成本法是我們?cè)谌粘９纼r(jià)中較常用的方法之一，是一種求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新購建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。這種方法適用的對(duì)象很廣，包括新近開發(fā)的土地，新建房地產(chǎn)，舊房地產(chǎn)，以及單純的建筑物，尤其適用于既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)以及單純的建筑物價(jià)值評(píng)估。在運(yùn)用成本法進(jìn)行估價(jià)時(shí)又以舊房地產(chǎn)的估價(jià)最為復(fù)雜，其基本公式=土地取得成本和開發(fā)成本+建筑物開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤-建筑物折舊。以下就運(yùn)用成本法評(píng)估舊房地產(chǎn)談?wù)劰P者的一些體會(huì)。

　　一、 土地取得成本和開發(fā)成本

　　土地取得成本是取得土地所需的費(fèi)用、稅金等。在完善的市場經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般包括購置土地價(jià)款和應(yīng)繳納的稅金。土地開發(fā)成本是在取得開發(fā)用地后，進(jìn)行土地開發(fā)所需的直接費(fèi)用和稅金。

　　在求取上述兩項(xiàng)成本時(shí)，通?？梢约僭O(shè)土地上建筑物不存在，再采取市場比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法來求取。若能獲取足夠的信息也可以直接求取土地取得成本與開發(fā)成本。在運(yùn)用市場比較法求取上述兩項(xiàng)成本時(shí)，可選擇一些已進(jìn)行了一定程度開發(fā)的類似土地作為可比實(shí)例進(jìn)行比較、修正求得。對(duì)于一些時(shí)間不是十分充足的外地項(xiàng)目，若當(dāng)?shù)亟⒘送晟频幕鶞?zhǔn)地價(jià)系統(tǒng)，采取基準(zhǔn)地價(jià)修正法來求取上述成本是一種較好的選擇。通常政府公布的基準(zhǔn)地價(jià)都是已經(jīng)進(jìn)行一定程度開發(fā)的熟地價(jià)，在較好把握當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，待估土地的取得成本和開發(fā)成本可以通過對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的客觀修正求取。

　　二、 建筑物的開發(fā)成本

　　建筑物的開發(fā)成本包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建費(fèi)和安裝費(fèi)。

　　建筑物的開發(fā)成本是客觀成本，是社會(huì)一般的平均開發(fā)成本，而不是建筑物的實(shí)際開發(fā)成本。在我們的實(shí)際評(píng)估工作中，我們獲取的往往是達(dá)到某種開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)的客觀開發(fā)成本，當(dāng)取得評(píng)估物業(yè)的實(shí)際成本時(shí)，應(yīng)拿評(píng)估物業(yè)的實(shí)際成本與已經(jīng)掌握的客觀開發(fā)成本相比較，分析判斷該成本能否反映同類物業(yè)的社會(huì)平均開發(fā)成本，如果存在一定差距，則應(yīng)拿評(píng)估物業(yè)的實(shí)際開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)與形成客觀成本的開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)相比較，分析判斷這一差距存在的合理性。如某地區(qū)普通工業(yè)廠房建筑物的社會(huì)平均開發(fā)成本為每平方米600元，而位于該地區(qū)的被評(píng)廠房的實(shí)際開發(fā)成本為每平方米800元，經(jīng)分析，該地區(qū)普通工業(yè)廠房一般不設(shè)中央空調(diào)，但被評(píng)廠房安裝了中央空調(diào)，且該地區(qū)安裝中央空調(diào)的成本約為每平方米200元，因此，被評(píng)廠房每平方米800元的開發(fā)成本是客觀合理的。在計(jì)算建筑物的開發(fā)成本時(shí)，應(yīng)全面考慮主體工程及其附屬工程（水電安裝工程、消防工程等）的開發(fā)成本和專業(yè)費(fèi)用及其它直接費(fèi)用的投入，避免重復(fù)計(jì)算或漏算，真正做到客觀合理。

　　三、 管理費(fèi)用

　　管理費(fèi)用包括房地產(chǎn)整個(gè)開發(fā)建設(shè)過程中所耗費(fèi)的人員工資、辦公費(fèi)用、差旅費(fèi)等，通常為土地取得成本和開發(fā)成本與建筑物開發(fā)成本之和的一定比率（假設(shè)為a%）。其計(jì)算公式為：管理費(fèi)用=（土地取得成本和開發(fā)成本+建筑物開發(fā)成本） x a% ，其中，歸屬于土地的管理費(fèi)用=土地取得成本和開發(fā)成本 x a%歸屬于建筑物的管理費(fèi)用=建筑物開發(fā)成本 x a%

　　四、 投資利息

　　投資利息包括土地取得成本和開發(fā)成本、建筑物開發(fā)成本與管理費(fèi)用的利息。其計(jì)算公式如下：歸屬于土地的利息 = （土地取得成本和開發(fā)成本+土地管理費(fèi)用）x 利率x 土地上蓋建筑物開發(fā)周。

　　歸屬于建筑物的利息=（建筑物開發(fā)成本+歸屬于建筑物的管理費(fèi)用）x利率x 土地上蓋建筑物開發(fā)周期/2其中利率是根據(jù)建筑物開發(fā)周期選取的年貸款利率，且假設(shè)建筑物開發(fā)成本在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入。

　　五、 銷售稅費(fèi)

　　銷售稅費(fèi)是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用和應(yīng)繳納的稅費(fèi)。包括銷售代理費(fèi)、賣方應(yīng)繳納的交易手續(xù)費(fèi)等銷售費(fèi)用和營業(yè)稅等銷售稅金。銷售稅費(fèi)通常按售價(jià)與一定比率（假設(shè)為b%）的乘積來估算。其計(jì)算公式為：銷售稅費(fèi)=（土地取得成本和開發(fā)成本+建筑物開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+開發(fā)利潤）/（1- b%）x b%其中，土地分?jǐn)偟匿N售費(fèi)用 = （土地取得成本和開發(fā)成本+土地的管理費(fèi)用+土地的投資利息+土地的開發(fā)利潤）/（1- b%）x b%建筑物分?jǐn)偟匿N售費(fèi)用=（建筑物開發(fā)成本+建筑物的管理費(fèi)用+建筑物的投資利息+建筑物的開發(fā)利潤）/（1- b%）x b%

　　六、開發(fā)利潤

　　開發(fā)利潤是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)所要求的相應(yīng)的平均利潤率來計(jì)算。通常按土地取得成本和開發(fā)成本、建筑物開發(fā)成本與管理費(fèi)用之和乘以一定的投資利潤率求取。其計(jì)算公式如下：開發(fā)利潤=（土地取得成本和開發(fā)成本+建筑物開發(fā)成本+管理費(fèi)用）x 投資利潤率其中，歸屬于土地的開發(fā)利潤 = （土地取得成本和土地開發(fā)成本+土地的管理費(fèi)用）x 投資利潤率歸屬于建筑物的開發(fā)利潤=（建筑物開發(fā)成本+建筑物的管理費(fèi)用）x 投資利潤率在確定建筑物開發(fā)利潤率時(shí)，應(yīng)充分考慮市場的供求狀況，若市場供不應(yīng)求，則開發(fā)利潤率可以取高一些，反之，可以取低一些。

　　七、建筑物折舊

　　建筑物折舊是指由于各種原因造成的建筑物價(jià)值的減損。通常是先求取建筑物的重新購建價(jià)格，再根據(jù)建筑物的使用年限和維修、保養(yǎng)狀況確定一個(gè)合適的折舊率d%，建筑物的重新購建價(jià)格乘以折舊率d%，便得到建筑物的折舊。其中建筑物的重新購建價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造全新狀況的估價(jià)對(duì)象所需的一切合理費(fèi)用，為建筑物開發(fā)成本、歸屬于建筑物的管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤之和。建筑物折舊的計(jì)算公式如下：折舊=（建筑物開發(fā)成本+建筑物管理費(fèi)用+建筑物投資利息+建筑物銷售稅費(fèi)+建筑物開發(fā)利潤） x d%則，折舊后建筑物價(jià)值=（建筑物開發(fā)成本+建筑物管理費(fèi)用+建筑物投資利息+建筑物銷售稅費(fèi)+建筑物開發(fā)利潤） x （1-d%）

　　由于建筑物管理費(fèi)用、建筑物投資利息、建筑物銷售稅費(fèi)、建筑物開發(fā)利潤均以建筑物開發(fā)成本為基數(shù)來計(jì)算，因此，確定建筑物的開發(fā)成本時(shí)扣除折舊，用得到的數(shù)值乘以一定比率來求取建筑物管理費(fèi)用、建筑物投資利息、建筑物銷售稅費(fèi)、建筑物開發(fā)利潤之后，再加總，便得到建筑物的折舊后價(jià)值，而不必再另外單獨(dú)扣除折舊，計(jì)算上更為方便。

　　以上是筆者運(yùn)用成本法估價(jià)的一些初淺見解，希望能與各位朋友互相交流、學(xué)習(xí)。