房地產(chǎn)估價程序，是指房地產(chǎn)估價作業(yè)按其內(nèi)在聯(lián)系，所形成的各個具體操作步驟和環(huán)節(jié)。一般而言，評估一宗房地產(chǎn)主要包括如下六個基本步驟。

　　一、明確估價的基本事項

　　在實際進行房地產(chǎn)評估過程中，會涉及到許多方面的問題，需要處理的事項也較多。有些事項直接關(guān)系到估價作業(yè)的全過程，對估價額也有較大的影響，這些事項被稱坦估價的基本事項，必須預(yù)先明確。一般來說，估價的基本事項包括估價對象、估價目的、估價時點及評估前提四個方面。

　　（一）明確估價對象

　　1.評估實體的確定。即是要明確評估對象是什么、范圍如何。估價的是土地，還是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面積、用途、結(jié)構(gòu)等；如估價的是寫字樓，是否包括其中配備的設(shè)備；如是酒店，是否包括其中的家具等。

　　2.評估對象權(quán)利狀態(tài)的確定。首先要明確所評估的是何種物權(quán)，是所有權(quán)，還是使用權(quán)或抵押權(quán)等。在我國，尤其要注意所評估的是通過有償出讓方式獲得的土地使用權(quán)，還土地使用權(quán)的批租年限，已使用年限、剩余使用年限受到限制、是否完整等。如評估對象是否已設(shè)定了租賃權(quán)、抵押權(quán)和典權(quán)、地役權(quán)等，其年限如何。

　　（二）明確估價目的

　　估價目的可具體分為買賣、交換、租賃、入股、抵押、典當(dāng)、保險、課稅、征用、拆遷補償、投資決策、清產(chǎn)核資、區(qū)域規(guī)劃、分析等。不同的評估目的對于估價方法的選擇和估價結(jié)果盡有一定影響的，因此，必須明確評估目的。

　　明確了評估目的，也就相應(yīng)地確定了所要評估的價格類型，如買賣價格、租賃價格、入股價格、抵押價格、征用價格、課稅價格等。各種價格在評估時都有相應(yīng)的注意事項，如抵押價格評估與買賣價格評估就有較大的差異，由于抵押價格評估要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?，因此其?shù)額應(yīng)等于評估對象的預(yù)期價格（抵押期限）減去處置稅費等；征用價格和課稅價格評估一般是按照國家的有關(guān)規(guī)定進行，如有些國家及地區(qū)規(guī)定，土地的課稅價格用路線價法評估；保險價格的評估僅指建筑物及其家具、設(shè)備的價值等。

　　（三）明確估價時點

　　房地產(chǎn)價格受多種因素影響，是不斷變化的。對于同一宗房地產(chǎn)來說，在不同的時點上，其價格可能有較大的差別。我們通常所說的某宗房地產(chǎn)的價格都是指該房地產(chǎn)在某個特定時點上的時價，我們所要評估的也正是這種時價。非時價的評估不僅是毫無意義的行為，而且也是無法進行的，因此，必須明確估價時點。估價時點一般以年、月、日來表示，其詳略程度一般是由房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定程度及評估的價格種類所決定的。

　　（四）明確評估前提

　　由于特殊情況的需要，以及評估對象與其他事物之間所存在的關(guān)系，在評估上還要明確評估的前提條件，主要包括如下四種：1.獨立估價。獨立估價發(fā)生在估價對象為土地與建筑物合一的“房地產(chǎn)”上，根據(jù)某種需要或特定條件，有時單獨就該房地產(chǎn)的土地部分進行評估，并且不考慮建筑物的存在，這種情形稱為獨立估價。簡單地說，就是將土地當(dāng)成空地，視為無建筑物存在的情形下進行評估。在地上建筑物預(yù)定拆遷的條件下，往往進行建筑物拆遷的獨立估價。

　　2.部分估價。部分估價是指估價對象房地產(chǎn)是由土地及建筑物構(gòu)成的綜合體，在該土地與建筑物為一整體的既定條件下，僅就其中的土地或建筑物進行價格評估。它與獨立估價的區(qū)別是，獨立估價不考慮地上建筑物存在對地價的影響，而部分估價則考慮地上建筑物存在對地價的實際影響，或土地對建筑物價格的實際影響。由房地產(chǎn)價格的均衡法則、適合法則等可以判定，土地或建筑物的部分估價額將受到既定狀態(tài)的影響而發(fā)生變化。

　　3.合并估價或分割估價。以房地產(chǎn)的合并或分割為前提所進行的評估，稱為合并或分割估價。例如，以購買鄰地并與自有土地合并使用為前提，對鄰地進行買賣價格評估即為合并估價；又如，為使土地的一部分分割出售成為可能，而評估其剩余部分的價格，即為分割估價。無論是合并估價還是分割估價，其估價結(jié)果都將與正常評估存在一定差異，其評估出的價格稱為“限定價格”，即在市場受限定的條件下所形成的價格，該價格僅對特定的交易主體具有經(jīng)濟合理性。

　　4.變更估價。變更估價是以改變房地產(chǎn)的利用狀態(tài)為前提所進行的評估，也可稱為變更利用狀態(tài)估價，它主要包括如下幾種情形：（1）以房地產(chǎn)改變原來的用途為前提所進行的估價。如學(xué)生宿舍將改造為賓館，政府機關(guān)辦公樓將改造成供出租的寫字樓等。

　　（2）以房地產(chǎn)重新進行裝修改造為前提所進行的估價。

　?。?）以拆除建筑物為前提對土地進行的估價。

　　對于上述需要確定的種種估價事項，一般都是由委托人提出的，或根據(jù)委托人的意向由估價人員整理出來的。

　　二、擬定估價作業(yè)計劃

　　明確了估價的基本事項，就可以基本把握住整個估價任務(wù)。為了保證估價工作高效享、有秩序地展開，應(yīng)預(yù)先擬定出合理的作業(yè)計劃，其主要內(nèi)容包括如下幾個方面：1.初選估價方法或評估的技術(shù)路線，以便于以后的工作有目的地進行。

　　2.確定投入人員。這是估價作業(yè)計劃的關(guān)鍵內(nèi)容。應(yīng)根據(jù)評估任務(wù)量的大小、性質(zhì)及難易程度確定，在確定時應(yīng)充分考慮估價人員的專長。

　　3.制定評估作業(yè)日期及進度安排。評估作業(yè)日期一般是按委托人的要求確定的。

　　4.評估作業(yè)所需經(jīng)費預(yù)算。一般而言，制定估價作業(yè)計劃多采用線條圖或網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)，以保證計劃的合理與優(yōu)化。

　　三、實地勘察

　　由于房地產(chǎn)在實體上具有不可移動性和個別性等特點，在物權(quán)和適用上又存在多樣化的特征，僅僅根據(jù)委托人或有關(guān)當(dāng)事人提供的情況，還做不到具體、準(zhǔn)確地把握估價對象。因此，估價人員必須親臨現(xiàn)場，實地查明有關(guān)情況。實地勘察的內(nèi)容主要包括如下幾方面：1.對象房地產(chǎn)的位置及其周圍環(huán)境。實地勘察時，除應(yīng)查明地號或門牌號碼外，還應(yīng)對照地籍圖判明對象房地產(chǎn)的邊界及其與鄰地和道路的關(guān)系，這樣才能準(zhǔn)確地把握估價對象的位置、形狀和土地面積等，應(yīng)注意誤勘。同時，還要觀察一下附近的建筑布局、綠化、衛(wèi)生狀況、地勢高低、日照、通風(fēng)及周圍土地利用程度等，并進行實地拍照。

　　2.對象房地產(chǎn)的使用情況及現(xiàn)狀。首先要核實對象房地產(chǎn)的實際用途。如果屬于有收益的房地產(chǎn)，還要查明其出租或經(jīng)營上的收益與費用；其次要查明建筑物的結(jié)構(gòu)、建成時間、新舊程度、完損等級及內(nèi)部裝修等（應(yīng)對建筑物進行內(nèi)外拍照），并了解建筑面積、使用面積或可供出租和營業(yè)用的面積等。不要忽視調(diào)查實際使用情況與登記所規(guī)定的限定用途是否一致，數(shù)量是否相符，權(quán)利狀態(tài)與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案記載是否一致等。

　　3.了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的特征和情況。

　　四、收集分析相關(guān)資料

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)價格的一般影響因素資料

　　房地產(chǎn)價格的一般影響因素，基本上屬于宏觀的社會因素，它們并不直接決定某宗房、地產(chǎn)的價格，但它們對整體房地產(chǎn)市場的價格走勢具有決定意義，對某類房地產(chǎn)的價格變地有時能產(chǎn)生特別大的影響，所有這些，最終也都會體現(xiàn)在個別房地產(chǎn)上。因此，必須廣泛收集并深入分析這方面的有關(guān)資料。

　　從總體來看，一般影響因素對房地產(chǎn)價格的作用是錯綜復(fù)雜的，分析它們對估價對象隊價格究竟產(chǎn)生何種影響更是一個難度很大、非常復(fù)雜的問題。一般來說，沒有固定的數(shù)學(xué)公式可套用，主要依靠估價人員長期積累的豐富經(jīng)驗進行綜合分析判定。尤其是在房地產(chǎn)市場起伏較大、變化莫測時，對于這些因素的分析更要依賴于經(jīng)驗，有時甚至體現(xiàn)為估講師的眼力。但是，當(dāng)房地產(chǎn)市場走勢比較穩(wěn)定，價格變動比較平穩(wěn)時，這些一般影響因素對房地產(chǎn)價格的綜合作用還是能夠體現(xiàn)出規(guī)律性的，房地產(chǎn)價格將出現(xiàn)平穩(wěn)的變動趨勢，這時可運用統(tǒng)計規(guī)律和預(yù)測方法來確定房地產(chǎn)價格的平均增減量、平均增長速度或價格變化模型。對這些數(shù)據(jù)加以具體分析，即可確定一般因素對評估對象價格變化的作用影響。

　　在分析過程中，應(yīng)善于根據(jù)具體情況確定對評估對象或某類物業(yè)的價格變化有較大影響的關(guān)鍵因素，從而既可簡化分析的難度，又可提高分析的精確性。

　　（二）區(qū)域市場資料

　　由于房地產(chǎn)市場的區(qū)域性，區(qū)域市場的資料對評估對象價格的影響更大。區(qū)域市場資料主要包括一般影響因素在區(qū)域市場上的體現(xiàn)，包括該地區(qū)的經(jīng)濟、社會、城市建設(shè)（基礎(chǔ)設(shè)施與公益設(shè)施的建設(shè)）、城市規(guī)劃的發(fā)展變化，也包括該地區(qū)的市場特征及交易情況等。

　　（三）實例資料實例資料，主要包括市場交易實例資料、開發(fā)建造實例資料和房地產(chǎn)運用收益實例資料（如出租房地產(chǎn)的有關(guān)資料）。在評估過程中，無論是否直接運用這些資料，都應(yīng)盡量收集，以供參考。對于搜集到的實例資料，應(yīng)整理成表格形式，以便于利用。

　?。ㄋ模┰u估對象的情況該資料的收集是在實地勘察時完成的，一般是按固定的表格填寫。各類資料的來源渠道主要是：l.委托者提供。

　　2.實地勘察。

　　3.政府有關(guān)部門提供。

　　4.相關(guān)當(dāng)事人提供。

　　5.咨詢公司提供。

　　另外，必須指出，運用不同的估價方法，收集資料的側(cè)重點是有較大差異的。

　　五、運用估價方法進行估算并決定估價結(jié)果

　?。ㄒ唬┰u估方法的選擇

　　在選擇評估方法時，主要依據(jù)如下兩方面情況：1.各種估價方法的適用范圍。

　　2.估價對象的特征及其評估目的和評估前提等。

　　（二）運用估價方法進行價格試算

　　依據(jù)某種方法直接計算出來的估價結(jié)果，還不足以令人信眼，因此，在估價作業(yè)上一般不作為最終估價結(jié)果。這種價格，稱為試算價格。關(guān)于試算價格的計算過程見相應(yīng)的估價方法章節(jié)。

　?。ㄈ┱{(diào)整試算價格

　　運用不同方法所估算出來的試算價格是有一定差異的，即使是運用同一估價方法，因所依據(jù)的資料不同，也會得出不同的計算結(jié)果。因此，必須對試算價格進行綜合分析并予以調(diào)整，使之不致產(chǎn)生重大的差誤。

　　1.調(diào)整試算價格的主要依據(jù)。試算價格之間所存在的差異，可能是因為所用的估價方法不同，也可能是因為所依據(jù)的資料不同。因此，調(diào)整試算價格主要應(yīng)考慮如下兩方面：（l）資料的可信程度。要使估價結(jié)果能得到社會承認，所依據(jù)的資料不僅要全面，而且必須準(zhǔn)確。因此，在調(diào)整試算價格時，首先應(yīng)當(dāng)對估算過程所依據(jù)的資料進行檢查。檢查時，不僅要分析資料的真實性，還要進一步分析資料的選擇及運用是否恰當(dāng)，有關(guān)房地產(chǎn)價格形成與運動的各項法則對該估價活動的應(yīng)用是否恰當(dāng)，價格影響因素的分析以及吃域因素和個別因素分析是否恰當(dāng)?shù)取?/p>

　　（2）估價對象的種類。如果判明所依據(jù)的資料是可靠的，則還應(yīng)檢查該資料是否與對象房地產(chǎn)的種類及委托估價的目的相符合。對此，一般將估價對象劃分為自用房地產(chǎn)和收益房地產(chǎn)兩類來予以分析。

　　對于自用房地產(chǎn)，一般應(yīng)以比準(zhǔn)價格（按市場比較法估算的）或積算價格（按成本法估算的）為依據(jù)進行價格調(diào)整，并作為決定最終估價額的依據(jù)。

　　對于收益房地產(chǎn)，一般以收益價格為主來調(diào)整，但因為在估算收益價格時，即使能夠正確把握純收益，也會因為在資本化率的選取上存在微小差異而導(dǎo)致收益價格出現(xiàn)較大誤差，因此，對于收益房地產(chǎn)，還必須較多地斟酌比準(zhǔn)價格或積算價格來進行調(diào)整，并以此作為決定最終估價額的基本依據(jù)。

　　2.調(diào)整試算價格的主要方法。調(diào)整試算價格的方法主要有三種，

　?。ㄋ模┳罱K估價額的決定

　　在如何決定最終估價結(jié)果上，有兩種不盡相同的的意見：1.以調(diào)整得出的最終估算結(jié)果為主要依據(jù)。

　　2.以估價人員的經(jīng)驗為主，參考估算結(jié)果。

　　我們認為第一種意見更為合理，應(yīng)作為決定最終估價結(jié)果的主要方案。但對于比較特殊的估價活動，有時需要估價人員更多地依賴于經(jīng)驗來決定最終估價額。最終估價額的決定是整個估價作業(yè)的最關(guān)鍵步驟，一般應(yīng)由幾位資深的估價師共同研究拍板。

　　六、撰寫估價報告

　　估價報告是記述評估成果的文件，為了保證其質(zhì)量，在撰寫時要遵循掌握內(nèi)容全面、格式清晰、簡明扼要、突出評估依據(jù)的原則。

　　（一）估價報告書的形式

　　估價報告書有定型式（或稱表格式）、自由式與混合式三種，可根據(jù)評估活動的具體情況靈活選用。

　　1.定型式估價報告書。又稱封閉式估價報告書，是固定格式、固定內(nèi)容，估價人員必須按要求填寫，不得隨意增減。其優(yōu)點是一般事項反映全面，填寫省時省力；缺點是不能根據(jù)估價對象的具體情況而深入分析某些特殊事項。如果能針對不同的估價目的和不同類型的房地產(chǎn)，制作相應(yīng)的定型式估價報告書，則可以在一定程度上彌補這一缺點。

　　2.自由式估價報告書。又稱開放式估價報告書，是由估價人員根據(jù)評估對象的情況而自由撰寫的、無一定格式的估價報告書。其優(yōu)缺點與定型式估價報告書恰好相反。

　　3.混合式估價報告書?；旌鲜焦纼r報告書是兼取前兩種報告書的形式，既有自由式部分，又有定型式部分的估價報告書。

　?。ǘ┕纼r報告書的組成

　　一份完整的估價報告書通常由下述六個部分組成：1.封面（寫明報告名稱）。

　　2.目錄。

　　3.致委托者函。

　　4.估價結(jié)果報告。

　　5.估價分析報告（即技術(shù)報告）。

　　6.有關(guān)附件。

　　（三）估價報告書的內(nèi)容

　　在估價報告書中至少要記載下列事項：1.委托估價者名稱。

　　2.受理估價者名稱。

　　3.估價對象概況。包括估價對象的實體狀況與權(quán)利狀況。

　　4.估價目的。在報告書的相應(yīng)地方，應(yīng)同時說明根據(jù)此目的在評估過程中考慮了哪些特殊事項。

　　5.估價時點。

　　6.估價作業(yè)日期。

　　7.評估依據(jù)。

　　8.估價采用的方法、技術(shù)路線和測算過程。

　　9.估價結(jié)論。即最終估價額。

　　10.決定估價額的理由。

　　11.估價前提及估價結(jié)果的使用范圍。

　　12.估價人員情況。應(yīng)說明估價人員與評估對象有無利害關(guān)系。

　　13.附屬資料。如評估對象的地籍圖、平面圖、外觀和內(nèi)部照片、產(chǎn)權(quán)證明、估價人員和估價機構(gòu)的資格證明等。

　　上述六個基本估價步驟具有明顯的階段性。明確估價的基本事項與擬定估價作業(yè)計劃，屬于估價的準(zhǔn)備階段；實地勘察、搜集與分析相關(guān)資料、運用估價方法估算并決定估價權(quán)，同于估價的實施階段；撰寫估價報告則屬于估價的結(jié)束階段。上述三個階段、六個步驟反映了估價的主要過程。不同論著在介紹估價程序時往往存在著某些差異，但異點不是發(fā)議在上述六個基本步驟上，而是由于闡述問題的詳略程度或范圍不同所造成的。因此，估價的基本程序是相同的。