如何充分加計土地增值稅允許扣除項目

　　（l）充分計列利息費用及其他費用支出現(xiàn)行土地增值稅制度對房地產開發(fā)中作為財務費用的利息支出有兩種列支方法：一是在商業(yè)銀行同類同期貸款利息范圍內據(jù)實扣除。同時對其他房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和（以下簡稱“合計數(shù)”）的5%計算扣除；二是對不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，可按上述“合計數(shù)”的10%計算扣除包括利息在內的全部費用支出。

　　在實際操作中，以上兩種方法計算的“房地產開發(fā)費用”必然存在差異。因為第一種方法中允許“據(jù)實扣除”的利息和第二種方法中“合計數(shù)”的5%（即因包括利息費用而增加的部分）不一定相等。如果企業(yè)進行納稅籌劃，就要比較這兩者的高低，選擇其中扣除利息較高者對應的方法，作為企業(yè)的最后選擇。如果允許“據(jù)實扣除”的利息費用較高，應選用第一種方法，單獨計算利息支出；否則，應選用后一種方法，按“合計數(shù)”的10%扣除全部費用。

　　（2）充分利用對房地產開發(fā)企業(yè)的附加扣除實施納稅籌劃《土地增值稅實施細則》規(guī)定，對從事房地產開發(fā)的企業(yè)，可按“合計數(shù)”的20%加計扣除項目金額，其他企業(yè)從事房地產開發(fā)的，不享受此項費用扣除。此舉的主要目的是為了抑制對房地產的炒買炒賣行為、因此，當非房地產開發(fā)企業(yè)欲進入房地產業(yè)時，不宜作為其非主營項目，而應考慮重新設立一獨立核算的、專門從事房地產開發(fā)和交易的關聯(lián)企業(yè)。這樣，不僅可以在房地產開發(fā)業(yè)務中享受前述附加扣除，實現(xiàn)土地增值稅的納稅籌劃，而且可以在今后的各納稅年度中利用企業(yè)的關聯(lián)關系實現(xiàn)其他稅收的納稅籌劃。比如，通過雙方的銷售收入分列，可使雙方各自扣除業(yè)務招待費（或交際應酬費）時適用較高的扣除率，進而實現(xiàn)企業(yè)所得稅（或外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅）的納稅籌劃。

　　所謂土地增值稅，就是納稅人轉讓房地產取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后增值再按比例交納的稅收。納稅人是有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（簡稱房地產）并取得收入的個人和單位。征稅范圍包括土地、地上建筑物及其附著物，不包括通過繼承和贈予等無償方式轉讓的房地產，課稅對象有償轉讓的土地增值額。根據(jù)國務院頒布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，土地增值稅的稅率為四級超額累進稅率，即增值額未超過項目金額的50%，稅率為30%；值額超過項目金額的50%未超過100%，稅率為40%；值額超過項目金額的100%未超過200%，稅率為50%；值額超過項目金額的200%以上，稅率為60%。

　　2006年12月1日《關于個人轉讓二手房征收土地增值稅問題的通知》對個人轉讓房地產無法確定土地增值額的實施總價作為稅基的，各省稅率不同但基本按現(xiàn)價或評估價的1%～2%.納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅；個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核準，凡居住滿5年或5年以上的，免征土地增值稅；居住滿3年未滿5年的減半征收土地增值稅。