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房地產(chǎn)抵押估價:防范金融風險的一個有效屏障

來源: (信息來源:經(jīng)濟參考報) 編輯: 2006/01/11 00:00:00  字體:

    從房地產(chǎn)投資的慣例來看,房地產(chǎn)投資者很少完全以資本金(權(quán)益資金)投入。因此,在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中,金融的支持變得不可缺少,房地產(chǎn)抵押貸款是房地產(chǎn)金融的主要形式之一。《城市房地產(chǎn)管理法》第四十六條規(guī)定:“房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)擔保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時,債權(quán)人有權(quán)依法以抵押房地產(chǎn)拍賣所得價款優(yōu)先受償?!弊鳛榈盅何锏姆康禺a(chǎn)必須具備以下條件:一是,抵押房地產(chǎn)必須是合法的,當債務(wù)到期不能清償時能夠依法處置;二是,抵押房地產(chǎn)依法處置后的價值應(yīng)當不小于貸款的本息之和。要實現(xiàn)上述要求,就必須在房地產(chǎn)抵押貸款前,對擬抵押房地產(chǎn)權(quán)屬的合法性進行調(diào)查,房地產(chǎn)抵押行為的合法性進行審查,對抵押房地產(chǎn)價值進行中立、科學、客觀的估價,只有這樣才能有效保證房地產(chǎn)金融的順利運行,有效防范房地產(chǎn)金融的風險。

  一、通過房地產(chǎn)抵押估價可以真實披露抵押房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況,防范抵押房地產(chǎn)權(quán)屬存在瑕疵帶來的處置分險。擬抵押房地產(chǎn)是否合法抵押可以通過房地產(chǎn)估價師估價活動,進行專業(yè)調(diào)查披露。依據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(建設(shè)部令98號)規(guī)定,以下房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán):(1 )權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn);(2 )用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);(3 )列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他房地產(chǎn);(4 )已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);(5 )被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);(6 )依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。由于涉及各方關(guān)系比較復(fù)雜,非專業(yè)人員難以勝任抵押房地產(chǎn)權(quán)屬合法性的調(diào)查,必須由具有深厚理論功底和豐富實踐經(jīng)驗的房地產(chǎn)估價師才能勝任。

  二、通過房地產(chǎn)抵押估價可以調(diào)查房地產(chǎn)抵押行為的合法性,防范房地產(chǎn)抵押行為不規(guī)帶來的操作風險?!稉7ā?、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(建設(shè)部令98號)等法律、法規(guī),對房地產(chǎn)抵押行為做出了很多具體的規(guī)定和要求,其中包括:房屋和房屋占用范圍的土地必須同時抵押、國有企業(yè)和事業(yè)單位的房地產(chǎn)抵押必須符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定、集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押必須經(jīng)集體企業(yè)職工代表大會通過并報上級主管機關(guān)備案、共有房地產(chǎn)的抵押必須征得共有人的書面同意、預(yù)購商品房的抵押必須符合商品房預(yù)售條件等等。這些條件也是相當復(fù)雜,離不開專業(yè)房地產(chǎn)估價師細致的工作。房地產(chǎn)抵押行為是否符合相關(guān)法律法規(guī),需要由房地產(chǎn)估價師進行調(diào)查認定。

  三、通過房地產(chǎn)抵押評估可以客觀地判斷房地產(chǎn)抵押價值,防范抵押房地產(chǎn)價值判斷不客觀帶來的價值風險。從理論上來講,房地產(chǎn)抵押價值應(yīng)當是假設(shè)債務(wù)履行期屆滿債務(wù)人不能履行債務(wù),拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)最可能所得的價款或者抵押房地產(chǎn)折價的價值扣除優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。由于房地產(chǎn)同時具有獨一無二和價值量大兩個特性,無論從專業(yè)能力要求,還是從防范風險的角度看,金融機構(gòu)很難依靠自己的力量確定房地產(chǎn)的抵押價值,更難以預(yù)測處置抵押房地產(chǎn)時的價值。因此,只有委托房地產(chǎn)估價師遵循獨立、客觀、公正的估價原則,根據(jù)抵押房地產(chǎn)的特性,按照嚴謹?shù)墓纼r程序,運用科學的估價方法,在對影響抵押房地產(chǎn)價值的因素進行綜合分析的基礎(chǔ)上,才能確定房地產(chǎn)的抵押價值,并可以接受金融機構(gòu)的委托,對抵押房地產(chǎn)的價值進行動態(tài)估價,形成對抵押房地產(chǎn)價值的動態(tài)監(jiān)測機制。

  由于金融機構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款活動中,按照房地產(chǎn)估價結(jié)果,確定貸款額度,房地產(chǎn)估價活動與房地產(chǎn)抵押貸款活動相互關(guān)聯(lián)。近些年來,在中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會的帶領(lǐng)組織下,我國房地產(chǎn)估價界的專家和學者,加大對抵押房地產(chǎn)估價的研究力度,及時學習和掌握新的經(jīng)濟發(fā)展脈絡(luò)和學科研究方向,適應(yīng)金融環(huán)境變化的客觀要求,總結(jié)出適合房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)特點的新方法和新標準,指導(dǎo)房地產(chǎn)估價機構(gòu)做好房地產(chǎn)抵押估價工作,有效地推動了我國房地產(chǎn)抵押估價工作的整體發(fā)展。房地產(chǎn)估價不僅為房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)架起一座連接的橋梁,而且成為有效防范金融風險的屏障。

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