房企直接參與前期拆遷涉稅處理不可“越位”

    在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行涉稅檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)部分房地產(chǎn)企業(yè)直接參與拆遷過(guò)程，并代為支付拆遷費(fèi)等經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)。對(duì)該類前期拆遷業(yè)務(wù)的財(cái)稅處理，不少企業(yè)存在明顯的“越位”問(wèn)題。筆者結(jié)合一房地產(chǎn)案例，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)直接參與拆遷過(guò)程涉稅會(huì)計(jì)處理分析如下：

    案例

    2012年某房地產(chǎn)公司參與城中村改造項(xiàng)目，前期墊付拆遷補(bǔ)償資金680萬(wàn)元；支付建筑物拆除、平整土地人工費(fèi)用50萬(wàn)元；招拍掛取得土地后，一次性支付土地出讓金1200萬(wàn)元。拆遷補(bǔ)償經(jīng)政府評(píng)審后，一次性返回該公司800萬(wàn)元，其中包含評(píng)審拆遷費(fèi)680萬(wàn)元，拆遷施工費(fèi)80萬(wàn)元。

    該公司會(huì)計(jì)處理如下（單位，萬(wàn)元）：

    （1）前期墊付拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)：

    借：開(kāi)發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償   680

    貸：銀行存款             680

    （2）支付建筑物拆除、平整土地人工費(fèi)用50萬(wàn)元：

    借：開(kāi)發(fā)成本——前期工程費(fèi)       50

    貸：銀行存款             50

    （3）土地拆遷完畢，競(jìng)拍成功后，支付土地出讓金：

    借：開(kāi)發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 1200

    貸：銀行存款            1200

    （4）收到政府返還：

    借：銀行存款                800

    貸：開(kāi)發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)   800

    分析

    筆者觀點(diǎn)：上述處理中，公司支付政府土地出讓金1200萬(wàn)元計(jì)入土地成本沒(méi)有問(wèn)題，但其它會(huì)計(jì)賬務(wù)處理不妥,存在明顯“越位”問(wèn)題?！秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（2011年國(guó)務(wù)院令第590號(hào)）第四條規(guī)定，市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作?！秶?guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2010〕151號(hào)）第四條規(guī)定，土地出讓必須以宗地為單位提供規(guī)劃條件、建設(shè)條件和土地使用標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房用地單宗出讓面積規(guī)定，不得將兩宗以上地塊捆綁出讓，不得“毛地”出讓。

    上述文件表明，國(guó)家已取消了“生地”，經(jīng)過(guò)招拍掛辦法出讓的土地，必須是能用于直接開(kāi)發(fā)的“熟地”。這個(gè)時(shí)候，拆遷補(bǔ)償是由政府來(lái)完成的，支付拆遷費(fèi)的主體是政府。本案中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雖然直接參與拆遷，但并非是拆遷主體，也非征收人。由于政府無(wú)充裕財(cái)政資金作支持，要求開(kāi)發(fā)商先期介入拆遷，待開(kāi)發(fā)商繳納土地出讓金后，政府對(duì)開(kāi)發(fā)商先期墊付資金進(jìn)行部分返還。這種情況下，房地產(chǎn)公司實(shí)際發(fā)生的是代理業(yè)務(wù)，而非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。其前期墊付的拆遷補(bǔ)償支出應(yīng)作為房地產(chǎn)公司的“其他應(yīng)收款”，在政府返還給予其拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)，則應(yīng)先沖減“其他應(yīng)收款”，沖減后余額作“其他業(yè)務(wù)收入”處理；房地產(chǎn)公司支付的建筑物拆除、平整土地人工費(fèi)用先計(jì)入“勞務(wù)成本”，結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)成本”；這樣最終能核算出其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)，而這些與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身的開(kāi)發(fā)成本是無(wú)關(guān)的。

    因此，筆者認(rèn)為上述房地產(chǎn)公司該項(xiàng)業(yè)務(wù)正確會(huì)計(jì)處理如下（單位，萬(wàn)元）：

    （1）前期墊付拆遷補(bǔ)償款：

    借：其他應(yīng)收款    680

    貸：銀行存款         680

    （2）房地產(chǎn)公司支付建筑物拆除、平整土地人工費(fèi)用50萬(wàn)元：

    借：勞務(wù)成本           50

    貸：應(yīng)付職工薪酬     50

    借：應(yīng)付職工薪酬      50

    貸：銀行存款       50

    （3）支付土地出讓金：

    借：開(kāi)發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)   1200

    貸：銀行存款       1200

    （4）拆遷補(bǔ)償款返還房地產(chǎn)企業(yè)：

    借：銀行存款           800

    貸：其他應(yīng)收款         680

    其他業(yè)務(wù)收入——建筑業(yè)收入  80

    其他業(yè)務(wù)收入——代理服務(wù)收入40

    （5）同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)勞務(wù)成本：

    借：其他業(yè)務(wù)成本          50

    貸：勞務(wù)成本           50

    營(yíng)業(yè)稅處理：按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于政府收回土地使用權(quán)及納稅人代墊拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2009〕520號(hào)）規(guī)定，該企業(yè)受托負(fù)責(zé)實(shí)質(zhì)拆遷，取得的提供建筑物拆除、平整土地勞務(wù)取得的收入，按“建筑業(yè)”繳納營(yíng)業(yè)稅，應(yīng)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅：80×3%＝2.4（萬(wàn)元）。另外，公司先期代理支付動(dòng)遷補(bǔ)償款，其收支差額，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅（800－680－80）×5%＝2（萬(wàn)元）。公司拆遷環(huán)節(jié)應(yīng)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅：2.4＋2＝4.4（萬(wàn)元）。

    企業(yè)所得稅處理：應(yīng)納稅所得額＝800萬(wàn)元－680萬(wàn)元－50萬(wàn)元－企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與上述業(yè)務(wù)相關(guān)的成本費(fèi)用－繳納的相關(guān)營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)。

    土地增值稅處理：根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二條規(guī)定，對(duì)于上述該公司前期拆遷業(yè)務(wù)，不屬于轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)收入，不征收土地增值稅。

    契稅、印花稅處理：取得土地過(guò)程中，計(jì)稅依據(jù)皆為1200萬(wàn)元。

    針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在財(cái)務(wù)“越位”處理問(wèn)題，作為稅收管理員更應(yīng)及早介入，做好納稅輔導(dǎo)，該“舉旗”時(shí)當(dāng)“舉旗”，該“吹哨”時(shí)當(dāng)“吹哨”，該處理時(shí)當(dāng)處理，盡職盡責(zé)當(dāng)好國(guó)家稅收的合格“裁判”。