企業(yè)建樓換方式節(jié)稅1700萬

    隨著現(xiàn)代企業(yè)制度的推行，國(guó)有大中型企業(yè)和大的民營(yíng)企業(yè)紛紛成立企業(yè)集團(tuán)公司。由于管理方式上的慣性和對(duì)稅法的了解不夠，集團(tuán)公司內(nèi)部母子公司之間，尤其與全資子公司及持股比例較高的子公司之間，在財(cái)產(chǎn)往來上依然是你我不分，有時(shí)分了卻又分配不當(dāng)，這樣導(dǎo)致企業(yè)繳了不少本不該繳的稅。下面筆者就分析一個(gè)典型案例。
 　 A企業(yè)投資35000萬元建設(shè)一大型辦公、住宅綜合樓，其中地價(jià)4000萬元，資本化利息3000萬元可明確分?jǐn)?，并可提供金融機(jī)構(gòu)證明。除綜合樓中的五層留作自用外，其余部分全部對(duì)外銷售，約合7000萬元，占總投資的 20%，地價(jià)、資本化利息均按此比例分?jǐn)?。預(yù)計(jì)銷售收入為39000萬元，發(fā)生各種房地產(chǎn)開發(fā)如管理、銷售費(fèi)用等3000萬元（不含已資本化利息）。
　　A企業(yè)準(zhǔn)備采用自建然后轉(zhuǎn)銷售的方式進(jìn)行，并對(duì)銷售和自用兩部分進(jìn)行分別核算。A企業(yè)自建并留作自用的部分不征營(yíng)業(yè)稅，自建后對(duì)外銷售的部分，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條規(guī)定，視同提供應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)按建筑業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅。建筑企業(yè)從事建筑、修繕、裝飾作業(yè)，無論與對(duì)方如何結(jié)算，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十八條規(guī)定，其營(yíng)業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)。從中可以看出建筑業(yè)營(yíng)業(yè)額不含土地價(jià)款，因此這時(shí)A企業(yè)按建筑業(yè)的稅負(fù)為營(yíng)業(yè)稅（35000-7000—4÷5x4000）x3%=744萬元，城建稅及教育費(fèi)附加為744x10%=74．4萬元。對(duì)外銷售后獲得營(yíng)業(yè)收入39000萬元，銷售過程中的稅負(fù)按財(cái)稅[2003]16號(hào)關(guān)于納稅人銷售土地使用權(quán)及不動(dòng)產(chǎn)的，以全部收入減去為取得該資產(chǎn)的成本后的差額為應(yīng)納稅營(yíng)業(yè)額的規(guī)定。這樣A企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅為（39000-28000-744-74．4）x5%=509．08萬元，城建稅及教育費(fèi)附加為509．08X10%=50．91萬元，印花稅39000x0．5%o=19．5萬元。土地增值稅的扣除項(xiàng)目按《土地增值稅條例》規(guī)定，除取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本外，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除；其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，只能按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除（利息能明確分?jǐn)倳r(shí)適用）。同時(shí)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。A企業(yè)的土地增值額為39000-25600-2400-25600 X5%-818．4-559．99-19．5= 8322．11萬元，由于增值額與可扣除項(xiàng)目之比為（8322．11÷30677．89）X100%=27．12%，超過了20%而未達(dá)到50%，因此土地增值稅為8322．11x30%=2496．63萬元，A企業(yè)集團(tuán)總稅負(fù)為3894．52萬元（不考慮所得稅等）。
　　如果A企業(yè)從接受土地開始，便將土地按比例進(jìn)行分割，并分別轉(zhuǎn)入A企業(yè)集團(tuán)和B企業(yè)名下，并由B房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)建設(shè)和對(duì)外銷售，對(duì)外銷售部分所需建設(shè)資金由B企業(yè)建設(shè)自籌，不足部分向金融機(jī)構(gòu)貸款，A企業(yè)負(fù)責(zé)擔(dān)保，自用和對(duì)外銷售的建造成本各自獨(dú)立核算，其他條件均不變的話，那么將大大減輕A企業(yè)集團(tuán)的稅負(fù)，這時(shí)B企業(yè)的稅負(fù)為營(yíng)業(yè)稅3900X5%=1950萬元，城建稅及教育費(fèi)附加 1950x10%=195萬元，印花稅39000x0．5%o=19．5萬元，土地增值稅按《土地增值稅法實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可扣除項(xiàng)目可加計(jì)按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20%，印花稅不得扣除。因此B企業(yè)土地增值額為（39000-25600-2400-25600x5%-1950-195-25600x20%）=2455萬元，由于土地增值額未超過可扣除項(xiàng)目金額的20% [（2455+36350）X100%=6．75%]，因此B企業(yè)不需繳納土地增值稅，B企業(yè)的總稅負(fù)為2164．5萬元（不考慮所得稅等），這也是A企業(yè)集團(tuán)在該項(xiàng)目上的總稅負(fù)。
　　通過比較可以知道，A企業(yè)集團(tuán)將該項(xiàng)目先自建然后再部分對(duì)外銷售，改為由全資房地產(chǎn)子公司開發(fā)并銷售，可以減輕A企業(yè)集團(tuán)稅負(fù)1730．02萬元（不考慮所得稅因素），節(jié)稅效果非常明顯。從上面例子可以看出，企業(yè)集團(tuán)內(nèi)部不同企業(yè)間由于法定經(jīng)營(yíng)范圍和企業(yè)資質(zhì)的不同，同一業(yè)務(wù)在不同企業(yè)間適用的稅收政策存在較大的差異。因此某一業(yè)務(wù)在開始前，對(duì)其進(jìn)行全面分析和統(tǒng)籌規(guī)劃，然后選擇能夠最大限度地享受稅收優(yōu)惠政策、并同時(shí)能帶來最大收益的企業(yè)來經(jīng)營(yíng)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)集團(tuán)利潤(rùn)的最大化，不僅十分必要，而且也是完全可能的。