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房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)成本的稽查方法

來(lái)源: 編輯: 2009/07/06 16:31:41 字體:

  房地產(chǎn)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法為:

  可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷可銷售總面積

  銷售成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的面積×可售面積單位工程成本

  檢查時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題:

  1.審查成本計(jì)算是否正確

  審查企業(yè)是否分清項(xiàng)目,成本計(jì)算是否正確,有無(wú)故意提高單位面積開(kāi)發(fā)成本。

  成本對(duì)象總成本-(土地征用費(fèi)(拆遷補(bǔ)償費(fèi))+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+設(shè)計(jì)不可轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施造價(jià)+建安工程招標(biāo)價(jià)格+開(kāi)發(fā)間接費(fèi))

  預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)面積,求出預(yù)計(jì)單位面積開(kāi)發(fā)成本。檢查時(shí)要仔細(xì)核對(duì)有關(guān)合同和立項(xiàng)書(shū),檢查預(yù)計(jì)單位面積開(kāi)發(fā)成本是否準(zhǔn)確,有無(wú)故意提高單位面積開(kāi)發(fā)成本,造成多轉(zhuǎn)成本。

  審查有無(wú)將土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費(fèi),開(kāi)發(fā)間接費(fèi)直接記入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本,而不攤?cè)肟捎袃斵D(zhuǎn)化的配套設(shè)施,自用房產(chǎn),出租房產(chǎn)等,增加銷售成本。

  在檢查中要注意,房地產(chǎn)項(xiàng)目中建造的各類營(yíng)業(yè)性的“會(huì)所”是否按規(guī)定作為固定資產(chǎn)管理。有無(wú)將應(yīng)記入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本直接轉(zhuǎn)入銷售成本,造成提前結(jié)轉(zhuǎn)成本,少納稅款。重點(diǎn)審查開(kāi)發(fā)產(chǎn)品科目的貸方是否按銷售房屋面積結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本,有無(wú)早轉(zhuǎn),多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。

  2.配套設(shè)施成本結(jié)轉(zhuǎn)是否正確

  通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)檢查看有無(wú)可有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施(如商店、銀行、郵電所),這些配套設(shè)施如何結(jié)轉(zhuǎn)成本,有無(wú)直接列入開(kāi)發(fā)成本現(xiàn)象。一般存在問(wèn)題為不單獨(dú)按項(xiàng)目核算,直接將開(kāi)發(fā)成本列入房屋開(kāi)發(fā)成本;或單獨(dú)核算成本,但不對(duì)土地費(fèi)用或基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)進(jìn)行分?jǐn)偂?

  3.注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時(shí),結(jié)轉(zhuǎn)成本是否正確

  檢查時(shí)應(yīng)注意已出租的房產(chǎn)或周轉(zhuǎn)房再銷售時(shí),結(jié)轉(zhuǎn)成本有無(wú)減去已提折舊或已攤消費(fèi)用,造成多轉(zhuǎn)成本現(xiàn)象。

  4.檢查有無(wú)白條入賬現(xiàn)象

  白條支付材料款,工程款,土地款,甚至以白條的形式虛增以上款項(xiàng),加大工程成本,是房地產(chǎn)業(yè)普遍存在的問(wèn)題,檢查時(shí)可以與合同協(xié)議進(jìn)行比對(duì),檢查構(gòu)成房地產(chǎn)成本的的各類費(fèi)用的支付憑證是否合法、真實(shí)、有效。有無(wú)收受假發(fā)票等不合法的發(fā)票入賬支付費(fèi)用。

責(zé)任編輯:zoe

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