一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策不當(dāng)對成本的影響

　　當(dāng)前，我國房地產(chǎn)開發(fā)市場的投資環(huán)境日趨復(fù)雜，潛在著各種風(fēng)險。稍有不慎，就會決策失誤，給企業(yè)帶來巨大的投資風(fēng)險。在企業(yè)管理體系下，風(fēng)險的存著直接會影響到項(xiàng)目的開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策不當(dāng)對項(xiàng)目成本的影響主要體現(xiàn)在以下幾個方面。

　　1.經(jīng)濟(jì)形勢變動影響項(xiàng)目開發(fā)成本

　　經(jīng)濟(jì)形勢變動會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的巨大損失，如市場需求、購買力、利率、稅率、匯率等。由于從可行性研究到樓盤上市的時段內(nèi)，市場需求變動的可能性很大，消費(fèi)者對戶型結(jié)構(gòu)及單元面積的偏好也會發(fā)生變化。原來的細(xì)分市場上該類物業(yè)還供不應(yīng)求，而不久卻可能大量積壓，難免使投資收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離預(yù)期。通貨膨脹時期，貨幣貶值，價格全面上漲，房地產(chǎn)雖然具有一定的抵抗通貨膨脹的能力，但其價格也會上漲。而人們手中持有的貨幣量是一定的，這樣購買力相對下降，可能無力支付日漸升值的房地產(chǎn)，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目難以售出而承擔(dān)風(fēng)險。

　　2.法律政策風(fēng)險影響項(xiàng)目開發(fā)成本

　　法律政策風(fēng)險是指一個國家所處的國際國內(nèi)政治環(huán)境變動及相應(yīng)的政策法律調(diào)整（如金融政策和財政政策變動、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。對房地產(chǎn)開發(fā)商影響最為直接的是金融政策和財政政策。就金融政策而言，實(shí)行緊的貨幣政策還是實(shí)行松的貨幣政策直接影響開發(fā)者和購買者所持有的資本，影響項(xiàng)目的開發(fā)和出售，從而影響到企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)所需的成本費(fèi)用。如07年出臺的一系列土地增值稅條例和房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)辦法，大大增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本。

　　3.相關(guān)決策人員素質(zhì)偏低加大開發(fā)成本

　　首先，在我國房地產(chǎn)企業(yè)中，從事項(xiàng)目考察，項(xiàng)目測算的人員素質(zhì)普遍不高，根據(jù)這些人員指定的項(xiàng)目企劃進(jìn)行投資分析，決策者很難做出正確的決策，從而造成了項(xiàng)目投資失誤，給企業(yè)帶來一定的損失，這些損失都計(jì)入企業(yè)的開發(fā)成本。其次，企業(yè)開發(fā)決策者自身缺乏敏銳的市場洞察力和戰(zhàn)略眼光，對項(xiàng)目預(yù)期不準(zhǔn)確，盲目開發(fā)盲目建設(shè)，造成項(xiàng)目開發(fā)后難以出售或在出售后難以得到預(yù)期效果，使得成本難以收回或收回速度較慢。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策不當(dāng)產(chǎn)生的原因

　　1.外邊環(huán)境變化帶來的投資風(fēng)險

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部市場環(huán)境經(jīng)常會出現(xiàn)意想不到的不利變化，由此引發(fā)多種風(fēng)險，主要表現(xiàn)為：第一，嚴(yán)重的通貨膨脹、物價上漲，誘發(fā)建材價格上漲，工程造價跟著上漲；第二，貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風(fēng)險。第三，房地產(chǎn)供求形勢的變化。房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足的狀況已成歷史，現(xiàn)在的情況是供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。第四，房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當(dāng)前銀行對房地產(chǎn)業(yè)的支持重點(diǎn)從開發(fā)變?yōu)橘徺I，這不利于剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開展。

　　2.開發(fā)商主觀投資失誤

　　房地產(chǎn)開發(fā)商主觀上對房地產(chǎn)市場供求形勢，房地產(chǎn)政策，金融政策的理解、判斷或把握上出現(xiàn)偏差。如有的發(fā)展商過分地相信自己會容易將項(xiàng)目轉(zhuǎn)手，而實(shí)際并未如愿；有的開發(fā)商在決策上項(xiàng)目時只考慮、分析了一時的市場供求形勢，而沒把開發(fā)的周期因素考慮進(jìn)去，或者對市場的估計(jì)及項(xiàng)目自身的優(yōu)勢的判斷過于樂觀，最終導(dǎo)致銷售困難；還有的開發(fā)商經(jīng)營實(shí)力（開發(fā)實(shí)力、管理能力、行銷能力）不足，項(xiàng)目運(yùn)作中難于實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營業(yè)績。

　　3.由于信息不對稱或不準(zhǔn)確對成本預(yù)期不準(zhǔn)確

　　由于當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息化水平較低，缺乏先進(jìn)的信息獲取采集手段，造成很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所依據(jù)的信息不夠準(zhǔn)確，或前期調(diào)研不細(xì)，對購買力及項(xiàng)目的銷售前景預(yù)期過于樂觀，都會導(dǎo)致在運(yùn)用中出現(xiàn)與當(dāng)初的估計(jì)有較大偏差，從而導(dǎo)致后期的成本變化，在預(yù)期基礎(chǔ)上加大了項(xiàng)目的開發(fā)成本。

　　三、完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策控制和成本管理的措施

　　1.降低房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險

　　（1）進(jìn)行充分的市場調(diào)查分析

　　風(fēng)險是指在投資經(jīng)營過程中各種不確定因素，使實(shí)際收益偏離預(yù)期收益的可能性。減少這種不確定性，從而減少這種偏離的最好方法，就是通過市場調(diào)查充分利用信息化手段，獲得盡可能詳盡和準(zhǔn)確的信息，把不確定性降低到最低限度，從而較好地控制房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險。通過房地產(chǎn)市場的供求狀況和趨勢進(jìn)行全面的調(diào)查分析，從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項(xiàng)目，這部分工作可以由投資企業(yè)的相關(guān)部門對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查，也可委托咨詢公司等中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

　�。�2）采取多樣化組合投資

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上，投資建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等，以減少未來收益的不確定性。因?yàn)楦鞣N不同類型房地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險大小不一，收益高低相應(yīng)不同。一般而言，開發(fā)項(xiàng)目收益率相對較高的風(fēng)險大，開發(fā)項(xiàng)目收益率相對較低的風(fēng)險小。如果資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，整體開發(fā)風(fēng)險就會降低，其實(shí)質(zhì)就是用個別房地產(chǎn)開發(fā)的高收益去彌補(bǔ)個別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個較為平均的收益。房地產(chǎn)多樣化投資的關(guān)鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產(chǎn)的資金比例，使得即可降低開發(fā)風(fēng)險又可獲取較高的收益率。

　�。�3）提前與租戶、客戶簽訂租約或預(yù)售合同

　　工程完工后房地產(chǎn)空置的風(fēng)險，租金下降的風(fēng)險，售價跌落的風(fēng)險，都可通過預(yù)租預(yù)售的安排來避免。當(dāng)然，預(yù)租、預(yù)售時，還應(yīng)注意一個問題，這就是開發(fā)商的風(fēng)險降低意味著與其交易的客戶的風(fēng)險提高。所以，開發(fā)期越長，其他行業(yè)的客戶就越不愿意與開發(fā)商簽定固定價格的合同。若要預(yù)租或預(yù)售，則租金、售價就會被壓得較低。

　　2.對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行有效的成本控制

　�。�1）運(yùn)用保險手段轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險

　　通過向保險公司投保，以繳納保險費(fèi)為代價，將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司承擔(dān)。保險作為一種及時、有效、合理的分?jǐn)倱p失和實(shí)施經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞剑�一直是處置風(fēng)險的主要手段，但保險的使用仍是有限的，因?yàn)椴⒎撬�有風(fēng)險都可以保險，而且在很多情況下，保險并不能提供充分的補(bǔ)償。

　　（2）通過非保險手段轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過正當(dāng)、合法的合同條款的擬定等方法將開發(fā)風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位。如房地產(chǎn)開發(fā)商將施工中危險性較高的工作轉(zhuǎn)包給其他的專業(yè)性施工單位，從而減少自己的風(fēng)險責(zé)任。再如實(shí)行項(xiàng)目股份化，將經(jīng)營風(fēng)險分散到全體股東身上等。對某些超過開發(fā)商能力的風(fēng)險，或保險無法提供的情況下，此種方法發(fā)揮著特有的作用。

　　（3）直接承擔(dān)風(fēng)險損失的補(bǔ)償責(zé)任

　　如將預(yù)計(jì)有可能發(fā)生的損失直接攤?cè)肴粘＝?jīng)營成本，又如建立風(fēng)險損失補(bǔ)償基金或建立自保公司。近年來，以組建專業(yè)自保公司作為主要形式的自留風(fēng)險手段，已在國內(nèi)外成為一種十分引人注目和具有廣闊發(fā)展前景的手段，而這種主動自留風(fēng)險手段的選擇與實(shí)踐，應(yīng)遵循法律規(guī)定，如對法定保險、強(qiáng)制保險的風(fēng)險標(biāo)的能否自留，就受到很大的限制，同時還要受自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力的制約。

　　3.參考目標(biāo)成本控制方案進(jìn)行投資決策

　　開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前都要有可行性研究，如果盲目進(jìn)行投資，則企業(yè)的利潤得不到保證，并可能導(dǎo)致企業(yè)虧損甚至倒閉。因此利用目標(biāo)建筑成本控制方案來進(jìn)行投資決策具有一定的科學(xué)性和可行性。在立項(xiàng)以前，要經(jīng)過反復(fù)測算，如果確定的建筑成本總額低于建筑成本控制數(shù)，則該投資項(xiàng)目可行。如果高于建設(shè)成本控制數(shù)，則表示未達(dá)到利潤的期望值，該項(xiàng)目不可行。通過系統(tǒng)全面的測算，能夠確保企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的目的性，減少因盲目開發(fā)而給企業(yè)帶來的經(jīng)營風(fēng)險和不必要的開發(fā)成本。