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對個人受贈不動產(chǎn)對外銷售征個稅問題

來源: 許逸鵬 編輯: 2008/08/15 09:34:42  字體:

  《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]144號,以下簡稱《通知》)對個人將受贈不動產(chǎn)對外銷售的個人所得稅稅收管理作出如下規(guī)定:受贈人取得贈與人無償贈與的不動產(chǎn)后,再次轉(zhuǎn)讓該項不動產(chǎn)的,在繳納個人所得稅時,以財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額,按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。并且規(guī)定在計征個人受贈不動產(chǎn)個人所得稅時,不得核定征收,必須嚴格按照稅法規(guī)定據(jù)實征收。

  《通知》下發(fā)后,有納稅人對上述政策規(guī)定非常不理解,認為稅收有失公平,稅負太重,使稅務(wù)機關(guān)在政策執(zhí)行時遇到較大阻力。以下通過幾個例子加以說明。

  例子1:2004年丈夫甲某與妻子乙某以50萬元購入一所住宅,房產(chǎn)雙方共有(各占50%份額)。2007年8月,夫妻兩人同意將該房產(chǎn)以80萬元價格出售,共應(yīng)繳個人所得稅=(80-50)*20%=6萬元(為方便計算,假設(shè)其他交易稅費為零,下同)。雙方同意收入全部歸乙所有,乙某實際獲款74萬元。

  例子2:2004年丈夫甲某與妻子乙某以50萬元購入一所住宅,房產(chǎn)雙方共有(各占50%份額)。2007年8月,甲、乙雙方離異,雙方友好約定房產(chǎn)無償歸乙所有。同月,乙將房產(chǎn)以80萬元價格出售。房產(chǎn)一半是屬于乙的,可以扣減當時的購房成本,另一半是屬于受贈所得,不能扣減購房成本,乙應(yīng)繳個人所得稅=(40-25)*20%+40*20%=11萬元。乙某實際獲款69萬元。

  例子3:2004年丈夫甲某與妻子乙某以50萬元購入一所住宅,房產(chǎn)雙方共有(各占50%份額)。2007年5月,甲、乙雙方離異,雙方約定房產(chǎn)歸兒子丙所有,并辦妥過戶手續(xù)。2007年8月丙將房產(chǎn)以80萬元價格出售。由于房產(chǎn)全部為受贈所得,丙應(yīng)繳個人所得稅=80*20%=16萬元。丙將售房所得全部給乙,乙某實際獲款64萬元。

  同一幢房產(chǎn),同樣只發(fā)生一次贈與及一次交易,但由于贈與的環(huán)節(jié)與方式不同,導致了稅負差異較大。在現(xiàn)實生活中,納稅人通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈與等方式取得住房較為普遍,取得受贈的住房再轉(zhuǎn)讓的情況也經(jīng)常發(fā)生。納稅人往往在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時才了解該項稅收政策,不允許受贈人扣除成本。對此納稅人難以理解,爭議較大。另一個極端的例子是:兒子購入一所住房,贈給父親,其后父親再將該住房回贈給兒子。兒子把住房出售,那么,按政策規(guī)定兒子也不能扣除購房成本,按售價全額征20%的個人所得稅。

  筆者認為,《通知》的出臺,堵塞了納稅人通過假“贈與”的方式偷逃地方稅費的途徑,有利于稅收征管。但是,對于繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈與等真實的贈與,《通知》“一刀切”均不允許受贈人扣除成本,容易引起征納之間的矛盾。建議對個人將繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈與方式取得的住房出售,允許扣減購房成本;對通過其他無償受贈方式取得的住房,僅允許減除受贈、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。

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