如何充分加計(jì)土地增值稅允許扣除項(xiàng)目

　?。╨）充分計(jì)列利息費(fèi)用及其他費(fèi)用支出現(xiàn)行土地增值稅制度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中作為財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出有兩種列支方法：一是在商業(yè)銀行同類同期貸款利息范圍內(nèi)據(jù)實(shí)扣除。同時(shí)對(duì)其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和（以下簡(jiǎn)稱“合計(jì)數(shù)”）的5%計(jì)算扣除；二是對(duì)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可按上述“合計(jì)數(shù)”的10%計(jì)算扣除包括利息在內(nèi)的全部費(fèi)用支出。

　　在實(shí)際操作中，以上兩種方法計(jì)算的“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”必然存在差異。因?yàn)榈谝环N方法中允許“據(jù)實(shí)扣除”的利息和第二種方法中“合計(jì)數(shù)”的5%（即因包括利息費(fèi)用而增加的部分）不一定相等。如果企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，就要比較這兩者的高低，選擇其中扣除利息較高者對(duì)應(yīng)的方法，作為企業(yè)的最后選擇。如果允許“據(jù)實(shí)扣除”的利息費(fèi)用較高，應(yīng)選用第一種方法，單獨(dú)計(jì)算利息支出；否則，應(yīng)選用后一種方法，按“合計(jì)數(shù)”的10%扣除全部費(fèi)用。

　?。?）充分利用對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的附加扣除實(shí)施納稅籌劃《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可按“合計(jì)數(shù)”的20%加計(jì)扣除項(xiàng)目金額，其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，不享受此項(xiàng)費(fèi)用扣除。此舉的主要目的是為了抑制對(duì)房地產(chǎn)的炒買炒賣行為、因此，當(dāng)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)時(shí)，不宜作為其非主營(yíng)項(xiàng)目，而應(yīng)考慮重新設(shè)立一獨(dú)立核算的、專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。這樣，不僅可以在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中享受前述附加扣除，實(shí)現(xiàn)土地增值稅的納稅籌劃，而且可以在今后的各納稅年度中利用企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系實(shí)現(xiàn)其他稅收的納稅籌劃。比如，通過雙方的銷售收入分列，可使雙方各自扣除業(yè)務(wù)招待費(fèi)（或交際應(yīng)酬費(fèi)）時(shí)適用較高的扣除率，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)所得稅（或外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅）的納稅籌劃。

　　所謂土地增值稅，就是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后增值再按比例交納的稅收。納稅人是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)）并取得收入的個(gè)人和單位。征稅范圍包括土地、地上建筑物及其附著物，不包括通過繼承和贈(zèng)予等無償方式轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，課稅對(duì)象有償轉(zhuǎn)讓的土地增值額。根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，土地增值稅的稅率為四級(jí)超額累進(jìn)稅率，即增值額未超過項(xiàng)目金額的50%，稅率為30%；值額超過項(xiàng)目金額的50%未超過100%，稅率為40%；值額超過項(xiàng)目金額的100%未超過200%，稅率為50%；值額超過項(xiàng)目金額的200%以上，稅率為60%。

　　2006年12月1日《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無法確定土地增值額的實(shí)施總價(jià)作為稅基的，各省稅率不同但基本按現(xiàn)價(jià)或評(píng)估價(jià)的1%～2%.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅；因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅；個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免征土地增值稅；居住滿3年未滿5年的減半征收土地增值稅。