu)的組織機(jī)構(gòu)名稱及技術(shù)素質(zhì)情況簡介、規(guī)范的房屋拆遷估價報告樣本等。公示估價機(jī)構(gòu)的目的是便于被拆遷人了解估價機(jī)構(gòu)的合法性、專業(yè)技能及社會信譽(yù)情況。選擇估價機(jī)構(gòu)時,拆遷人應(yīng)當(dāng)組織召開由被拆遷人代表、估價機(jī)構(gòu)、拆遷管理部門組成的“聽證會”,主動推舉合適的估價機(jī)構(gòu)供被拆遷人參考,如被拆遷人代表無反對意見的,即為確定。如被拆遷人代表半數(shù)以上持反對態(tài)度的,拆遷人可另行推舉估價機(jī)構(gòu),再次征求被拆遷人代表的意見。拆遷人在推舉估價機(jī)構(gòu)時,一次只能推舉一個,這樣便于確定。我們把這種選定方法稱作“推舉式”選定。
二、“抽簽式”選定估價機(jī)構(gòu)
當(dāng)拆遷人與被拆遷人選擇估價機(jī)構(gòu)無法達(dá)成一致意見時,則應(yīng)由拆遷管理部門出面干涉。按照《條例》規(guī)定,拆遷管理部門有權(quán)對拆遷人、被拆遷人、拆遷實施單位、評估機(jī)構(gòu)施行監(jiān)督、管理的行政職能。因此,當(dāng)拆遷人與被拆遷人因估價機(jī)構(gòu)的選定發(fā)生矛盾時,則應(yīng)當(dāng)由拆遷管理部門在已經(jīng)公示的估價機(jī)構(gòu)名錄中抽簽確定估價機(jī)構(gòu),這就是法律上所講的“救濟(jì)”手段。當(dāng)采取“抽簽式”的方法選定估價機(jī)構(gòu)時,拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)邀請司法公證機(jī)關(guān)現(xiàn)場監(jiān)督,并對抽簽的器具、程序、方法、結(jié)果進(jìn)行全過程的監(jiān)督,抽簽結(jié)果應(yīng)當(dāng)眾宣布,并制作司法公證文書。
三、“自選式”選定估價機(jī)構(gòu)
所謂“自選式”選定估價機(jī)構(gòu),是指被拆遷人對原估價報告有爭議,經(jīng)申請復(fù)核仍有異議的,被拆遷人可自行選擇已公示并符合條件的估價機(jī)構(gòu),按照同一計算標(biāo)準(zhǔn)重新作出估價報告。自行選擇估價機(jī)構(gòu)的方式不同于自由選擇,其限制條件是,必須具備估價資質(zhì),估價人員必須具備估價資格,執(zhí)行估價標(biāo)準(zhǔn)必須切合實際,符合被拆房屋所在城市中的類別質(zhì)差、房地產(chǎn)市場基準(zhǔn)值。自行選擇估價機(jī)構(gòu)的前置條件應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人對原估價結(jié)果提出異議,經(jīng)估價機(jī)構(gòu)解釋、說明仍有異議的,當(dāng)事人方可自行選擇估價機(jī)構(gòu)。“自選式”選定估價機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的后果是,有可能出現(xiàn)兩種截然不同的估價結(jié)果。當(dāng)估價結(jié)果出現(xiàn)不同時,應(yīng)當(dāng)由估價專家委員會鑒定,而不應(yīng)由當(dāng)事人選擇。估價專家委員會鑒定的依據(jù)是:估價的公正性、合理性、客觀性,經(jīng)鑒定產(chǎn)生的結(jié)果不一定是高標(biāo)的估價報告,也不一定是低標(biāo)的估價報告。應(yīng)當(dāng)說,估價專家委員會作出的評判結(jié)論屬權(quán)威機(jī)構(gòu)結(jié)論,具有一定的公正性和合法性。估價專家委員會所處的位置應(yīng)當(dāng)是維護(hù)拆遷當(dāng)事人雙方的合法權(quán)益,維護(hù)兩個估價機(jī)構(gòu)所作出的估價報告的嚴(yán)肅性,其立場等同于裁判員,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)無條件接受裁判員的裁處。經(jīng)估價專家委員會裁判的有效估價報告同樣應(yīng)當(dāng)公示,告知拆遷人和所有被拆遷人,以示消除爭議,判定其裁判的估價報告生效。
按照目前各地拆遷動態(tài)情況分析,城市房屋拆遷矛盾已由過去的安置矛盾轉(zhuǎn)化為現(xiàn)行的估價矛盾。究其原因有三點(diǎn):其一是社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中產(chǎn)生的不可避免的利益矛盾;其二是人們對物的價值觀念發(fā)生了根本性的變化;其三是人們的法制觀念不斷增強(qiáng)。因此,房屋拆遷估價已經(jīng)成為全社會關(guān)注的熱點(diǎn)問題,這就告訴我們從事房屋拆遷工作的機(jī)構(gòu)必須提高認(rèn)識,盡最大可能的減少拆遷矛盾。把握好評估機(jī)構(gòu)的選定工作,其基本原則是公開、公平、公正;基本程序是先采取“推舉式”,后采用“抽簽式”,再實施“自選式”。這樣,才能提高評估機(jī)構(gòu)的選定率,確保社會穩(wěn)定,確保城市房屋拆遷工作的順利進(jìn)行。
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